Adaptation du droit du bail : introduction de nouvelles dispositions en matière de sous-location abusive, résiliation pour besoin propre et exigences de forme (notamment en cas de majoration de loyer)

Nous avions évoqué les modifications du droit du bail mises en consultation dans un article publié le 27 septembre 2021¹ relatives à (i.) la sous-location, (ii.) la résiliation du bail fondée sur le besoin propre du bailleur ou de ses proches, et (iii.) les formes à respecter lors de modifications unilatérales du contrat, en particulier pour la notification de majorations de loyer.

En date du 29 septembre 2023, le Parlement, à savoir le Conseil National et le Conseil des Etats, a finalement adopté les dispositions concernées, lesquelles correspondent en majeure partie au texte proposé initialement.

La modification ayant trait à la sous-location vise à offrir une protection suffisante au bailleur contre une mise à disposition des locaux par le locataire à des tiers, pour une courte durée, en particulier par le biais de plateformes de mise en location en ligne telles que Airbnb. Dans ce cadre, le locataire est tenu d’obtenir le consentement écrit du bailleur et lui impose de communiquer à ce dernier, par écrit, les noms des futurs sous-locataires et les conditions du contrat, notamment la désignation de l’objet sous-loué, son usage, le loyer et la durée de sous-location, sauf renonciation écrite du bailleur à obtenir ces renseignements. Pendant la durée de la sous-location, le locataire doit informer le bailleur de tout changement concernant les indications exigées susmentionnées.

De plus, la révision adoptée complète les motifs de refus que peut faire valoir le bailleur pour s’opposer à la sous-location. En effet, le nouveau droit ne mentionne pas exhaustivement ces motifs. A cet égard, les motifs expressément listés dans la loi sont les suivants : (i.) si le locataire refuse de communiquer les indications précitées, (ii.) si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives, (iii.) si la sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur, et (iv.) si la durée prévue de la sous-location dépasse deux ans (art. 262 al. 4 CO).

En outre, la nouvelle législation adoptée octroie expressément le droit au bailleur de résilier le bail moyennant un délai de congé de minimum 30 jours, après une protestation écrite restée sans effet, si le locataire sous-loue la chose sans le consentement écrit du bailleur, s’il donne de fausses indications ou s’il omet d’informer le bailleur de tout changement (art. 262 al. 6 CO).

S’agissant de la résiliation en raison du besoin propre du bailleur ou de ses proches, la modification légale adoptée tend à simplifier et accélérer la mise en œuvre de cette prérogative. Les conditions relatives à l’urgence du besoin sont assouplies. En effet, en lieu et place d’un besoin urgent, ce besoin doit désormais être important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective. Cette modification intervient notamment aux termes des dispositions légales relatives à l’annulabilité du congé donné par le bailleur, respectivement les droits du locataire à une prolongation du bail. En outre, le nouveau texte législatif adopté dispose que, lorsque l’objet loué est aliéné en cours de bail, le nouveau propriétaire peut, pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir, sur la base d’une évaluation objective, un besoin important et actuel pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Actuellement, une telle résiliation n’est permise qu’en cas de besoin dit urgent.

En ce qui concerne le dernier changement adopté qui concerne les formalités à respecter lors de modifications unilatérales du contrat, les parlementaires ont souhaité assouplir les règles de forme y relatives en codifiant la jurisprudence du Tribunal fédéral. Dans ce contexte, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique suffit pour la communication de telles modifications. De plus, en cas d’augmentation de loyer intervenant selon un échelonnement fixé dans une convention au sens de l’article 296c CO, la forme écrite est suffisante.

Beaucoup de réactions négatives des milieux de défense des locataires sont survenues. L’ASLOCA, association suisse défendant les intérêts des locataires, a déclaré avant même l’adoption des nouvelles dispositions par le Parlement qu’elle lancerait deux référendums contre les modifications adoptées (à l’exclusion de l’adaptation relative aux exigences de forme). A l’expiration du délai référendaire le 16 janvier 2024, l’ASLOCA a annoncé avoir recueilli 75’000 signatures pour chaque référendum, soit bien plus que le seuil de 50’000 exigé. Les modifications seront ainsi soumises au vote populaire. La votation devrait avoir lieu encore en 2024 et sera certainement suivie par l’ensemble des acteurs de l’immobilier. Article modifié le 18 janvier 2024.

¹Johner, Mise en consultation de modifications du droit du bail, MLL News Portal, 27. September 2021