Fin du gel des classements en zone à bâtir dans les cantons de Schwyz et de Genève


Comme nous l’évoquions dans notre Newsletter du 2 juillet 2019, le Conseil fédéral avait décidé le 10 avril 2019 de geler les classements en zone à bâtir dans les cantons dont le régime de compensation des avantages résultant de mesures d’aménagement n’était pas conforme au droit fédéral, tel que prescrit à l’article 5 de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), ainsi que dans ceux qui n’avaient pas de plan directeur adapté à la LAT révisée et approuvé par le Conseil fédéral.

Cette décision, applicable dès le 1er mai 2019, avait pour conséquence que ces cantons n’étaient plus autorisés à classer en zone à bâtir au sens de l’article 15 LAT des terrains jusqu’alors inconstructibles (p.ex. des parcelles situées en zone agricole) tant qu’ils ne disposaient pas d’un régime de compensation conforme au droit fédéral et d’un plan directeur approprié approuvé par le Conseil fédéral (voir également à ce propos nos articles dans les Legal Update Real Estate 2/2019 et 1/2020).

Au début de l’année 2020, le gel des classements en zone à bâtir s’appliquait encore dans les cantons de Zurich, Genève et Schwyz, dont la réglementation était jugée non conforme à la LAT par la Conseil fédéral, et aux cantons de Glaris, du Tessin et d’Obwald qui ne disposent pas encore d’un plan directeur adapté à la révision de la LAT et approuvé par l’organe exécutif fédéral.

En date du 29 janvier 2020, le Conseil fédéral a décidé de lever le gel des classements en zone à bâtir dans le canton de Schwyz, avec effet au 1er mars 2020, après que ledit canton a adapté sa législation concernant la taxation de la plus-value résultant du classement afin de respecter les exigences du droit fédéral.

En effet, le canton de Schwyz, qui jusqu’alors ménageait la possibilité de déduire du montant soumis à la taxe sur la plus-value une franchise de CHF 10’000, a décidé de supprimer cette dernière. La taxe est désormais prélevée sur toute plus-value de CHF 30’000 ou plus. Ce seuil est le même que dans la plupart des autres cantons.

Lors de sa séance du 29 avril 2020, le Conseil fédéral a également décrété la fin du gel des classements en zone à bâtir pour le canton de Genève, avec effet au 1er juin 2020. Le gel était dû au fait que la législation cantonale prévoyait, d’une part, que la taxe ne devait être prélevée qu’à partir de CHF 100’000 de plus-value, ce que le Tribunal fédéral a considéré comme contraire au droit fédéral (cf. arrêt TF 1C_132/2015 du 16 août 2017 dans une affaire concernant le canton du Tessin), et, d’autre part, un abattement forfaitaire de CHF 30 par mètre carré.

La levée du gel des classements en zone à bâtir dans le canton de Genève est la conséquence du fait que la législation cantonale a été adaptée pour prévoir désormais le prélèvement de la taxe dès CHF 30’000 de plus-value. Le canton a également supprimé l’abattement forfaitaire initialement prévu. Cette modification de la Loi genevoise d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LaLAT) est entrée en vigueur le 25 janvier 2020.

Toutefois, la détermination de la valeur d’un bien-fonds avant le classement soulève toujours des questions, si bien que le Conseil fédéral oblige le canton de Genève à communiquer ses décisions de taxation de la plus-value à l’Office fédéral du développement territorial (ARE).

Nous notons enfin que le gel des classements en zone à bâtir reste applicable dans le canton de Zurich, qui ne dispose pas encore d’une réglementation en matière de compensation de la plus-value résultant du classement conforme au droit fédéral. Il restera également applicable aux cantons de Glaris, du Tessin et d’Obwald tant qu’ils ne se seront pas dotés d’un nouveau plan directeur adapté aux exigences du droit fédéral.

Cet article a été rédigé par Jacques Johner.