Endlich hat Genf den Registerschuldbrief!

Zur Erinnerung: Der Registerschuldbrief wurde mit der Revision von 2012 in das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Art. 857 ff.) eingeführt. Während es zuvor nur Schuldbriefe gab, die in Form von Wertpapieren ausgestellt wurden (Namen- oder Inhaberschuldbriefe), sollte mit dieser Reform ein entmaterialisierter Schuldbrief geschaffen werden. Das Hauptziel bestand darin, die mit der Übertragung von Wertpapieren verbundenen Nachteile beim Verkauf von Immobilien zu vermeiden. Es hatte sich nämlich herausgestellt, dass Eigentümer aufgrund relativ langer Besitzzeiten, oftmals über mehrere Generationen hinweg, mitunter Schwierigkeiten hatten, die Schuldbriefe, die das Pfandrecht an ihrer Immobilie verbrieften, ausfindig zu machen. Der Verlust des Titels erfordert jedoch eine gerichtliche Annullierung. Es handelt sich dabei um ein relativ langwieriges Verfahren, da eine dreifache Mitteilung an die Gläubiger im Amtsblatt veröffentlicht werden muss. Dies bedeutet auch Unsicherheiten im Zusammenhang mit geplanten Transaktionen, denn solange der Titel nicht von einem Richter für ungültig erklärt wurde, könnte theoretisch ein Dritter den Schuldbrief vorlegen und gegen den (neuen) Eigentümer auf Pfandverwertung klagen.

In der Folge dieser Revision haben viele Kantone zeitnah das System des Registerschuldbriefs übernommen. In der Praxis werden die Notare wohl spontan die Errichtung eines solchen entmaterialisierten Schuldbriefs vorschlagen, sofern die Besonderheiten der Immobilientransaktion nicht etwas anderes erfordern, da dieser für seine Errichtung und Übertragung nur eine Eintragung im Grundbuch voraussetzt.

Dennoch hat sich die Verwendung von Registerschuldbriefen in Genf im Gegensatz zur übrigen Schweiz bislang nicht durchgesetzt. Der Grund für diesen Widerstand ist tatsächlich rein finanzieller Natur und hat seine Wurzeln im oben erwähnten Gesetz über die Registergebühren. Dieses Gesetz, das die vom Fiskus erhobenen Eintragungsgebühren regelt, sah nämlich bislang in Artikel 91 Absatz 1 die Erhebung einer Steuer bei der Eintragung von Abtretungen («actes constatant une cession de créance») vor. Um die Einhaltung des Publizitätsprinzips zu gewährleisten, erfordert die Übertragung eines Registerschuldbriefs eine Eintragung im Grundbuch, die auf eine schriftliche Erklärung folgt. Im Gegensatz dazu erfolgt die Übertragung eines Papier-Schuldbriefs von Hand zu Hand, ohne Einbezug eines Notars. Es bestand folglich das Risiko, dass die Genfer Steuerverwaltung aufgrund einer extensiven Auslegung des Gesetzes jede Übertragung eines Registerschuldbriefs mit 1,365% seines Wertes (gesetzlicher Satz von 0,65% zuzüglich der kantonalen Zusatzabgaben) besteuert hätte, obwohl seine Errichtung bereits ursprünglich zum gleichen Satz besteuert wurde. Dasselbe gilt für den Fall eines Wechsels der Gläubigerbank, selbst wenn die Immobilie nicht Gegenstand einer Eigentumsübertragung ist. Die Übertragung eines «gewöhnlichen» Schuldbriefs, d.h. eines in Form eines Wertpapiers ausgestellten Schuldbriefs, erfordert hingegen keine Offenlegung im Grundbuch. Aus diesem Grund war es seit vielen Jahren gängige Praxis (letztlich eine Genfer Besonderheit), dass der Käufer bei der Übertragung einer Immobilie systematisch den Schuldbrief des Verkäufers (kostenlos oder gegen Bezahlung) übernahm, gegebenenfalls mit einer Erhöhung dessen Betrags.

Es ist weiter darauf hinzuweisen, dass die Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs in Genf im Vergleich zu anderen Kantonen hoch sind: Für einen Schuldbrief über CHF 1’000’000 würden sich die Kosten und Gebühren auf fast CHF 20’000 belaufen, gegenüber rund CHF 6’000 im Wallis und Waadt, CHF 7’500 im Kanton Jura und etwas weniger als CHF 12’000 im Kanton Freiburg.

Die Genfer FDP hat daher im Oktober 2019 einen Gesetzesentwurf (PL 12594) eingereicht, der diese Situation korrigieren sollte, um die Verwendung von Registerschuldbriefen im Kanton zu fördern. In diesem Zusammenhang wurden Vertreter der Genfer Notarkammer von der Steuerkommission des Grossen Rates angehört. Diese legten dar, dass die Notare hauptsächlich wegen des Risikos einer späteren Besteuerung zurückhaltend waren, die Schaffung eines Registerschuldbriefs anstelle eines traditionellen Wertpapiers vorzuschlagen. Nachdem der Feststellung, dass eine Gesetzesänderung grundsätzlich keine Auswirkungen auf die Steuereinnahmen haben würde, empfahl die Mehrheit der Kommissionsmitglieder die Annahme des Gesetzesentwurfs.

Der neue Wortlaut des Art. 91 LDE wurde in der Sitzung des Grossen Rates vom 7. Oktober 2021 ohne Gegenstimmen angenommen (eine Seltenheit in Genf). Da kein Referendum ergriffen wurde, trat die Gesetzesänderung am 1. Januar 2022 in Kraft. Die Erwerber bzw. ihre Gläubiger können also ab sofort ihren Notar anweisen, einen Registerschuldbrief als Sicherheit für ihr Grundpfand zu errichten.