Anpassung des Mietrechts: Einführung neuer Bestimmungen in Bezug auf missbräuchliche Untervermietung, Kündigung wegen Eigenbedarfs und Formerfordernisse (insbesondere bei Mieterhöhungen)

Wir haben in einem Artikel vom 27. September 2021 über die Änderungen des Mietrechts berichtet¹, die in die Vernehmlassung gegeben wurden und welche (i.) die Untervermietung, (ii.) die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen und (iii.) die Formvorschriften bei einseitigen Vertragsänderungen, insbesondere bei der Ankündigung von Mieterhöhungen, betreffen.

Am 29. September 2023 verabschiedete das Parlament, d.h. der Nationalrat und der Ständerat, die entsprechenden Bestimmungen zur Anpassung des Mietrechts, die grösstenteils dem ursprünglich vorgeschlagenen Text entsprechen.

Die Änderung bezüglich der Untervermietung zielt darauf ab, dem Vermieter einen ausreichenden Schutz gegen die kurzfristige Überlassung von Räumlichkeiten durch den Mieter an Dritte, insbesondere über Online-Vermietungsplattformen wie Airbnb, zu bieten. In diesem Rahmen muss der Mieter die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen und ist verpflichtet, dem Vermieter schriftlich die Namen der zukünftigen Untermieter und die Vertragsbedingungen, insbesondere die Bezeichnung des untervermieteten Objektes, dessen Nutzung, den Mietzins und die Dauer der Untervermietung mitzuteilen, es sei denn, der Vermieter verzichtet schriftlich auf diese Informationen. Während der Dauer des Untermietverhältnisses muss der Mieter den Vermieter über jede Änderung der oben erwähnten, erforderlichen Angaben informieren.

Darüber hinaus ergänzt die verabschiedete Revision die Gründe, aus denen der Vermieter die Untervermietung ablehnen kann. Das neue Recht erwähnt diese Gründe nicht abschliessend. In dieser Hinsicht sind die ausdrücklich im Gesetz aufgeführten Gründe folgende: (i.) wenn der Mieter sich weigert, die oben genannten Angaben zu machen, (ii.) wenn die Bedingungen der Untervermietung im Vergleich zu denen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind, (iii.) wenn die Untervermietung erhebliche Nachteile für den Vermieter mit sich bringt und (iv.) wenn die geplante Dauer der Untervermietung zwei Jahre überschreitet (Art. 262 Abs. 4 OR).

Darüber hinaus räumt das neue Gesetz dem Vermieter ausdrücklich das Recht ein, den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen nach einem erfolglosen schriftlichen Protest zu kündigen, wenn der Mieter die Immobilie ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters untervermietet, falsche Angaben macht oder es versäumt, den Vermieter über Änderungen zu informieren (Art. 262 Abs. 6 OR).

In Bezug auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters oder seiner Angehörigen zielt die angenommene Gesetzesänderung darauf ab, die Umsetzung dieses Rechts zu vereinfachen und zu beschleunigen. Die Bedingungen für die Dringlichkeit des Bedarfs werden gelockert. Anstelle eines dringenden Bedarfs muss der Bedarf nunmehr erheblich und aktuell sein und auf der Grundlage einer objektiven Bewertung festgestellt werden. Diese Änderung erfolgt insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Anfechtbarkeit der Kündigung durch den Vermieter bzw. die Rechte des Mieters auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Darüber hinaus sieht der neue Gesetzestext vor, dass, wenn das Mietobjekt während der Dauer des Mietverhältnisses veräussert wird, der neue Eigentümer bei Wohn- oder Geschäftsräumen den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann, wenn er auf der Grundlage einer objektiven Betrachtung einen wichtigen und aktuellen Bedarf für sich selbst oder seine nahen Verwandten oder Verschwägerten geltend macht. Derzeit ist eine solche Kündigung nur im Falle eines so genannten dringenden Eigenbedarfs zulässig.

In Bezug auf die letzte verabschiedete Änderung, welche die Formalitäten bei einseitigen Vertragsänderungen betrifft, wollten die Parlamentarier die diesbezüglichen Formvorschriften lockern, indem sie die Rechtsprechung des Bundesgerichts kodifizierten. In diesem Zusammenhang ist eine Unterschrift, die auf dem offiziellen Formular auf mechanischem Wege wiedergegeben wird, ausreichend für die Mitteilung solcher Änderungen. Darüber hinaus ist bei Mietzinserhöhungen, die gemäss einer in einer Vereinbarung nach Artikel 296c OR festgelegten Staffelung erfolgen, die schriftliche Form ausreichend.

Es gab viele negative Reaktionen aus Kreisen, die sich für die Interessen der Mieter einsetzen. Der Schweizer Mieterverband ASLOCA erklärte noch vor der Verabschiedung der neuen Bestimmungen durch das Parlament, dass er zwei Referenden gegen die verabschiedeten Änderungen (mit Ausnahme der Anpassung bezüglich der Formerfordernisse) ergreifen werde. Bei Ablauf der Referendumsfrist am 16. Januar 2024 gab der ASLOCA bekannt, er habe für jedes Referendum 75’000 Unterschriften gesammelt, was weit über der geforderten Schwelle von 50’000 liegt. Damit werden die Änderungen dem Volk zur Abstimmung vorgelegt. Die Abstimmung dürfte noch im Jahr 2024 stattfinden und wird sicherlich von allen Akteuren der Immobilienbranche verfolgt werden. Artikel geändert am 18.01.2024.

¹ Jacques Johner, Mise en consultation de modifications du droit du bail, MLL News Portal, 27. September 2021