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Cosima Trabichet-Castan
Philippe Prost
Lors de la célébration du cinquantième anniversaire de la propriété par étages (PPE), le conseiller aux États Andrea Caroni a demandé, dans son postulat du 25 septembre 2014, que le Conseil fédéral se charge d’examiner si des adaptations du droit de la PPE (art. 712a et suivants du Code civil suisse [CC]) s’imposent (postulat n° 14.3832). Le Conseil fédéral a initialement proposé le rejet dudit postulat. Cependant, à la suite d’un avis de droit du 20 août 2018 des professeurs Bettina Hürlimann-Kaup et Jörg Schmid, le gouvernement a reconnu qu’il existe un besoin urgent de réformer certains domaines du droit de la PPE et a affirmé qu’il était dès lors ouvert à toute discussion politique à ce sujet. C’est ainsi qu’une motion chargeant le Conseil fédéral d’élaborer une révision du droit de la PPE a été déposée le 22 mars 2019 (motion n° 19.3410).
Les grands axes de cette révision sont :
- Introduction d’une réglementation concernant le cas de la constitution d’une PPE avant la construction du bâtiment, qui bien qu’il soit courant en pratique, ne fait l’objet d’aucune disposition dans le Code civil.
- Précision des règles applicables en matière de droit d’usage particuliers sur les parties communes qui n’est actuellement que sommairement réglementé dans le Code civil aux articles 712g al. 4 et 647 al. 1bis.
- Modification des dispositions relatives à la PPE constituée sous la forme d’un droit de superficie.
S’agissant de ce troisième volet, les initiateurs de la réforme estiment que la règle selon laquelle l’unanimité des copropriétaires est requise pour décider de la prolongation du droit de superficie ne serait pas pertinente. Au contraire, de leur point de vue, une décision prise à la majorité, la possibilité de racheter la part de copropriété de la personne qui s’y oppose ou encore la fixation d’une durée minimale pour le droit de superficie sont des solutions à privilégier.
Par ailleurs, ils considèrent qu’une réglementation plus claire des capacités juridiques de la communauté des copropriétaires est nécessaire. La capacité patrimoniale et la capacité d’agir restreinte de la communauté suscitent en particulier des questions en cas de défauts de construction touchant les parties communes de la PPE nouvellement construite.
En outre, ils sont d’avis que les dispositions légales visant à garantir les contributions, à savoir l’inscription d’une hypothèque légale sur la part d’un copropriétaire (art. 712i CC), d’une part, et le droit de rétention (712k CC), d’autre part, n’ont pas fait leurs preuves dans la pratique et méritent d’être adaptées. Finalement, les possibilités d’exclusion d’un copropriétaire de la communauté ayant été fortement restreinte par la jurisprudence, les règles en la matière mériteraient selon eux d’être révisées.
La motion chargeant le Conseil fédéral de réviser le droit de la PPE et d’analyser en particulier les questions décrites ci-dessus a d’ores et déjà été adoptée le 4 juin 2019 par le Conseil des États et, le 12 décembre 2019, par le Conseil national. Quant à la suite du processus législatif, elle est attendue avec une grande impatience.
Cet article a été rédigé par Fiona Scherrer et Jacques Johner.
