LEGAL UPDATE REAL ESTATE 2/2017 – Aktuelle Entwicklungen für die Immobilienbranche


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1. Planungs- und Baurecht: Vernehmlassung zur Revision des Zürcher PBG

Die Zürcher Baudirektion hat am 12. Mai 2017 eine Revision des Zürcher Planungs- und Baugesetzes (PBG) in die Vernehmlassung geschickt. Die Revision sieht neue Regeln zur Überbauung des urbanen Uferbereichs vor. Gemäss der Vernehmlassungsvorlage soll künftig jede Seegemeinde eine sog. Uferbereichsplanung entwerfen, die ihre Bau- und Zonenordnung ergänzt.

Was relativ harmlos tönt, könnte weitreichende praktische Folgen haben, denn bisher hatte der Kanton bzw. das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (Awel) bei Bauten am See das Sagen. Hintergrund dieser Situation war, dass fast das gesamte Zürichseeufer im 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts künstlich aufgeschüttet wurde. Da der Kanton die Hoheit über den See hatte, behielt er sich bei der Vergabe der Landanlagekonzessionen jeweils weitgehende Rechte vor. Dadurch wurde das Eigentum der Eigentümer am Seeufer stark eingeschränkt. Wer immer am Seeufer bauen wollte, benötigte nicht nur eine kommunale, sondern auch eine kantonale Bewilligung. Der Kanton nutzte diese Situation, um die öffentlichen Interessen am Seeufer zu wahren und die Bautätigkeit am Ufer einzugrenzen. So liess der Kanton etwa Hecken stutzen, die den Blick der Öffentlichkeit auf den See verstellten, begrenzte die Stockwerkzahl oder er sicherte sich im Gegenzug zur Baubewilligung ein Wegrecht im Vorgarten. Dann aber griff das Bundesgericht ein und erklärte diese „Spezialbauordnung“ für unzulässig. Das höchste Gericht befand, die Regelungsdichte sei inzwischen so gross, dass sich die öffentlichen Interessen auch ohne kantonale Sonderbewilligung aufgrund des PBG, des Gewässerschutz- und des Natur- und Heimatschutzgesetzes durchsetzen liessen.

Entsprechend könnte die Revision nun mancherorts zu einer Liberalisierung führen. Ob dies nun gut oder schlecht ist, darüber dürften die Meinungen auseinandergehen. Zu hitzigen Diskussionen dürften diesen Sommer in Zürich deshalb nicht nur die heissen Temperaturen beitragen.

Die Vernehmlassung dauert noch bis zum 11. August 2017.

2. Lex Koller: von der gescheiterten Motion Badran zur neuen Lex Sommaruga?

Der Bundesrat will das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) – wie er sagt – „an die heutigen Gegebenheiten“ anpassen. Dies obwohl eine kürzlich von Nationalrätin Badran initiierte Revision im Parlament gescheitert ist (wir berichteten). Nun will der Bundesrat unter Führung von Bundesrätin Sommaruga eine über weite Strecken sehr ähnliche Revision auf die Wege bringen. An seiner Sitzung vom 10. März 2017 hat der Bundesrat nun die entsprechende Vernehmlassung eröffnet, nachdem diese mehrfach verschoben worden war.

Der Bundesrat stellt „im Sinne einer Rückbesinnung auf den Gesetzeszweck“ im Rahmen der Vernehmlassung strengere Regeln für den Kauf von Gewerbeimmobilien und eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Wohnimmobiliengesellschaften zur Diskussion. Ob ein solches „zur Diskussion stellen“ im Rahmen einer Vernehmlassung rechtlich überhaupt zulässig ist und welche Rechtsfolgen sich aus dem Ergebnis der „Diskussion ergeben, bleibt zu prüfen. Klar scheint, dass das Revisionsvorhaben wieder auf heftigen Widerstand der Immobilienbranche stossen wird.

Weiter schlägt der Bundesrat vor, den Erwerb von Hauptwohnungen durch Angehörige von Staaten, die nicht der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) angehören, bewilligungspflichtig zu machen und die Bewilligungsträger zu verpflichten, die Wohnung nach Aufgabe der Nutzung als Hauptwohnung wieder zu veräussern, in der Regel innerhalb von zwei Jahren.

