Les grands travaux dans la propriété par étages


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Critiqué à l’époque de sa création en 1965, le régime de la propriété par étages (PPE) a depuis lors connu un franc succès. De nos jours cette forme de détention immobilière concerne plus de 446’000 ménages en Suisse [1].

Au regard de l’ancienneté de l’institution, des cycles d’amortissement des différentes parties d’ouvrage et installations techniques des bâtiments soumis à ce régime et bien entendu de l’engouement qu’elle suscite, la thématique des grands travaux (de rénovation) est destinée à prendre de plus en plus d’importance au cours des années à venir.

Si pour un propriétaire individuel, la réalisation de grands travaux n’est pas toujours aisée, la situation peut être bien plus complexe dans le contexte d’une PPE lors de laquelle de multiples intérêts pas toujours convergents doivent être conciliés.

L’entretien de l’immeuble et les types de travaux

L’entretien des parties privatives incombe à chaque propriétaire d’étage dans la limite de la part qu’il détient. Il est ainsi principalement tenu de prendre les mesures nécessaires pour maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiments (art. 712a al. 3 CC). A l’inverse, les travaux portant sur des parties communes, qui peuvent parfois être exigés par des réglementations relevant du droit public, sont de la compétence de la communauté des propriétaires d’étages. Ils sont donc décidés et financés par elle.

Il revient donc à l’assemblée générale des propriétaires d’étages de prendre les décisions concernant les travaux sur les parties communes, étant précisé que la copropriété peut constituer un fonds de rénovation en procédant chaque année à la dotation d’un certain montant.

A ce sujet, le législateur opère une distinction qui est usuellement reprise dans le règlement de la PPE, entre les travaux nécessaires exigés par le maintien de la valeur de la chose (art. 647c CC), les travaux utiles augmentant la valeur de la chose ou améliorant son rendement ou son utilité (art. 647d CC) et les travaux somptuaires améliorant l’esthétique ou le confort de la chose (647e CC).

La démarcation entre ces types de travaux n’est pas aisée à établir. Elle dépend notamment des caractéristiques propres de la PPE concernée. Bien que la jurisprudence et la doctrine aient développé une casuistique très riche en relation avec chacune de ces catégories, une analyse au cas par cas est nécessaire, ceci du fait que la distinction n’est pas sans conséquence dès lors que du type de travaux en cause dépend la règle de majorité applicable.

A noter toutefois que le régime légal en la matière est majoritairement de droit dispositif de sorte que le règlement de la PPE peut prévoir des règles plus simples et uniformes en matière de prise de décision sur des travaux.

La décision d’effectuer des travaux

La réalisation de travaux doit faire l’objet d’une décision formelle de la communauté des propriétaires d’étages, sauf lorsqu’il est nécessaire d’agir rapidement afin d’éviter la survenance d’un dommage.

Le type de majorité applicable se détermine en premier lieu sur la base du règlement de la PPE ou, à défaut de règle explicite, à la lumière des art. 647ss CC.

Les travaux de construction nécessaires sont en principe adoptés à la majorité simple (art. 647c CC). Une controverse existe au sujet du mode de calcul de cette majorité, à savoir s’il convient de prendre en considération tous les copropriétaires ou uniquement les personnes présentes ou représentées. A noter également qu’en cas de rejet de la décision par la communauté et de risque de dommage aux parties communes du fait de l’absence de travaux, un recours au juge est possible.

Les travaux utiles doivent être adoptés à la majorité qualifiée des copropriétaires d’étages et des quotes-parts (art. 647al.1 CC). Le législateur a toutefois prévu trois exceptions à ce principe, en octroyant un droit de veto matériel à certains copropriétaires d’étages [2]. Le règlement de la PPE ne saurait exclure l’application de ces exceptions précitées dès lors que la disposition qui les consacre est de droit impératif.

Enfin, les travaux somptuaires doivent faire l’objet d’une décision unanime (art. 647e al. 1 CC). A titre exceptionnel, la majorité qualifiée suffit lorsque (i) les travaux envisagés n’entravent pas de manière objective l’usage et la jouissance des opposants éventuels, (ii) que ceux-ci sont indemnisés pour d’éventuelles atteintes temporaires et (iii) qu’ils n’aient pas à assumer d’éventuels frais en relation avec les travaux envisagés.

En pratique, il arrive souvent que plusieurs types de travaux soient envisagés simultanément. Dans un tel cas, on considérera que chacun d’eux doit être adopté selon la majorité applicable à la prestation considérée. Dans un tel cas de figure, l’administrateur pourra être tenté soit de faire adopter chaque intervention dans une décision séparée, soit de faire adopter tous les travaux dans une seule et même décision en appliquant la majorité la plus exigeante eu égard aux types de travaux considérés. L’administrateur sera également amené à déterminer le mode de faire le plus adéquat dans le cas où les travaux envisagés portent tant sur les parties communes que sur des parties privatives.

Les étapes de la prise de décision

Compte tenu de l’importance des moyens financiers nécessaires, de la complexité technique inhérente à ce type de chantiers et des éventuelles procédures de droit public devant être suivies, le processus décisionnel ne doit pas être pris à la légère. Une préparation adéquate et une certaine forme d’anticipation sont indispensables. Une manière d’anticiper sereinement la réalisation de travaux est de veiller à chaque année doter le fonds de rénovation de manière suffisante. En effet, il est généralement plus aisé d’obtenir une décision favorable, lorsque l’opération peut être financée par prélèvement sur le fonds de rénovation.

