Lex Koller: Auf dem Weg zu einer Erweiterung des Begriffs der Betriebsstätte?


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Gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) ist für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland eine Bewilligung der zuständigen Behörde erforderlich, ausser in den Fällen, die in Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG abschliessend geregelt sind. Nach Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die Immobilie als Betriebsstätte zur Ausübung eines Gewerbes dient. Art. 3 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) besagt im Übrigen, dass keine Betriebsstätte vorliegt, wenn das Gebäude für den Bau oder die gewerbsmässige Vermietung von Wohnungen genutzt wird, die nicht Teil eines Hotels oder Aparthotels sind.

In BGE 147 II 281, der bereits in einer unserer früheren Publikationen1 kommentiert wurde, erinnert das Bundesgericht daran, dass der Begriff der Betriebsstätte restriktiv auszulegen ist. Nur der Erwerb von Immobilien, die in den Anwendungsbereich von Art. 2 Abs. 2 BewG fallen, d.h. von Immobilien, in denen die wirtschaftliche Tätigkeit des Unternehmens ausgeübt wird, entzieht sich der Anwendung der Lex Koller.

In Bezug auf den geplanten Bau von Appartements durch ein Hotel entschied das Bundesgericht, dass die Schaffung von Appartements für das Personal keine Erweiterung des Hotels als einer festen Einrichtung darstellt, die einer gewerblichen Tätigkeit dient. Es wird davon ausgegangen, dass solche Wohnungen eine Wohnfunktion haben und ihr Bau daher der Genehmigungspflicht unterliegt.

In dem oben genannten Urteil schlossen die Richter von Mont-Repos eine weite Auslegung des Begriffs der Betriebsstätte angesichts des Wortlauts der Norm und des Hauptzwecks des BewG aus. Ihrer Ansicht nach wird eine solche Position im Übrigen durch die Ablehnung von Lockerungen der Bedingungen des BewG bestätigt.

Infolge dieses Urteils wurde am 14. Dezember 2022 eine parlamentarische Motion (22.4413) eingereicht. Gemäss dem Einreicher, Herr Martin Schmid, ist die Auslegung von Art. 3 BewV durch das Bundesgericht zu restriktiv. Sie verschärfe die Wohnungsnot und die schwierige Situation des Hotelpersonals in den Tourismusregionen erheblich.

Daher zielt diese Motion darauf ab, die Erweiterung des Begriffs der Betriebsstätte in der oben genannten Verordnung zu verankern, damit Personalunterkünfte in Hotels als Teil einer Betriebsstätte gelten, und schlägt vor, dass Art. 3 BewV wie folgt umformuliert wird:

«Eine Betriebsstätte im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG liegt nicht vor, wenn das Grundstück der gewerbsmässigen Errichtung oder Vermietung von Wohnungen dient, die nicht Teil eines Hotels oder Aparthotels sind. Nicht betroffen sind Wohnungen, die ein Hotel oder Aparthotel zur Unterbringung des betriebsnotwendigen Personals nutzt.»

Die Befürworter der Motion hoffen, dass diese Änderung den Betrieb von Hotels und die Einstellung von Saisonarbeitskräften in der Hotelbranche erleichtern wird. Die Führung eines Hotels ist personalintensiv und erfordert die Unterbringung des Personals vor Ort, was sowohl für den Betrieb als auch für die Rekrutierung von Personal notwendig ist. Vor allem in Saisonbetrieben in Bergregionen ist die Bereitstellung von temporären Unterkunftsmöglichkeiten ein entscheidendes Kriterium, um Mitarbeiter einstellen zu können. Wohnraum in den Tourismusdestinationen ist teuer und freie Wohnungen sind rar. Aufgrund der Arbeitszeiten in der Hotellerie kommt dem Pendeln zudem eine grössere Bedeutung zu als bei einem Bürojob, da der Weg zu den Zimmerstunden in der Regel viermal und nicht nur zweimal am Tag zurückgelegt wird.

Gleichzeitig erwarten die Befürworter, dass diese Gesetzesanpassung den Bau von Wohngebäuden durch Hotelbesitzer zur Unterbringung ihres Personals fördert, um den Druck auf die Wohnungsnot für Einheimische zu verringern, die insbesondere in touristisch geprägten Gemeinden herrscht.

Trotz des Antrags des Bundesrates vom 15. Februar 2023, die Motion abzulehnen, wurde sie vom Ständerat mit grosser Mehrheit (27 zu 9 Stimmen bei 5 Enthaltungen) angenommen. Zur Begründung seiner ablehnenden Haltung vertritt der Bundesrat die Ansicht, dass eine einfache Änderung der BewV diese seiner Meinung nach viel zu komplexen Probleme – die Wohnungsnot und die damit verbundenen Schwierigkeiten bei der Rekrutierung von Saisonarbeitskräften – nicht lösen könne.

Der Bundesrat befürchtet jedoch vor allem eine zu starke Lockerung des BewG, die dazu führen würde, dass Personen im Ausland Kapitalinvestitionen in Immobilien tätigen könnten, obwohl der Hauptzweck des BewG darin besteht, dies zu verhindern.

Erinnern wir uns daran, dass das BewG seit seiner Verabschiedung im Jahr 1983 mehrfach zwischen Lockerung und Verschärfung hin- und herwechselte. Die Tendenz zu einer Lockerung des BewG, insbesondere mit der Einführung des Begriffs der Betriebsstätte, gipfelte darin, dass der Bundesrat 2013 vorschlug, das Gesetz aufzuheben. Die Aufhebung wurde schliesslich abgelehnt, aber das Parlament verabschiedete weiterhin neue Ausnahmen von der Genehmigungspflicht.

Während der Pandemie im Zusammenhang mit COVID-19 schlug der Nationalrat eine Verschärfung des BewG vor, da er befürchtete, dass kapitalstarke ausländische Unternehmen von der Krise profitieren und durch Aufkauf von Schweizer Unternehmen deren Immobilien zu niedrigen Preisen erwerben könnten. Der Bundesrat schlug vor, die Verschärfung abzulehnen, was der Ständerat am 15. März 2022 auch tat.

Es wird interessant zu sehen sein, ob diese Motion dazu führen wird, dass die Position des Bundesrates sich durchsetzen wird, d.h. den Status quo der Lex Koller beizubehalten, ob es in Richtung einer Lockerung der Lex Koller gehen wird oder ob die Stimmen, die eine Verschärfung der Lex Koller fordern, die Oberhand gewinnen werden.

1 MLL News, Lex Koller: Präzisierung des Begriffs der Betriebsstätte bei einem Gebäude, das aus Geschäftsflächen und Wohnungen besteht, 23.08.2021.


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