Anlass zu Diskussionen dürften auch die Übergangsbestimmungen geben, denn das angepasste Gesetz soll auf Rechtsgeschäfte anwendbar sein, die vor dem Inkrafttreten der Änderungen abgeschlossen, aber noch nicht vollzogen wurden oder noch nicht rechtskräftig entschieden sind. Hier kann man sich interessante Konstellationen vorstellen.

Die Vernehmlassung dauert noch bis zum 30. Juni 2017.

3. Mietrecht

3.1 Vorsicht bei einvernehmlichen Mietzinsanpassungen

Das Bundesgericht hat mit dem Urteil 4A_637/2016 vom 3. März 2017 seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach eine Mietzinserhöhung, welche ohne Verwendung des amtlichen Formulars zwischen den Parteien vereinbart wird, nichtig sei, wenn der Mieter keine Kenntnis der Anfechtungsmöglichkeit habe.

Dies kann aus Sicht der Vermietersicht einschneidende Konsequenzen haben: Im zu beurteilenden Fall musste die Vermieterschaft der Mieterschaft für einen Zeitraum von 10 Jahren von der Mieterschaft irrtümlich zuviel bezahlte Mietzinsen zurückbezahlen. Das kann sehr ins Geld gehen.

3.2 Neuigkeiten in Sachen Airbnb

In seinem Urteil MG16009 vom 9. Februar 2017 stellte das Zürcher Mietgericht klar, dass die Beherbergung von zahlenden Airbnb-Gästen als Untermiete qualifiziert. Der Mieter muss daher gemäss Art. 262 Abs. 1 OR die Zustimmung des Vermieters für die Untermiete einholen, was der Mieter im vorliegenden Fall unterlassen hatte.

Zudem stellte das Gericht fest, dass der Mieter einen „missbräuchlich hohen Mietzins“ verlangte und nicht verhinderte, dass sich die anderen Bewohner von den Airbnb-Gästen gestört fühlten. Als Konsequenz verbot das Mietgericht dem Mieter generell die weitere Untervermietung via Airbnb-Internetplattformen und verpflichtete ihn zur Herausgabe des mit Airbnb erzielten Gewinns an den Vermieter.

Airbnb erfreut sich bekanntlich auch in der Schweiz zunehmender Beliebtheit, was viele – insbesondere die Hoteliers – dazu brachte, nach dem Regulator zu rufen. Dies insbesondere mit Blick auf die Kurtaxen, von denen die Hoteliers meinten, sie sollten auch von den privaten Airbnb Gastgebern eingezogen werden müssen. Entsprechendes ist zwar vielerorts vorgeschrieben (ausser bspw. in der Stadt Zürich, wo es sich um eine freiwillige Abgabe der Hoteliers handelt), konnte bisher von den Behörden aber kaum kontrolliert und durchgesetzt werden, da die privaten Gastgeber auf keiner offiziellen Liste erscheinen.

Am 18. Juni 2017 wurde nun die erste solche Vereinbarung in der Schweiz bekanntgegeben: Ab dem 1. Juli 2017 zieht Airbnb die Abgabe bei allen Gästen im Kanton Zug automatisch ein und gibt sie an Zug Tourismus weiter. Damit werden die privaten Gastgeber von dieser administrativen Aufgabe entlastet und die Abdeckung ist für den Kanton sichergestellt. Andere Kantone und Gemeinden sollen folgen.

3.3 Referenzzinssatz

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den Referenzzinssatz per 1. Juni 2017 auf den historischen Tiefstsatz von 1.5% reduziert.

Die Auguren erwarten nunmehr in absehbarer Zeit keine weitere Senkung mehr, während für die kommenden Monate aber auch nicht mit einer Erhöhung gerechnet wird. Es könnte also sein, dass der Referenzzinssatz nun für einige Zeit auf dem jetzigen Stand verharren wird.

Neue Publikationen

 A practical cross-border insight into real estate law – Switzerland, The International Comparative Legal Guide to Real Estate 2017, 12th Edition

Overview of major recent activity in Switzerland’s real estate market, Who’s Who Legal Switzerland 2017

Gemeinschaft – wer haftet? 

Mieten – der Zenit ist überschritten


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