Anpassung des Mietzinses bei Indexmiete


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Anpassung des Mietzinses bei der Indexmiete nach Ablauf der festen Vertragsdauer von fünf Jahren (BGer 4A_86/2020 vom 5. Januar 2021, auszugsweise publiziert als BGE 147 III 32).

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass der Mietzins einem Index folgt, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269d OR). Bei der Indexmiete darf der Mietzins während der festen Vertragsdauer ausschliesslich der Entwicklung des Landesindex angepasst werden. Eine Anpassung des Mietzinses aufgrund anderer Faktoren ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Im vorliegend vom Bundesgericht zu beurteilenden Fall haben die Mieter auf Ablauf der (ersten) fünfjährigen Vertragsdauer eine Mietzinssenkung nach absoluter Methode verlangt, indem sie eine übersetzte Nettorendite geltend gemacht haben.

Aufgrund der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insbesondere aufgrund von BGE 123 III 76) entsprach es dem weitverbreiteten Verständnis, dass bei einem Mietvertrag mit indexiertem Mietzins sowohl Mieter wie auch Vermieter auf Ablauf der festen Vertragsdauer eine Mietzinsanpassung nach der relativen oder der absoluten Methode verlangen können. Entsprechend hatten im hier zu beurteilenden Fall die kantonalen Instanzen das Mietzinssenkungsbegehren der Mieter mit Blick auf die bestehende bundesgerichtliche Rechtsprechung geschützt.

Das Bundesgericht hat im vorliegenden Entscheid seine Rechtsprechung nun geklärt bzw. geändert. Es hat entschieden, dass bei einer Indexmiete der Mieter auf Ablauf der festen Vertragsdauer eine Mietzinssenkung ausschliesslich nach der relativen Methode (also insbesondere die Weitergabe des gesunkenen Referenzzinssatzes) verlangen kann. Der Vermieter kann dem Senkungsbegehren die Einrede der unzureichenden Rendite entgegenhalten.

Zur Begründung führte das Bundesgericht an, der Mieter könne zu Beginn der Indexmiete den Anfangsmietzins unter Berufung auf die absolute Methode und die übermässige Nettorendite anfechten (Art. 270c und Art. 269 OR). Es käme einer Umgehung der Frist und der Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses gleich, wenn man dem Mieter die Möglichkeit einräumte, dies nach Ablauf der Mindestmietdauer von fünf Jahren erneut zu tun. Es sei dem Mieter bereits aus diesem Grund verwehrt, sich für das Mietzinsherabsetzungsbegehren auf die absolute Methode zu berufen.

Eine Anpassung nach der relativen Methode können Mieter wie Vermieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der ursprünglichen Mietdauer von mindestens fünf Jahren verlangen, unabhängig davon, ob der Mietvertrag eine stillschweigende Verlängerung um weitere fünf Jahre oder um eine kürzere Dauer vorsieht.

Die Begründung des Bundesgerichts ist überzeugend, wenngleich der Ausgang des Gerichtsverfahrens aufgrund der früheren Rechtsprechung überraschte. Das Bundesgericht hatte in der Vergangenheit im Rahmen der Indexmiete jedoch nie konkret die Frage zu entscheiden, ob ein Mietzinsherabsetzungsbegehren gestützt auf die absolute Methode zulässig ist. Entsprechend bezeichnet das Bundesgericht den vorliegenden Entscheid auch als Klärung einer offenen Frage und nicht als eine Änderung der Rechtsprechung.


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