Offene Fragen nach dem Nein zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz

Blicken wir zuerst nochmals zurück und halten die Ausgangslage fest: Die vom Bundesrat am 13. März 2020 erlassenen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus beinhalteten unter anderem die Pflicht, öffentlich zugängliche Einrichtungen für das Publikum zu schliessen, wobei Ausnahmen vorbehalten waren. Dies führte dazu, dass diverse Geschäfte verschiedenster Branchen ihre Betriebe faktisch einstellen mussten. So namentlich Einkaufsläden (mit Ausnahmen), Restaurationsbetriebe oder Coiffeur-Salons. Diese Verbote wurden anschliessend schrittweise gelockert. So durften Coiffeur-Salons am 27. April und alle Einkaufsläden und Restaurants am 11. Mai 2020 wieder öffnen. Danach war der Betrieb über den Sommer wieder praktisch ausnahmslos möglich. Mit den steigenden Infektionszahlen anfangs Herbst 2020 mussten insbesondere Restaurationsbetriebe in einzelnen Kantonen jedoch erneut schliessen. Zwar verzichtete der Bund zunächst auf eine erneute landesweite Schliessung von Restaurationsbetrieben. Aufgrund der besonderen Lage gemäss Art. 6 des Epidemiengesetzes war es den Kantonen jedoch freigestellt, schärfere Massnahmen zu beschliessen, wovon insbesondere die westschweizer Kantone ab Ende Oktober 2020 Gebrauch machten.

Ist der Mietzins auch für die Dauer der angeordneten Betriebsschliessung geschuldet?

Seit dem vom Bundesrat verhängten Lockdown im Frühling 2020 ist eine Debatte darüber entbrannt, ob die Mieter den Mietzins für die Periode, in welcher sie ihr Geschäft schliessen mussten, bezahlen müssen. Präzedenzfälle, welche diese Frage klar beantworten würden, gibt es nicht. Unter gültigem Recht stellt sich insbesondere die Frage, ob die behördlich angeordnete Schliessung des Betriebes einen Mangel im Sinne des Mietrechts darstellt, welcher dem Mieter entsprechende Rechte einräumt (vgl. Art. 259a ff. OR). Zumindest höchstrichterlich ist diese Frage nach wie vor ungeklärt. Die bestehende Rechtsunsicherheit sowohl für Mieter als auch für Vermieter besteht somit unverändert. Sofern ein Mangel bejaht würde, hätte der Mieter gestützt auf Art. 259d OR grundsätzlich die Möglichkeit, eine Herabsetzung des Mietzinses (im Einzelfall bis zu 100% denkbar) zu erwirken.

Die geschilderte Ausgangslage warf zudem die Frage auf, ob der Mieter sich auf anderweitige Rechtsgrundlagen stützen kann, um im Resultat den Mietzins – zumindest teilweise – nicht bezahlen zu müssen. Zu denken ist insbesondere an eine (richterliche) Vertragsanpassung via die sogenannte clausula rebus sic stantibus. Vorausgesetzt wird dafür (i) dass sich die Umstände nach Vertragsabschluss so grundlegend ändern, dass eine gravierende Äquivalenzstörung eintritt und dass (ii) diese Verhältnisänderung beim Abschluss des Vertrags weder voraussehbar noch vermeidbar war.

Eine gesamtschweizerische politische Regelung der offenen Fragen ist mit dem Nein zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz vom Tisch

Aufgrund der aufgezeigten Rechtsunsicherheiten wurden nach der angeordneten Schliessung schnell Stimmen lauten, die eine politische Lösung forderten. Bereits kurz nach Erlass der Massnahmen im Frühling 2020 nahm der Bundesrat jedoch die Position ein, er wolle diese Frage nicht auf dem Verordnungsweg regeln und damit in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft eingreifen. Diese sollen vielmehr im Dialog konstruktive und pragmatische Lösungen finden. In der Sommersession 2020 beauftragte das Parlament dann aber die Regierung, einen Gesetzesentwurf (Covid-19-Geschäftsmietegesetz) für eine Aufteilung der Miete zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft für die betroffene Periode vorzulegen. In der Folge eröffnete der Bundesrat am 1. Juli 2020 das Vernehmlassungsverfahren zu einem Vorentwurf und am 18. September 2020 verabschiedete er die Botschaft zum Covid-19-Geschäftsmietegesetz. Obwohl sich das Parlament noch im Sommer 2020 für einen Teilmieterlass von Geschäftsmieten während der ersten Corona-Welle aussprach, wurde das Covid-19-Geschäftsmietegesetz zu Beginn der Wintersession dann aber von beiden Räten definitiv abgelehnt. Eine gesamtschweizerische politische Regelung ist somit vom Tisch.

Als Hauptargument gegen eine gesetzliche Lösung wurde dabei insbesondere vorgebracht, dass mit dem Gesetz rückwirkend in private Vertragsverhältnisse eingegriffen würde. Weiter wurde vorgebracht, dass das Gesetz der unterschiedlichen Betroffenheit der einzelnen Betriebe nicht Rechnung trage und die Regelung für viele Betriebe eindeutig zu spät käme. Dies insbesondere deshalb, da eine schnelle Inkraftsetzung des Gesetzes in Anbetracht eines wahrscheinlichen Referendums «wohl illusorisch» sei. Der Bundesrat, welcher von Anfang an nichts von einem Teilerlass von Geschäftsmieten hielt, verwies auf einen kurz davor erschienenen Bericht, wonach nur wenige Hinweise für umfassende Schwierigkeiten bei Geschäftsmieten bestehen. Im Bericht heisst es, es seien «überraschend zahlreiche Einigungen über Mietpreissenkungen zwischen den Mietparteien» getroffen worden.

