Legal Update Real Estate

LEGAL UPDATE REAL ESTATE 1/2014 – Aktuelle Entwicklungen für die Immobilienbranche


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1. Neuerungen im Umweltrecht

1.1 Einleitung

Bisher war es möglich, dass sich Unternehmen ihrer Umweltverantwortung kraft privatrechtlicher Mittel und geschäftlicher Transaktionen entziehen konnten, beispielsweise durch Zerstückelung von Grundstücken unter Auslagerung von stark belasteten Grundstücksteilen an eine Gesellschaft mit geringen finanziellen Mitteln und Verkauf der wertvollen, unbelasteten Grundstücksteile. Dadurch blieben die Sanierungskosten letztlich nicht selten am Gemeinwesen hängen.

Mit einer neuen Gesetzesbestimmung im Umweltschutzgesetz (Art. 32dbis USG) sollen die bisherigen Gesetzeslücken geschlossen und damit den Kantonen die Mittel in die Hand gegeben werden, um die Kosten im Zusammenhang mit der Sanierung von Umweltbelastungen konsequenter gemäss dem Verursacherprinzip den Verantwortlichen zu überbinden.

Vor diesem Hintergrund traten am 1. November 2013 eine Pflicht zur Sicherstellung von Kosten für belastete Standorte und, ganz aktuell, am 1. Juli 2014 eine Bewilligungspflicht für die Veräusserung und die Teilung von belasteten Grundstücken in Kraft, die nachfolgend näher beleuchtet wird (vgl. dazu den Wortlaut des neuen Art. 32dbis USG im Anhang).

1.2 Komplizierung von Immobilientransaktionen

Die Bewilligungspflicht gemäss Art. 32dbis USG kompliziert Transaktionen mit Grundstücken, welche im Kataster der belasteten Standorte eingetragen sind. Im Zusammenhang mit belasteten Grundstücken steht nun jeder Verkauf sowie jeder Tausch, jede Schenkung, aber auch etwa die Sacheinlage eines belasteten Grundstücks in eine Gesellschaft oder Stiftung unter einer Bewilligungspflicht. Entsprechend muss zunächst durch Einsichtnahme in den (Online-)Kataster der belasteten Standorte geprüft werden, ob ein zu veräusserndes Grundstück der Bewilligungspflicht untersteht. Ist eine Bewilligung erforderlich, muss der Veräusserer beim zuständigen Amt eine Bewilligung beantragen und danach den Ablauf der Rechtsmittelfrist abwarten. Das alles braucht Zeit und sollte bei der Planung der Transaktion berücksichtigt werden. Zudem muss der Umgang mit der Bewilligungspflicht im konkreten Einzelfall beim Entwurf sowie bei der Ausgestaltung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Zusätzlich komplizierend wirkt, dass – wie sich aufgrund erster Erfahrungen mit dem neuen Recht zeigt – davon auszugehen ist, dass sich in den Kantonen unterschiedliche Bewilligungspraxen zu Art. 32dbis etablieren werden.

1.3 Unterschiedliche kantonale Bewilligungspraxen

Die zur Veräusserung oder Grundstücksteilung erforderliche Bewilligung wird gemäss Art. 32dbis Abs. 3 USG erteilt, wenn vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind (Bst. a), die Kostendeckung für die zu erwartenden Massnahmen sichergestellt ist (Bst. b), oder ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung besteht (Bst. c).

Ob der Bewilligungsgrund „keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten“ gemäss Art. 32dbis Abs. 3 Bst. a USG vorliegt, ergibt sich aus einem Blick in den Kataster der belasteten Standorte. Ist das in Frage stehende Grundstück im Kataster als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftiger belasteter Standort klassiert, entstehen keine Kosten für altlastenrelevante Massnahmen und die Bewilligung ist zu erteilen. Die Kantone können für sämtliche unter diesen Bewilligungsgrund fallenden Grundstücke eine sog. Allgemeinverfügung erlassen, womit für diese Grundstücke keine individuelle Bewilligung mehr einzuholen ist. Ob eine Allgemeinverfügung erlassen wurde oder nicht, ist für jeden Kanton einzeln zu prüfen (der Kanton Zürich hat am 4. Juli 2014 (heute) eine solche Allgemeinverfügung veröffentlicht).

Auch bezüglich des Bewilligungsgrunds „Sicherstellung“ gemäss Art. 32dbis Abs. 3 Bst. b USG werden sich unterschiedliche kantonale Praxen entwickeln. Dies gilt einerseits für die Art der Sicherstellung. Denkbar sind namentlich Kautionierung, Verpfändung, Bankgarantie oder Versicherung. Andererseits wird sich in den Kantonen eine unterschiedliche kantonale Praxis zur Frage entwickeln, ab welchem Betrag mangels Geringfügigkeit nicht mehr auf Sicherstellung verzichtet werden kann.

Erste Erfahrungen zeigen sodann, dass in gewissen Kantonen unter dem Bewilligungsgrund des öffentlichen Interesses im Zusammenhang mit der Verhältnismässigkeitsprüfung bei solventen Käufern unter Umständen auf eine Sicherstellung ganz verzichtet wird.

1.4 Unklare Rechtsfolgen der Verletzung der Bewilligungspflicht

Das Gesetz sieht keine Rechtsfolgen vor für den Fall, dass die Bewilligungspflicht verletzt wird. Damit ist unklar, was gilt, wenn ein Rechtsgeschäft trotz Fehlens der erforderlichen Bewilligung im Grundbuch eingetragen werden sollte. Denkbar wäre, dass das Rechtsgeschäft als nichtig gemäss Art. 20 OR qualifiziert würde. Diese Rechtsfolge dürfte allerdings in den meisten Fällen unangemessen sein. Es wird an Lehre und Rechtsprechung sein, in diesem Punkt für Klarheit zu sorgen.

