Anfechtung des Anfangsmietzinses – Praxisänderung betreffend die Berechnung der Nettorendite


Ihr Kontakt

Das Bundesgericht hat im Urteil 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020 seine Rechtsprechung in Bezug auf die Berechnung der Nettorendite im Zusammenhang mit der Anfechtung des Anfangsmietzinses geändert.

Die Mieter haben unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, den Anfangsmietzins für Wohn- und Geschäftsräume als missbräuchlich anzufechten und dessen Herabsetzung zu verlangen. Um beurteilen zu können, ob ein Mietzins missbräuchlich ist, ist zu prüfen, ob damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Nettorendite; Art. 269 OR) oder, ob sich der Mietzins im Rahmen des Orts- oder Quartierüblichen bewegt. Handelt es sich um keine sog. Altbaute, d.h. ist die Liegenschaft weniger als 30 Jahre alt, so ist grundsätzlich auf die Nettorendite abzustellen; der Mietzins bestimmt sich mithin auf der Grundlage der Kosten und entsprechend der effektiven Berechnung der zulässigen Mietzinsrendite.

Zur Berechnung der Nettorendite bzw. zur Bestimmung, ob die erzielte Nettorendite zulässig ist, waren bislang gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts u.a. zwei Punkte relevant:

Der zulässige Ertrag hat bisher dem Ertrag des vom Vermieter zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie investierten Eigenkapitals, erhöht durch nachträgliche, wertvermehrende Investitionen, entsprochen, wobei das vom Vermieter investierte Eigenkapital bis zu 40% der Gesamtinvestition der Teuerung angepasst werden konnte.

Die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR war sodann zulässig, sofern diese nicht mehr als 0.5% über dem geltenden Zinssatz für Hypotheken bzw. (seit 2008) dem Referenzzinssatz lag. Wurde also zum aktuellen Referenzzinssatz 0.5% addiert, so resultierte die maximal zulässige Nettorendite.

Diese beiden Parameter aus den Jahren 1994 bzw. 1986 hat das Bundesgericht im vorgenannten Entscheid vom 26. Oktober 2020 nun wie folgt geändert:

  • Das investierte Eigenkapital ist nun neu zu 100% – und nicht wie bisher nur zu 40% – an die Teuerung anzupassen.
  • Der Ertrag darf den Referenzzinssatz sodann um 2% – und nicht wie bisher nur um 0.5% – übersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2% oder weniger beträgt.

Die Praxisänderung ist auf die seit der ursprünglichen Rechtsprechung eingetretenen Veränderungen, insbesondere die nachhaltig gesunkenen Zinssätze für Hypotheken bzw. des massgebenden Referenzzinssatzes, zurückzuführen. Denn diese Entwicklung hat dazu geführt, dass gemäss bisheriger Berechnungsmethode inzwischen sehr niedrige Mieterträge resultieren, welche in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzung betreffender Wohnungen steht.

Dies zeigt sich am im vorliegend relevanten Entscheid vom 26. Oktober 2020 vom Bundesgericht beurteilten Fall sehr gut. Denn der Anfangsmietzins für eine 4.5-Zimmerwohnung von ursprünglich CHF 2’190.00 netto und für zwei Einstellhallenplätze von CHF 130.00 wurde von der ersten Instanz auf CHF 900.00 netto sowie CHF 50.00 pro Parkplatz gesenkt; dies wurde von der zweiten Instanz bestätigt. Durch die Anwendung der geänderten Praxis hat das Bundesgericht diese Beträge sodann schlussendlich aber auf CHF 1’390.00 netto sowie CHF 73.00 pro Parkplatz erhöht.

Über diese Praxisänderung werden sich die Vermieter entsprechend freuen, da die Mieterträge dadurch entsprechend interessanter werden und einige Ungerechtigkeiten beseitigt werden, welche aus der schematischen Anwendung der bisherigen Kriterien resultierten.

Im Übrigen hat die Änderung der Rechtsprechung wohl indirekt auch dazu beigetragen, dass die vom Bundesrat zur Annahme beantragte Motion Nr. 20.3922 betreffend eine ausgewogene Revision der Regeln zur Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen mittlerweile auch vom Ständerat angenommen wurde. Die Motion soll nun 2021 dem Nationalrat zur Abstimmung vorgelegt werden.

