Révision partielle du Code civil et du Code des obligations (défauts de construction)

Introduction

Le Conseil fédéral propose une révision partielle du Code civil et du Code des obligations portant sur certains aspects du droit de la construction (modifications ponctuelles). Ce domaine juridique souffre d’une densité normative faible avec pour conséquence l’existence de nombreuses normes privées (notamment celles édictées par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, SIA) et d’accords contractuels fréquemment défavorables aux maîtres d’ouvrage sur certains points spécifiques. Le Conseil fédéral juge ainsi utile d’amener certaines précisions en vue d’améliorer le système juridique actuel.

Prolongation du délai d’avis des défauts

Selon le système juridique actuel, les défauts de construction doivent être annoncés « sans délai » à l’entrepreneur, soit dans les jours qui suivent leur découverte, sous peine pour le maître d’ouvrage d’être forclos de ses droits. Le Conseil fédéral est d’avis qu’aucun motif impérieux ne justifie une réglementation aussi stricte. Il propose ainsi de conserver le principe du devoir d’avis, lequel pourrait toutefois être exercé dans un délai de 60 jours à compter de la découverte du défaut (apparent ou caché) de l’ouvrage immobilier (qu’il soit le résultat d’un contrat d’entreprise ou l’objet d’une vente immobilière) (art. 219a al. 1, 1^ère et 2^ème phrases, art. 367 al. 1, 2^ème phrase et art. 370 al. 3, 2^ème phrase AP-CO). Ce délai d’avis serait de nature dispositive, de sorte que les parties conserveraient la possibilité d’y déroger contractuellement, si elles le souhaitent.

Irrévocabilité du droit à la réfection

Selon le régime actuel, il est fréquent que l’entrepreneur, respectivement le vendeur d’un bien immobilier exclue toute garantie de sa part, tout en cédant en contrepartie au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur les droits de garantie à l’encontre de ses sous-traitants. Or, une telle manière de procéder se révèle souvent problématique pour les maîtres d’ouvrage ou acquéreurs, qui se trouvent fréquemment confrontés à des difficultés de mise en œuvre pratique et à des incertitudes juridiques. En conséquence, le Conseil fédéral propose de rendre irrévocable le droit à la réfection sans frais, en cas de contrat d’entreprise visant un bâtiment que le maître d’ouvrage destine à son usage personnel ou à l’usage de sa famille (art. 368 al. 2bis AP-CO). Pour prévenir les tentatives d’abus, un régime identique devrait s’appliquer aux mêmes conditions, en faveur de l’acquéreur, en cas de vente portant sur un bien immobilier neuf (érigé moins d’un an avant la vente) ou restant à ériger (art. 219a al. 2 et 3 AP-CO).

Précision du montant des sûretés à fournir pour éviter une hypothèque légale

Selon le droit en vigueur, le propriétaire de l’immeuble peut éviter l’inscription de l’hypothèque des artisans et entrepreneurs s’il « fournit des sûretés suffisantes au créancier » (art. 839 al. 3 CC). Le caractère « suffisant » des sûretés est toutefois interprété de manière si large par la jurisprudence qu’en pratique, il est presque impossible de substituer une garantie bancaire ou une sûreté réelle à l’hypothèque légale.

Le Conseil fédéral propose dès lors d’inscrire dans la loi qu’en sus du capital, les sûretés doivent couvrir les intérêts moratoires « pour une durée de dix ans compris » (art. 839 al. 3 AP-CC). Une telle précision doit permettre de chiffrer le montant nécessaire pour que les sûretés soient considérées comme « quantitativement suffisantes », et ainsi passablement améliorer la situation des propriétaires d’immeubles, sans véritable incidence sur la protection des artisans et entrepreneurs.

Conclusion

L’avant-projet de révision partielle du Code civil suisse et du Code des obligations mis en consultation le 19 août 2020 vise à améliorer le système juridique actuel, principalement en corrigeant certaines difficultés rencontrées par les maîtres d’ouvrage, respectivement par certains acquéreurs, dans le cadre de la mise en œuvre pratique de leurs droits. Il devrait permettre de rééquilibrer les rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, respectivement entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier.

La procédure de consultation est ouverte jusqu’au 30 novembre 2020.

Cet article a été rédigé par Laure-Lye Pillonel et Jacques Johner.