L-QIF–neue-Moeglichkeiten-fuer-institutionelle-Immobilieninvestoren

L-QIF: neue Möglichkeiten für institutionelle Immobilieninvestoren


Ihr Kontakt

Die Änderung des Kollektivanlagengesetzes (KAG) zur Einführung des «Limited Qualified Investor Fund» oder «L-QIF» wird nach aktueller Planung am 1. Januar 2023 in Kraft treten. Der L-QIF ist eine kollektive Kapitalanlage, die ausschliesslich qualifizierten Anlegern vorbehalten ist und keiner Bewilligung oder Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA (FINMA) bedarf[1]. Er kann in der Rechtsform des vertraglichen Anlagefonds, der Investmentgesellschaft mit variablem Kapital (SICAV) oder der Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK) errichtet werden.

 

Ziel der Revision

Die Schaffung des L-QIF zielt insbesondere darauf ab, die internationale Attraktivität des Schweizer Finanzplatzes als Domizilland für kollektive Kapitalanlagen (Fonds) zu erhöhen, wie dies beispielsweise in Luxemburg der Fall ist, das insgesamt ein etwa fünfmal höheres Volumen an Anlagefonds als die Schweiz aufweist. In der Tat wird der L-QIF von vielen als innovative Alternative zu ausländischen Lösungen wie dem luxemburgischen «Fonds d’investissement alternatif réservé (FIAR)», dem maltesischen «Notified Alternative Investment Funds (NAIF)» oder dem irischen «Qualifying Investor Alternative Investment Fund (QIAIF)» gesehen, mit denen er Ähnlichkeiten aufweist. Die Einführung dieses neuen Fondstyps soll Investoren und Projektträgern vor allem im Immobilienbereich mehr Flexibilität und Anpassungsfähigkeit bieten. Der L-QIF wird u.a. in ein sehr breites Spektrum von Immobilien und Infrastrukturprojekte investieren können.

Keine direkte FINMA-Aufsicht

Wie bereits erwähnt, ist das Hauptmerkmal des L-QIF die Tatsache, dass weder vor noch nach der Auflegung des Fonds eine Genehmigung der FINMA erforderlich ist, weder als Bewilligungsträger noch als Produkt. Der L-QIF muss hingegen zwingend in ein öffentliches Register eingetragen werden. Somit ist der L-QIF flexibler und schneller zu gründen. Da die Auflagen für die Errichtung eines nach Schweizer Recht zugelassenen Fonds nicht gelten, ist ein L-QIF auch kostengünstiger. Beispielsweise ist ein solches Vehikel von der Prospektpflicht im Sinne des Finanzdienstleistungsgesetzes (FIDLEG) befreit. Zu beachten ist, dass der L-QIF in einem späteren Stadium seines Lebenszyklus bei Bedarf problemlos in eine von der FINMA regulierte und beaufsichtigte Fondsstruktur umgewandelt werden kann. Somit wird es den Marktteilnehmern möglich sein, schnell und kosteneffizient Fondsstrukturen in Form eines L-QIF einzurichten und diese bei Bedarf in regulierte Fondsstrukturen umzuwandeln, indem sie eine Genehmigung der FINMA beantragen. Der umgekehrte Weg ist ebenfalls möglich.

Die Qualität der kollektiven Anlage und die Anlagesicherheit werden dadurch gewährleistet, dass die Fondsleitung und der Fondsmanager von der FINMA bewilligte und beaufsichtigte Institute mit Sitz in der Schweiz sein müssen. Die Fondsleitung ist der Garant für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und jede Übernahme oder Aufgabe eines L-QIF ist dem Eidgenössischen Finanzdepartement melden. Damit wird den Schutzbedürfnissen der qualifizierten Anleger, denen diese Anlageform vorbehalten ist, vollumfänglich Rechnung getragen.

Der L-QIF ist selbst nicht dafür verantwortlich, die Einhaltung der Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäscherei zu gewährleisten.

