Adaptation du loyer en cas de loyer indexé


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Adaptation du loyer en cas de loyer indexé à l’expiration de la durée de cinq ans convenue par contrat (TF 4A_86/2020 du 5 janvier 2021, publié en partie in ATF 147 III 32).

Le locataire et le bailleur peuvent convenir que le loyer sera adapté en fonction d’un indice si le bail est conclu pour un minimum de cinq ans et que l’indice d’indexation est l’indice suisse des prix à la consommation (art. 269d CO). En cas de loyer indexé, le loyer ne peut être adapté qu’à l’évolution de l’indice national pendant la durée déterminée du contrat. Une adaptation basée sur d’autres facteurs est en principe exclue.

Dans l’affaire tranchée par le Tribunal fédéral, les locataires ont demandé une réduction de loyer à la fin de la (première) période contractuelle de cinq ans selon la méthode absolue en invoquant un rendement net.

Sur la base de l’ancienne jurisprudence du Tribunal fédéral (en particulier l’ATF 123 III 76), il était largement admis que, dans le cas d’un bail à loyer indexé, tant le locataire que le bailleur pouvaient demander une adaptation du loyer à l’échéance de la durée convenue du bail selon la méthode relative ou absolue. Ainsi, dans le cas d’espèce, les tribunaux cantonaux avaient accordé la demande de baisse de loyer des locataires au regard de la jurisprudence existante du Tribunal fédéral.

Dans la présente décision, le Tribunal fédéral a clarifié et modifié sa jurisprudence. Il a jugé qu’en cas de loyer indexé, le locataire peut exiger à l’expiration de la durée fixée du contrat une réduction de loyer exclusivement selon la méthode relative (en raison notamment de la baisse du taux hypothécaire de référence le plus bas). Le bailleur peut opposer à la demande de réduction l’exception du rendement insuffisant.

À l’appui de son raisonnement, le Tribunal fédéral a précisé qu’au début du bail à loyers indexés, le locataire pouvait contester le loyer initial en invoquant la méthode absolue et le rendement net excessif (art. 270c et art. 269 CO). Cependant, si le locataire était autorisé à le faire à nouveau après l’expiration de la durée initiale minimale de cinq ans, cela reviendrait à contourner le délai et les conditions de contestation du loyer initial. De ce simple fait, il y a lieu de refuser au locataire le droit d’invoquer la méthode absolue pour la demande de réduction de loyer.

Tant les locataires que les propriétaires peuvent, en respectant le délai de résiliation, demander un ajustement du montant du loyer selon la méthode relative à l’expiration de la durée initiale du bail d’au moins cinq ans, indépendamment du fait que le contrat de bail prévoit une reconduction tacite pour cinq années supplémentaires ou pour une durée inférieure.

Le raisonnement du Tribunal fédéral est convaincant, bien que l’issue de la procédure judiciaire ait été surprenante en raison de la jurisprudence antérieure. Le Tribunal fédéral n’avait toutefois jusqu’alors jamais eu à trancher la question spécifique de savoir si une demande de réduction de loyer basée sur la méthode absolue était recevable dans le cadre d’un bail à loyers indexés. Par conséquent, le Tribunal fédéral considère que sa décision doit être qualifiée de clarification d’une question ouverte et non pas de changement de jurisprudence.


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