Modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux


Le 29 avril 2020, le Conseil fédéral a adopté une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Depuis le 1er juin 2020, il existe ainsi un nouvel article 6c selon lequel le propriétaire peut, à certaines conditions, facturer aux locataires les coûts liés à un contrat de performances énergétiques (CPE) en tant que frais accessoires. Il existe un CPE lorsqu’un prestataire s’engage envers le propriétaire, contre rémunération, à réduire la consommation d’énergie d’un immeuble par des mesures d’économie d’énergie appropriées (cf. art. 6c al. 1 OBLF). Les mesures d’économie d’énergie comprennent, entre autres, des mesures d’optimisation du fonctionnement des installations de chauffage, de ventilation et de climatisation et de l’automatisation des bâtiments, le remplacement d’équipements ou l’amélioration de l’enveloppe du bâtiment. A certaines conditions et pour une période maximale de 10 ans, les coûts de ces mesures peuvent désormais être mises à la charge des locataires au titre de frais accessoires. Toutefois, le montant facturé annuellement ne peut pas dépasser le montant des coûts énergétiques économisés (cf. art. 6c al. 4 OBLF).

Le nouvel article 6c OBLF vise à promouvoir les mesures d’économie d’énergie dans les immeubles locatifs sans que les coûts des investissements réalisés ne soient répercutés sur le loyer, en tout ou en partie. Jusqu’à présent, en fonction des mesures spécifiques entreprises, les coûts liés aux économies d’énergie ne correspondaient pas à la définition légale des frais accessoires de l’art. 257b CO. En effet, pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. Dès lors que les coûts du CPE ne peuvent pas être englobés dans cette catégorie, les paiements effectués par le propriétaire à un fournisseur d’énergie ne pouvaient auparavant être répercutés sur les locataires que sous la forme d’une hausse de loyer.

Grâce à l’article 6c OBLF, il est désormais possible de répercuter ces coûts par le biais des frais accessoires. Cela n’est toutefois possible que si le propriétaire ne réalise pas lui-même directement l’investissement correspondant mais mandate un tiers (fournisseur de services énergétiques) pour la mise en place des mesures d’économie d’énergie. Le fournisseur a pour objectif de faire diminuer la consommation d’énergie d’un bien pendant une période donnée. Dès lors que le propriétaire ne peut mettre à la charge du locataire que le montant des coûts énergétiques économisés par ces mesures, les frais accessoires dus par le locataire ne sont pas augmentés. Le locataire devrait donc être financièrement mieux placé avec cette solution. Toutefois, le propriétaire ne pourra guère refacturer directement au locataire la totalité des coûts du CPE.

Le modèle du CPE n’est pas nouveau mais jusqu’à présent, de nombreux propriétaires, surtout en Suisse alémanique, s’y opposaient en raison de son coût. Le nouvel article 6c OBLF vise ainsi à créer une nouvelle incitation en faveur du CPE. Le bailleur doit toutefois garder à l’esprit que toute modification ou adaptation du bail (notamment en ce qui concerne les frais accessoires) doit au préalable être notifiée au locataire au moyen d’un formulaire de modification unilatérale du contrat mis à disposition par le canton concerné.