Qualifizierte Anleger

Obwohl der L-QIF qualifizierten Anlegern im Sinne des KAG vorbehalten ist, besteht bei Immobilieninvestitionen eine Besonderheit. Denn im Gegensatz zu den zugelassenen Fonds können vermögende Privatkunden und die für sie errichteten Anlagestrukturen, die beantragt haben, als professionelle Kunden und damit als qualifizierte Anleger behandelt zu werden, keine Anteile an einem L-QIF zeichnen, der sein Vermögen direkt in Immobilienwerte investiert. Dies liegt daran, dass die Einkünfte aus dem direkten Immobilienbesitz sowie der Wert der Immobilien auf Fondsebene zu einem günstigeren Satz besteuert werden und nicht auf der Ebene der Anteilsinhaber. Der Gesetzgeber will hier verhindern, dass der L-QIF zur Umgehung der allgemeinen Besteuerungsregeln genutzt wird.

Das bedeutet somit, dass der L-QIF für diese Art von Investitionen institutionellen Anlegern, insbesondere Pensionskassen, Banken und Versicherungen, vorbehalten ist, unter Ausschluss von vermögenden Privatpersonen.

Anlagen in Immobilien und Entwicklungsprojekte

Er wird ihnen neben den bestehenden Kollektivanlagen (Anlagefonds, SICAV, KMGK) sowie den Anlagestiftungen Möglichkeiten bieten, ihre Investitionen zu dynamisieren und ihre Portfolios zu diversifizieren. Im Gegensatz zu klassischen SICAV und vertraglichen Immobilienfonds, die zahlreiche gesetzliche Vorschriften in Bezug auf die Diversifizierung, die Anzahl und Art der Immobilien oder den Anteil an im Bau befindlichen Immobilien einhalten müssen, können L-QIFs ihr Anlageuniversum viel freier definieren. Ein L-QIF kann sehr unterschiedliche Arten von Vermögenswerten halten, die sich sowohl in ihrer Klassifizierung als auch in ihrem Reifegrad unterscheiden (Strukturierung und Besitz eines Vermögenswerts während einer Immobilienentwicklungsphase im Vergleich zum Besitz eines langfristigen, reifen Immobilienwerts). Er kann auch dazu verwendet werden, nur wenige Vermögenswerte oder solche mit einer hohen Risikokonzentration zu halten. Dieses grosse Diversifizierungspotenzial ermöglicht es beispielsweise Pensionskassen, sich für diversifizierte Anlagestrategien zu entscheiden, wodurch sie ihre Renditen und damit die auszahlbaren Renten erhöhen und gleichzeitig durch die Verteilung ihrer Vermögenswerte auf mehrere Manager ein gesundes Risikomanagement aufrechterhalten können. Darüber hinaus bieten die Eigenschaften des L-QIF interessante Anwendungsmöglichkeiten als Investitionsvehikel für Immobilienentwicklungsprojekte. Beispielsweise wird es einem Entwickler oder Investor die Möglichkeit bieten, die Entwicklung von Immobilienprojekten mit dem Besitz von Immobilien zu kombinieren, was bei herkömmlichen Arten von kollektiven Kapitalanlagen nur eingeschränkt möglich ist.

Im Bereich der Immobilieninvestitionen bietet die Möglichkeit, den L-QIF in eine regulierte Anlage umzuwandeln, interessante Perspektiven für Bauträger, insbesondere wenn das Vehikel in einer ersten Phase zunächst zum Halten eines Immobilienentwicklungsprojekts verwendet wird und später schliesslich ein langfristiges Halten gewünscht wird.

Folgerung

Die Einführung dieses neuen Vehikels eine gute Nachricht für den Finanzplatz Schweiz und die Akteure im Immobilienbereich, insbesondere für Bauträger und institutionelle Investoren, die so zusätzliche Möglichkeiten erhalten, um ihre Entwicklungsprojekte zu realisieren bzw. ihre Investitionen zu dynamisieren und zu diversifizieren.

Es ist jedoch wichtig zu erwähnen, dass diese neue Anlagelösung nicht die Nachteile beseitigt, die Schweizer Fonds aufgrund des eingeschränkten Marktzugangs in der EU und des Verrechnungssteuerrechts erleiden.