1.5 Grundbuch

Das neue Recht sieht vor, dass die Kantone den Eintrag eines Grundstücks im Kataster der belasteten Standorte zusätzlich im Grundbuch anmerken lassen können (Art. 32dbis Abs. 4 USG).

Erste Erfahrungen zeigen, dass sich auch in Bezug auf die Anmerkung „belasteter Standort“ im Grundbuch unterschiedliche kantonale Praxen herausbilden werden. So werden etwa Kantone, in denen das Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) – das aufgrund bundesrechtlicher Vorgaben bis ins Jahr 2020 eingeführt werden muss –, bereits weit gediehen ist, auf eine Anmerkung wohl eher verzichten.

2. Lex Koller

Gute Nachrichten für den Immobiliensektor: Die Lex Koller wird einstweilen nicht verschärft. Anfang Juni 2014 hat der Ständerat zwei Motionen von Nationalrätin Jacqueline Badran abgelehnt, womit diese nun definitiv vom Tisch sind.

Die erste Motion wollte auch Gewerbeliegenschaften wieder der Lex Koller unterstellen, wie dies bis 1997 der Fall war. Die zweite Motion verlangte, dass Personen im Ausland auch untersagt wird, Anteile an schweizerischen Immobilienfonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften bewilligungsfrei zu erwerben. Die Fonds waren bis dato noch zu keinem Zeitpunkt der Lex Koller unterstellt; die Immobiliengesellschaften waren es bis ins Jahr 2005.

Jacqueline Badran erwägt nun eine Volksinitiative, während der Bundesrat, welcher für die beiden Motionen eintrat, ankündigte, eine Revision der Lex Koller vorzulegen. Dies soll noch in diesem Jahr geschehen. Gemäss Verlautbarungen aus dem Bundesrat sollen mit der Revision diverse Vollzugsprobleme und Lücken der Lex Koller behoben werden. Was dies im Einzelnen bedeutet, wird sich zeigen.

3. Zweitwohnungsinitiative

Nachdem das Volk am 11. März 2012 die Zweitwohnungsinitiative annahm und der Bundesrat im August 2012 per 1. Januar 2013 eine Übergangsverordnung in Kraft setzte, verabschiedete der Bundesrat am 19. Februar 2014 die Botschaft zum Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes zu Handen des Parlaments. Mit dem Zweitwohnungsgesetz soll die Zweitwohnungsinitiative umgesetzt und die Übergangsverordnung abgelöst werden.

Der Entwurf regelt das Verbot des Baus neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent sowie die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen. Ferner bestimmt er, inwiefern bestehende Wohnungen umgebaut werden dürfen.

Besonders kontrovers diskutiert wurde im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens, wie altrechtliche Wohnungen, also Wohnungen, die am Tag der Annahme der Zweitwohnungsinitiative schon bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, zu behandeln sind. Gemäss Entwurf ist die Art der Wohnnutzung altrechtlicher Wohnungen grundsätzlich frei. Solche Wohnungen dürfen demnach (von Erst- in Zweitwohnungen) umgenutzt sowie im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Erweiterungen der Hauptnutzflächen altrechtlicher Wohnungen sind aber nur dann zulässig, wenn sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt werden.

Der Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes wurde von den Promotoren der Zweitwohnungsinitiative stark kritisiert. Es wird geltend gemacht, der Entwurf setze die Vorgaben der Initiative zu lasch um. Es wird sich zeigen, ob die bestehenden Meinungsverschiedenheiten in der parlamentarischen Beratung über den Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes überwunden werden können. Falls nicht, könnte ein Referendum zu einer erneuten Volksabstimmung zum Thema Zweitwohnungen führen.

Neue Publikationen

Corporate Real Estate – Switzerland, 1st Edition, Global Legal Insights 2014

Leerstandsabzug bei Heiz- und Nebenkosten, Newsletter Verband der Geschäftsmieter, Mai 2014

Formular Anfangsmietzins – auch für Geschäftsräume? Newsletter Verband der Geschäftsmieter, März 2014

Anhang: Wortlaut von Art. 32dbis des Umweltschutzgesetzes

Art. 32dbis Sicherstellung der Kostendeckung

  1. Die Behörde kann vom Verursacher verlangen, die Deckung seines voraussichtlichen Anteils an den Kosten für Untersuchung, Überwachung und Sanierung in geeigneter Form sicherzustellen, wenn von einem belasteten Standort schädliche oder lästige Einwirkungen zu erwarten
  2. Die Höhe der Sicherstellung wird insbesondere unter Berücksichtigung der Ausdehnung sowie der Art und Intensität der Belastung festgelegt. Sie wird angepasst, wenn dies auf Grund eines verbesserten Kenntnisstands gerechtfertigt
  3. Die Veräusserung oder die Teilung eines Grundstücks, auf dem sich ein im Kataster der be- lasteten Standorte eingetragener Standort befindet, bedarf der Bewilligung der Behörde. Die Bewilligung wird erteilt, wenn:

a. vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind;

b. die Kostendeckung für die zu erwartenden Massnahmen sichergestellt ist; oder

c. ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung oder an der Teilung

4. Die kantonale Behörde kann im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück die Eintragung im Kataster anmerken


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