Pas de plafonnement des loyers à Berlin


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Pour freiner la hausse rapide des loyers, l’organe législatif de la Ville de Berlin (Allemagne) avait adopté au début de l’année dernière la « loi redéfinissant la limitation des loyers » connu sous le nom de « plafonnement des loyers » (Mietendeckel). Cette loi qui s’applique essentiellement aux logements construits avant 2014 fixait un gel des loyers payés en juin 2019 pour une durée de 5 ans. En outre, le propriétaire devait respecter une limite supérieure déterminée au cas par cas selon l’âge, l’équipement et l’emplacement de l’appartement, ainsi que selon le dernier loyer perçu lorsque l’appartement a été reloué. Depuis le 23 novembre 2020, les loyers qui dépassaient de plus de 20 % ces plafonds, et qui par voie de conséquence étaient considérés comme excessifs, ont été interdits par la loi et leurs propriétaires ont été sanctionnés par de lourdes amendes.

Avant même l’entrée en vigueur de ladite loi, la question de la compétence s’était posée ; à savoir si les autorités de la Ville de Berlin disposaient d’une compétence législative dans ce contexte ou si la matière avait déjà été réglée de manière exhaustive par le gouvernement fédéral. De plus, la question de savoir si les réductions de loyer liées aux mesures envisagées ne constituaient pas une atteinte inadmissible à la liberté contractuelle et, si cette atteinte était par conséquent proportionnée s’est également posée.

La Cour constitutionnelle allemande a finalement jugé que cette loi était nulle. Elle s’est notamment fondée sur le fait que le gouvernement fédéral avait déjà adopté le « frein à l’augmentation des loyers » (Mietpreisbremse) en 2015, raison pour laquelle la compétence législative revenait exclusivement au gouvernement fédéral et que la Ville de Berlin n’avait donc pas la compétence nécessaire pour fixer des règles relatives au montant des loyers. Le plafonnement des loyers (Mietendeckel) n’étant jamais entré en vigueur en raison de sa nullité, les propriétaires peuvent donc à nouveau réclamer les loyers initialement convenus avec les locataires.


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