Dieser News-Beitrag wurde von Denise Läubli verfasst.


Artikel teilen



meistgelesen


Highlights

MLL Meyerlustenberger Lachenal Froriep

MLL ist eine der führenden Anwaltskanzleien in der Schweiz mit Büros in Zürich, Genf, Zug, Lausanne, London und Madrid. Wir beraten unsere Klienten in allen Bereichen des Wirtschaftsrechts und zeichnen uns insbesondere durch unsere erstklassige Branchenexpertise in technisch-innovativen Spezialgebieten, aber auch in regulierten Branchen aus.

MLL Meyerlustenberger Lachenal Froriep

Newsletter

MLL-News 02/22 mit Beiträgen zur Revision des EU-Vertriebskartellrechts, zum EU-Data-Act, zu den neuen deutschen Vorschriften für den Einsatz von Cookies, der zukünftigen Nutzung von Google Analytics und zur Auslagerung von Personendaten.

Zugang MLL-News 02/22

Jetzt anmelden!

Unsere Geschichte

MLL ist eine führende Schweizer Anwaltskanzlei, deren Geschichte bis ins Jahr 1885 zurückreicht. Die Kanzlei ist sowohl organisch als auch durch strategische Fusionen gewachsen, von denen die Jüngste am 1. Juli 2021 zwischen Meyerlustenberger Lachenal und FRORIEP vollzogen wurde.

Durch diesen Zusammenschluss hat sich MLL zu einer der grössten Wirtschaftskanzleien der Schweiz mit über 150 Anwältinnen und Anwälten in vier Büros in der Schweiz entwickelt. Auch zwei Büros im Ausland, in London und Madrid, bieten Anlaufstellen vor Ort für Klientinnen und Klienten, die Beratung im Schweizer Wirtschaftsrecht suchen.

Die Kanzlei verfügt heutzutage über ein starkes internationales Profil und ein langjährig aufgebautes globales Netzwerk. MLL vereint anerkannte Führungsqualitäten und Fachwissen in allen Bereichen des Schweizer und internationalen Wirtschaftsrechts.

Über uns

Publikationen

Hier geht’s zu unseren neuesten Publikationen

COVID-19

Lesen Sie alle unsere rechtlichen Updates zu den Auswirkungen von COVID-19 für Unternehmen.

COVID-19 Information

Offene Stellen

Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung?

Unsere talentierten und ambitionierten Teams sind von einer gemeinsamen Vision motiviert, erfolgreich zu sein. Wir schätzen eine offene und unkomplizierte Kommunikation über alle Ebenen der Organisation hinweg in einem unterstützenden Arbeitsumfeld.

Offene Stellen

Real Estate Legal Update

Hier gehts zum Real Estate Legal Update 02/22 mit Fokus auf der Energiewende. Wir beschäftigen uns mit der Anpassung des Energiegesetzes und der Umsetzung in den Kantonen Genf und Zürich. Abgerundet wird das Thema mit einem Beitrag zu Solaranlagen. Ergänzt wird unser Update durch Beiträge zum Bauarbeitengesetz, zum L-QIF und zu steuerlichen Überlegungen zu Umstrukturierungen von Immobilienportfolios.

Registrieren Sie sich hier, um unser 2 x jährlich erscheinendes Real Estate Legal Update zu erhalten.

Unser Team

Unsere über 150 Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie dabei, den regulatorischen und technologischen Anforderungen im modernen globalen Wirtschaftsleben erfolgreich zu begegnen und ihre wirtschaftlichen Chancen zu nutzen.

Unser Team

Revision DSG

Auf unserer Themenseite rund um die Revision des Schweizerischen Datenschutzgesetzes finden Sie regelmässig aktualisierte und umfassende Informationen und Hilfsmittel. Es ist uns ein Anliegen, Sie bei der Implementierung der neuen Vorgaben zu unterstützen.

Revision DSG Themenseite

MLL on Social Media

Folgen  Sie uns auf LinkedIn und Twitter.