Dans un tel contexte, la décision d’entreprendre des grands travaux devrait en substance être prise en deux temps. Dans une première phase, initiée avec un préavis suffisant eu égard au cycle de vie des éléments sur lesquels porteront les travaux envisagés, l’administrateur avisé devrait tenter d’obtenir une décision de principe par laquelle il se verrait octroyer un mandat de planification et une enveloppe budgétaire. Pour ce faire, il devrait au moins être en mesure d’esquisser les grandes lignes des travaux à entreprendre et de donner une première indication sur les moyens financiers nécessaires. Dès lors qu’elle ne porte pas sur la réalisation des travaux à proprement parler, l’on devrait considérer que la majorité simple suffit à la prise d’une telle décision.

Dans une seconde phase, à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires d’étages ou d’une assemblée générale extraordinaire spécialement convoquée pour traiter cette question, l’administrateur présentera de manière détaillée le résultat de la phase de planification, en définissant de manière détaillée et explicite tant les travaux à entreprendre que le budget nécessaire à leur réalisation.

En fonction de la complexité des travaux envisagés, il est au demeurant parfaitement envisageable qu’une ou plusieurs autres étapes viennent s’ajouter aux deux étapes principales décrites ci-dessus.

Pour parvenir à une décision favorable, l’administrateur devra notamment être en mesure d’anticiper les éventuelles questions et problématiques qui pourraient être soulevées par l’un ou l’autre copropriétaire d’étages et de trouver les réponses à y apporter ou au moins d’esquisser des pistes de solution.

Par ailleurs, le contenu de la décision soumise au vote de l’assemblée des copropriétaires d’étages devra être défini avec précision, notamment en vue d’éviter qu’une décision complémentaire portant sur les mêmes travaux soit nécessaire ultérieurement. Idéalement, la décision de la communauté des copropriétaires d’étages devrait également porter sur les modalités de suivi et d’exécution des travaux adoptés.

Enfin, dans le cadre de la mise en œuvre d’une décision (favorable), l’administrateur devra tenir compte du risque de contestation de celle-ci par un ou plusieurs copropriétaires et des conséquences d’une telle démarche.

L’action en dissolution de la PPE en cas de défaut d’entretien

Dans certaines circonstances, lorsque la réalisation de travaux d’entretien s’avère impossible, notamment en raison de l’absence de consensus entre les copropriétaires ou du manque de moyens financiers, chaque copropriétaire peut saisir le juge afin qu’il prononce la dissolution de la PPE.

L’art. 712f al. 3 ch. 2 CC limitant cette possibilité aux PPE existant depuis plus de 50 ans, cette disposition ne peut être invoquée que depuis 2015. Son importance pratique augmentera certainement au fil des ans.

Cela étant, l’on peut s’attendre à ce que le juge saisi d’une telle demande prenne en considération le fait que, dans une situation normale, la dissolution d’une PPE nécessite le consentement unanime des copropriétaires et partant tienne compte de l’intérêt de chacun d’eux à la sauvegarde de ses droits et intérêts légitimes.

Par conséquent, ce n’est que dans lorsqu’il apparaît manifeste que « le bâtiment ne peut plus être utilisé selon sa destination en raison de sa dégradation » que le juge devrait entrer en matière sur une telle demande.

A noter que les copropriétaires qui, malgré une telle demande, entendent maintenir la communauté peuvent éviter la dissolution en désintéressant les autres.

La portée pratique de cette action, qui se base sur une notion indéterminée et implique que le requérant doit prouver l’état de dégradation du bâtiment, semble donc limitée.

Enfin, il convient d’avoir à l’esprit qu’un défaut d’entretien, notamment lorsqu’il est susceptible de créer un risque sécuritaire important pour les occupants du bâtiment et le voisinage peut conduire à des interventions des autorités compétentes en matière de construction. Des exemples de ce type d’intervention ont récemment eu lieu à Lausanne et à Genève.

Conclusion

La mise en place d’une stratégie d’entretien et de rénovation cohérente, adaptée aux besoins et aux moyens financiers de la PPE considérée est indispensable. Elle devra notamment tenir compte de manière adéquate des cycles de vie des parties d’ouvrage et du temps nécessaire à la prise de décision et à sa mise en œuvre. L’administrateur devra notamment veiller à anticiper les différentes échéances et les contraintes administratives, temporelles ou financières. De même, il devra s’efforcer de prévenir les problèmes qui pourraient survenir et de réfléchir aux éventuels remèdes à sa disposition.

Du point de vue du règlement de la PPE, une attention toute particulière devrait notamment être portée à la rédaction des clauses relatives à la définition des types de travaux et aux règles de majorité applicables.

Enfin, il parait important de sensibiliser les copropriétaires aux conséquences éventuelles d’un défaut d’entretien notamment par rapport à la valeur de leur part, mais également par rapport au sort de la PPE.

Cet article a été rédigé à l’origine pour alimenter la Newsletter de l’Association Romande des Propriétés Par Etages (ARPPE).

[1] Office fédéral de la statistique, Construction et logement – Panorama, mars 2021, p. 2, (consulté le 11.10.2021).

[2] Ainsi, lorsque les travaux envisagés ont pour effet de gêner notablement et durablement un copropriétaire d’étages dans l’usage (conforme à la destination) qu’il fait de la partie commune concernée par les travaux à entreprendre, ce copropriétaire d’étages peut refuser les travaux ; de même, si les travaux envisagés compromettent le rendement de la chose pour l’un des copropriétaires d’étages, ils ne pourront être entrepris sans son accord (art. 647d al. 2 CC). Enfin, dans le cas où les travaux envisagés entrainent pour l’un des copropriétaires d’étages des dépenses excessives en regard de l’utilité qu’ils ont pour lui, ils ne pourront être réalisés sans son accord qu’à la condition que les autres copropriétaires d’étages prennent en charge la partie excessive des frais (art. 647d al. 3 CC).


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