Gegner des Covid-19-Geschäftsmietegesetz verweisen auf den Härtefallfonds

Im Anschluss an die Ablehnung des Covid-19-Geschäftsmietegesetz wurde vermehrt betont, dass betroffenen Mietern nun über den Härtefallfonds geholfen werden soll. Auch die Mieten aus der ersten Corona-Welle sollen zumindest teilweise über die Härtefallregelung abgewickelt werden können. Ob dies tatsächlich möglich sein wird, wird sich weisen. So oder anders stellt dies für die Mieter ein beschwerlicher und bürokratischer Weg dar. Dies namentlich weil die Umsetzung kantonal unterschiedlich erfolgen wird (einige Kantone werden à-fonds-perdu-Beiträge bezahlen, andere lediglich Kredite verleihen) und weil die Kantone jedes einzelne Gesuch prüfen müssen. Diese kantonalen Unterschiede verursachen zudem für Mieter, die in mehreren Kantonen tätig sind, einen weiteren Zusatzaufwand. Es dürfte in vielen Kantonen noch länger dauern, bis überhaupt Geld fliesst.

Einzelne Kantone errichteten individuelle Lösungen

Immerhin ist die Situation für Mieter in einzelnen Kantonen etwas komfortabler. So haben beispielsweise die Genfer Vermieterorganisationen (USPI Genève und die Genfer Immobilienkammer Chambre genevoise immobilière) bereits am 6. April 2020 ein Abkommen (unter dem Namen «Vesta») mit dem Kanton Genf und der ASLOCA (Mieterverband der Romandie) abgeschlossen, das ein freiwilliges Hilfsprogramm für Vermieter vorsieht, die ihre Geschäftsraum-Mieter unterstützen wollen. Unter gewissen Voraussetzungen verpflichtete sich der Kanton Genf dabei, diejenigen Vermieter, die sich bereit erklärten, den Mieter für den Monat April 2020 (und später auch für die Monate Mai und Juni 2020) ganz oder teilweise vom Mietzins zu befreien (und die Nebenkosten zu stunden), zu entschädigen. Das Abkommen wurde Anfang November für die Mietzinsen für die Monate November und Dezember 2020 erneuert. Die Kantone Waadt und Freiburg haben für KMUs ähnliche Lösungen entwickelt. In der Deutsch-Schweiz haben namentlich die beiden Basler Kantone Lösungen für die Mieten in der ersten Welle gefunden. Teilweise mussten die Mietparteien, die von einer kantonalen Lösung profitieren wollten, ein entsprechendes Gesuch jedoch innert einer gewissen Frist einreichen (so z.B. im Kanton Basel-Stadt im Rahme des «Dreidrittel-Rettungspakets» bis Ende September 2020). Offen ist, ob nun noch weiter Kantone ähnliche Lösungen anbieten werden, namentlich auch in Kantonen, welche im Herbst 2020 eine kantonale Schliessung von Restaurationsbetrieben angeordnet haben. Auf jeden Fall ist es ratsam, mögliche Entwicklungen zu beobachten, um keine allfälligen Fristen zu verpassen.

Sofern betroffene Parteien noch keine Einigung erzielen konnten, sind Gespräche zwischen den Parteien weiterhin ratsam

Namentlich in Kantonen, in welchen bis anhin keine kantonalen Lösungen präsentiert wurden, ist es angesichts der aufgezeigten Rechtsunsicherheit – und auch angesichts der globalen und nationalen Dimension des Problems – weiterhin ratsam, dass sich die Parteien des Mietvertrages untereinander verständigen und wenn irgendwie möglich einen Kompromiss suchen. Zu Bedenken ist dabei, dass mögliche Rechtsstreitigkeiten Monate und Jahre dauern können. Um mögliche Konkurse von betroffenen Mietern abzuwenden, braucht es aber vorher Lösungen.

Als letzte Möglichkeit bleibt den Parteien nur der Gang zum Gericht

Sollte es nicht möglich sein, sich einvernehmlich zu einigen, bleibt den Parteien (im Falle des Mieters z.B. wenn er eine Mietzinsherabsetzung gelten machen will und im Fall des Vermieters z.B. falls der Mieter mit den Mietzinszahlungen in Rückstand gerät und der Vermieter die Mietzinszahlungen durchsetzen will) letztlich nur der Gang zum Gericht, um einen Anspruch durchzusetzen.

Ein Richter müsste die sich stellenden Fragen dabei für jeden konkreten Einzelfall beurteilen, namentlich gestützt auf den Mietvertrag. Bei der Frage, ob der Mietzins während der angeordneten Betriebsschliessung tatsächlich geschuldet war, spielt u.a. eine Rolle, ob der Mietvertrag eine Regelung für die bestehende Situation (z.B. eine Klausel betreffend höherer Gewalt) beinhaltet. In der Praxis ist dies selten der Fall, aber nicht ausgeschlossen. Sofern Mietverträge gar eine Betriebspflicht für den Mieter beinhalten – was u.a. in Shopping-Centern regelmässig vorkommt – verkompliziert sich die Situation zusätzlich. Für beide Parteien ist in jedem Fall empfehlenswert, sich vorgängig von Mietrechtsexperten beraten zu lassen.