[1] Siehe auch unsere Beiträge in den MLL-News vom 28. Juni 2019, 23. Januar 2020 und 16. September 2020:

Adoption by the Swiss Federal Council of its Message amending the CISA to create the Limited Qualified Investor Fund (L-QIF)

Introduction of the Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) through upcoming modification of the Swiss Collective Investment Schemes Act (CISA)

Switzerland Is Strenghtening Its Competitiveness as Fund Centre – a New, Unregulated Fund Category for Qualified Investors is Proposed


Artikel teilen



meistgelesen


Highlights

MLL Meyerlustenberger Lachenal Froriep

MLL ist eine der führenden Anwaltskanzleien in der Schweiz mit Büros in Zürich, Genf, Zug, Lausanne, London und Madrid. Wir beraten unsere Klienten in allen Bereichen des Wirtschaftsrechts und zeichnen uns insbesondere durch unsere erstklassige Branchenexpertise in technisch-innovativen Spezialgebieten, aber auch in regulierten Branchen aus.

MLL Meyerlustenberger Lachenal Froriep

Newsletter

MLL-News 01/22 mit Beiträgen zu Viagogo II, Auskunftsrecht, Lex Booking u.v.m.!

Zugang MLL-News 01/22

Jetzt anmelden!

Unsere Geschichte

MLL ist eine führende Schweizer Anwaltskanzlei, deren Geschichte bis ins Jahr 1885 zurückreicht. Die Kanzlei ist sowohl organisch als auch durch strategische Fusionen gewachsen, von denen die Jüngste am 1. Juli 2021 zwischen Meyerlustenberger Lachenal und FRORIEP vollzogen wurde.

Durch diesen Zusammenschluss hat sich MLL zu einer der grössten Wirtschaftskanzleien der Schweiz mit über 150 Anwältinnen und Anwälten in vier Büros in der Schweiz entwickelt. Auch zwei Büros im Ausland, in London und Madrid, bieten Anlaufstellen vor Ort für Klientinnen und Klienten, die Beratung im Schweizer Wirtschaftsrecht suchen.

Die Kanzlei verfügt heutzutage über ein starkes internationales Profil und ein langjährig aufgebautes globales Netzwerk. MLL vereint anerkannte Führungsqualitäten und Fachwissen in allen Bereichen des Schweizer und internationalen Wirtschaftsrechts.

Über uns

Publikationen

Hier geht’s zu unseren neuesten Publikationen

COVID-19

Lesen Sie alle unsere rechtlichen Updates zu den Auswirkungen von COVID-19 für Unternehmen.

COVID-19 Information

Offene Stellen

Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung?

Unsere talentierten und ambitionierten Teams sind von einer gemeinsamen Vision motiviert, erfolgreich zu sein. Wir schätzen eine offene und unkomplizierte Kommunikation über alle Ebenen der Organisation hinweg in einem unterstützenden Arbeitsumfeld.

Offene Stellen

Real Estate Legal Update

Hier gehts zum Real Estate Legal Update 02/22 mit Fokus auf der Energiewende. Wir beschäftigen uns mit der Anpassung des Energiegesetzes und der Umsetzung in den Kantonen Genf und Zürich. Abgerundet wird das Thema mit einem Beitrag zu Solaranlagen. Ergänzt wird unser Update durch Beiträge zum Bauarbeitengesetz, zum L-QIF und zu steuerlichen Überlegungen zu Umstrukturierungen von Immobilienportfolios.

Registrieren Sie sich hier, um unser 2 x jährlich erscheinendes Real Estate Legal Update zu erhalten.

Unser Team

Unsere über 150 Anwältinnen und Anwälte unterstützen Sie dabei, den regulatorischen und technologischen Anforderungen im modernen globalen Wirtschaftsleben erfolgreich zu begegnen und ihre wirtschaftlichen Chancen zu nutzen.

Unser Team

Revision DSG

Auf unserer Themenseite rund um die Revision des Schweizerischen Datenschutzgesetzes finden Sie regelmässig aktualisierte und umfassende Informationen und Hilfsmittel. Es ist uns ein Anliegen, Sie bei der Implementierung der neuen Vorgaben zu unterstützen.

Revision DSG Themenseite

MLL on Social Media

Folgen  Sie uns auf LinkedIn und Twitter.