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Wolfgang Müller
Immobiliarsachenrecht – Rechtliche Neuerungen per 1. Januar 2012
1. Der neue Register-Schuldbrief
Kernstück der Immobiliarsachenrechtrevision bildet die Einführung des sog. Register-Schuldbriefs. Im Gegensatz zum bisherigen Papier-Schuldbrief wird kein Wertpapier mehr ausgestellt. Für das Pfandrecht massgebend ist nur noch der Eintrag im Grundbuch.
Der Register-Schuldbrief ist zukünftig gegenüber dem Papier-Schuldbrief vorzuziehen, da keine Aufbewahrungskosten anfallen, kein Verlustrisiko mehr besteht und darüber hinaus Schuldbrieftransaktionen vereinfacht werden.
Bestehende Papier-Schuldbriefe können mit schriftlichem Gesuch an das Grundbuchamt durch die am Schuldbrief Berechtigten umgewandelt werden, wobei der Schuldbrief zur Entkräftung vorgelegt werden muss. Selbstverständlich sind auch Papier-Schuldbriefe nach dem 1. Januar 2012 gültig. Im Rahmen einer künftigen Transaktion, einer Schuldbrieferhöhung oder eines Liegenschaftsverkaufs empfiehlt es sich, allfällige Anpassungen zu prüfen.
Weiterführende Informationen sind unserem Legal & Tax Update Dezember 2011 – «Der papierlose Schuldbrief wird Realität» zu entnehmen.
2. Elektronisches Grundbuch
Per 1. Januar 2012 ist auch die Grundbuchverordnung umfassend revidiert worden. Neu können Rechtsanwälte für ihre Klienten einen vollständigen Grundbuchauszug (insb. mit allen Grundpfandrechten, Vor- und Anmerkungen) beim Grundbuchamt der jeweiligen Liegenschaft ohne Interessennachweis verlangen. Bei einer Bestellung wird nicht mehr geprüft, ob ein berechtigtes Interesse seitens des Rechtsvertreters vorliegt.
Die revidierte Grundbuchverordnung ermöglicht den Grundbuchämtern, ihre Register zukünftig in elektronischer Form zu führen. Damit ist die rechtliche Grundlage geschaffen worden, um einerseits die Verwaltung von Register-Schuldbriefen und anderseits auch den Geschäftsverkehr zwischen Notaren und den Registerämtern zu vereinfachen. Die Umstellung wird allerdings noch einige Zeit beanspruchen.
3. Bauhandwerkerpfandrecht
Der Gesetzgeber hat mit Erlass der erweiterten Bestimmungen zum Bauhandwerkerpfandrecht den Schutz des Bauhandwerkers verstärkt und damit auch an die heutige Rechtsprechung und Praxis angepasst.
Handwerker und Unternehmen sind neu berechtigt, auch für Abbrucharbeiten, Bauaushub sowie Gerüstbau ein Grundpfandrecht auf dem jeweiligen Grundstück errichten zu lassen, um ihre Forderungen zu sichern. Explizit sind auch Arbeiten pfandberechtigt, die vom Mieter einer Wohnung an einen Handwerker in Auftrag gegeben wurden, sofern der Vermieter vorgängig zugestimmt hat.
Unverändert haben nicht nur direkt vertraglich verpflichtete Personen, sondern auch Subunternehmer Anspruch, das Pfandrecht eintragen zu lassen. Das Parlament hat darauf verzichtet, die beim Beizug von Subunternehmern bestehende Gefahr der Doppelzahlung gesetzlich zu regeln, da aus- reichend vertragliche Instrumente zur Verfügung stehen, um die Problematik zu entschärfen.
Neu stehen Handwerkern vier statt wie bisher drei Monate zur Verfügung, um die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch zu erwirken.
Stockwerkeigentum
Gemäss bisheriger bundesgerichtlicher Rechtsprechung konnten Stockwerkeigentümer die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nur durch einstimmige Zustimmung sämtlicher Beteiligten ändern. Nach den revidierten Bestimmungen sind Stockwerkeigentümer auch befugt, ein Zustimmungsquorum der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer für die Änderung des Reglements vorzusehen.
Die bisherige Praxis, dass Bestimmungen über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte die Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer erfordert, wurde neu explizit im Gesetz festgehalten.
Unter dem geltenden Recht war die Wertquote jedes Stockwerkeigentumsanteils in Hundertsteln oder Tausendsteln anzugeben. Da für grössere Stockwerkeigentümerschaften diese Form von Unterteilung nicht geeignet war, hat der Gesetzgeber nun verbindlich festgelegt, dass die Wertquote auch in Bruchteilen angegeben werden kann, wobei ein gemeinsamer Nenner zu wählen ist.
