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Wolfgang Müller
1. Teilrevision des Verjährungsrechts
Das schweizerische Verjährungsrecht soll punktuell angepasst und vereinheitlicht werden. Der Bundesrat hat daher am 29. November 2013 zu Handen des Parlaments die Botschaft zur Revision des Obligationenrechts (Verjährung) verabschiedet.
Nach schweizerischem Verständnis erhält der Schuldner einer Forderung mit dem Ablauf der Verjährungsfrist ein Leistungsverweigerungsrecht. Demnach können Forderungen über die Erhebung der Verjährungseinrede durch Zeitablauf entkräftet werden. Dies soll auch in Zukunft so bleiben.
Ein zentrales Element der Revisionsvorlage ist die Verlängerung der Verjährungsfristen. Einer- seits soll die sog. relative Verjährungsfrist, die ab Kenntnis des Gläubigers zu laufen beginnt, für Forderungen aus Delikts- oder Bereicherungsrecht von einem auf drei Jahre verlängert werden. Andererseits soll die sog. absolute Verjährungsfrist, die mit Fälligkeit der Forderung zu laufen beginnt, von zehn auf dreissig Jahre verlängert werden, soweit es um Personenschäden geht. Letzteres soll für Forderungen aus Delikt wie auch für Forderungen aus Vertrag gelten. Damit soll die Geltendmachung von Spätschäden erleichtert werden, was mit Bezug auf den Bau- und Immobilienbereich insbesondere im Zusammenhang mit Gesundheitsschäden aus Kontakt mit Asbest von Bedeutung ist, da sich entsprechende Spätschäden häufig erst nach Jahrzehnten manifestieren.
Ein weiterer für den Bau- und Immobilienbereich relevanter Bereich der Teilrevision beschlägt die geplante Streichung von Artikel 128 des Obligationenrechts, gemäss dem heute einzelne Forderungen, wie namentlich Forderungen für Mietzinse, einer Verjährungsfrist von fünf Jahren unterliegen. Mit der Teilrevision sollen auch diese vertraglichen Forderungen der allgemeinen Verjährungsfrist von zehn Jahren unterstellt werden.
2. Teilrevision des Raumplanungsgesetzes
Am 3. März 2013 wurde die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) vom Schweizer Stimmvolk angenommen. Mit der Revision wird namentlich eine kompaktere Siedlungsentwicklung beabsichtigt, indem zu grosse Bauzonen verkleinert und bestehende Baulandreserven besser genutzt werden. Eingeführt werden soll auch eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen, womit die Kantone und Gemeinden künftig mindestens 20 Prozent des Mehrwerts erhalten sollen, wenn ein neu eingezontes Grundstück verkauft oder überbaut wird und der Eigentümer einen Gewinn erzielt.
Durch die Teilrevision des RPG entstand weiterer legislatorischer Anpassungsbedarf. So muss namentlich die Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) angepasst werden. Ende August 2013 hat der Bundesrat daher den Entwurf der angepassten RPV zusammen mit den „Technischen Richtlinien Bauzonen“ sowie der „Ergänzung des Leitfadens für die kantonale Richtplanung“ in die Vernehmlassung geschickt. Mit diesen drei Instrumenten soll insbesondere die mit der RPG-Revision beabsichtigte Lenkung der Siedlungsentwicklung umgesetzt werden.
Die Vernehmlassung dauerte bis zum 30. November 2013. Die Ergebnisse werden derzeit ausgewertet. Dann wird sich zeigen, ob das ursprünglich verfolgte Ziel, das teilrevidierte RPG sowie die RPV im Frühjahr 2014 in Kraft zu setzen, erreicht werden kann.
3. Zweitwohnungsinitiative
Die Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b BV) wurde bekanntlich am 11. März 2012 vom Schweizer Volk angenommen, das sich somit für eine Beschränkung des Zweitwohnungsbaus aussprach. Am 22. August 2012 verabschiedete der Bundesrat eine Übergangsverordnung, welche bis zum Inkrafttreten der definitiven Ausführungsgesetzgebung in Kraft bleiben soll. Der Anhang zur Übergangsverordnung, welcher Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent am Gesamtbestand der Wohnungen aufführt, wurde inzwischen bereits zweimal angepasst. Hintergrund sind unter anderem Gemeindefusionen, welche dazu führten, dass einzelne Gemeinden aus dem Anhang zur Übergangsverordnung wieder gestrichen wurden.
Nachdem beim Bundesgericht betreffend Zweitwohnungsinitiative mehrere hundert Beschwerden eingingen, behandelte das Bundesgericht am 22. Mai 2013 die ersten Fälle und entschied unter anderem, dass Art. 75b BV für Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mindestens 20 Prozent ein Bewilligungsverbot für neue Zweitwohnungen enthalte, welches bereits seit dem 11. März 2012 (und nicht erst wie von den Beschwerdegegnern geltend gemacht am 1. Januar 2013) direkt anwendbar sei.
Ende Juni 2013 legte der Bundesrat einen Entwurf zur Ausführungsgesetzgebung (Gesetz und dazugehörige Verordnung) zu Art. 75b BV vor, welche die Übergangsverordnung ablösen soll. Die Ausführungsgesetzgebung wurde in der Folge im Rahmen der Vernehmlassung kontrovers diskutiert. Am umstrittensten ist die Frage, wie mit altrechtlichen Wohnungen, also Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden, umgegangen werden soll. Der Entwurf des Bundesrates enthält dazu zwei Varianten: Nach der einen Variante könnten solche altrechtlichen Wohnungen weitgehend frei umgenutzt und sogar geringfügig erweitert werden, wobei es den Kantonen überlassen würde, dafür zu sorgen, dass Missbräuche verhindert werden. Gemäss der anderen Variante dürften altrechtliche Wohnungen grundsätzlich nur im Rahmen der bestehenden Hauptnutzfläche geändert werden und Umnutzungen wären nur dann zulässig, wenn sie durch besondere Gründe bedingt wären (Todesfall, Zivilstandsänderung und ähnliche Gründe).
Es wird sich zeigen, ob die bestehenden Meinungsverschiedenheiten in der parlamentarischen Beratung über die Ausführungsgesetzgebung überwunden werden können. Falls nicht, könnte ein Referendum zu einer erneuten Volksabstimmung zum Thema Zweitwohnungen führen.
Neue Publikationen
Abschliessend möchten wir auf zwei unserer aktuellen Publikationen hinweisen:
Der Flächenbegriff im Mietrecht, MRA (Mietrecht Aktuell), 3/2013.
