Révision partielle du Code civil et du Code des obligations (défauts de construction)


Le 19 août 2020, le Conseil fédéral a présenté un avant-projet de révision partielle du Code civil suisse et du Code des obligations portant sur les aspects de droit de la construction, principalement la problématique des défauts, lequel est en consultation jusqu’au 30 novembre 2020.

1. Introduction

Lors de sa séance du 19 août 2020, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet de révision partielle du Code civil suisse (CC) et du Code des obligations (CO) portant sur certains aspects du droit de la construction (AP-CC, respectivement AP-CO). Cette révision partielle fait suite à différentes interventions parlementaires en lien avec le sujet[1].

De manière générale, le Conseil fédéral retient que le régime légal actuel est plutôt équilibré et fonctionne correctement en pratique, de sorte qu’une révision globale du droit de la construction ne s’avérerait pas nécessaire pour le moment. Il relève toutefois que la densité normative est faible dans ce domaine, avec pour conséquence l’existence de nombreuses normes privées (notamment celles édictées par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, SIA) et d’accords contractuels fréquemment défavorables aux maîtres d’ouvrage sur certains points spécifiques.

Le Conseil fédéral propose ainsi des modifications ponctuelles, aptes à s’intégrer dans le panorama juridique actuel. Il renonce à procéder à une refonte plus importante du droit de la construction telle que proposée par certains parlementaires[2].

L’avant-projet mis en consultation se concentre sur trois principaux axes, à savoir (2. infra) la prolongation du délai d’avis des défauts, (3. infra) l’instauration d’un droit irrévocable à la réfection d’immeubles destinés à un usage propre et (4. infra) une précision du montant des sûretés à fournir afin d’éviter l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

2. Prolongation du délai d’avis des défauts

Selon le système juridique actuel, les défauts de construction doivent être annoncés « sans délai » à l’entrepreneur, soit dans les jours qui suivent leur découverte, sous peine pour le maître d’ouvrage d’être forclos de ses droits. En pratique, le caractère indéterminé de cette notion donne lieu à une grande incertitude qui fait très souvent naître des contestations quant à la validité de l’avis des défauts.

Le Tribunal fédéral a déjà jugé qu’aucune ratio legis liée à la protection du vendeur ou de l’entrepreneur ne justifie de limiter strictement le délai de l’avis des défauts à une semaine. Sans remettre en cause la « règle de base » de sept jours ouvrables, notre Haute Cour admet que le délai d’avis devrait être mesuré d’après les circonstances du cas concret, ce qui peut, dans certains cas, légitimer un délai nettement supérieur à une semaine[3].

À l’instar du Tribunal fédéral, le Conseil fédéral est d’avis qu’aucun motif impérieux ne justifierait une réglementation aussi stricte s’agissant du délai d’avis des défauts. Il propose ainsi de conserver le principe du devoir d’avis, lequel pourrait toutefois être exercé dans un délai de 60 jours à compter de la découverte du défaut (art. 219a al. 1, 1ère et 2ème phrases, art. 367 al. 1, 2ème phrase et art. 370 al. 3, 2ème phrase AP-CO).

Ce délai d’avis de 60 jours s’appliquerait à tous types de défauts entachant un ouvrage immobilier, qu’ils soient apparents ou cachés, d’une part, et qu’ils concernent le résultat d’un contrat d’entreprise ou l’objet d’une vente immobilière, d’autre part.

L’inscription dans la loi de ce délai d’avis de 60 jours devrait permettre d’établir une situation plus favorable pour les maîtres d’ouvrage, sans que la situation des entrepreneurs n’en soit péjorée pour autant puisque le fondement de leur responsabilité ne serait pas élargi. La norme SIA 118 (souvent utilisée en pratique) contient d’ailleurs un délai d’avis des défauts de deux ans (art. 172 al. 1), bien plus long que celui de 60 jours envisagé par l’avant-projet. En tout état de cause, il est prévu que le délai d’avis soit de nature dispositive, de sorte que les parties conserveront la possibilité d’y déroger contractuellement, si elles le souhaitent.

La modification proposée apparaît ainsi adéquate dans son principe, en tant qu’elle permettrait de lever l’insécurité juridique qui découle du régime légal actuel et de réduire le nombre de litiges en découlant, d’améliorer la situation des maîtres d’ouvrage (notamment non professionnels) sans péjorer celle des entrepreneurs, et notamment au vu du fait que la norme SIA 118 prévoit quant à elle un délai d’avis bien supérieur à celui de l’avant-projet.

3. Irrévocabilité du droit à la réfection

Selon le régime actuel, il est fréquent que l’entrepreneur, respectivement le vendeur d’un bien immobilier exclue toute garantie de sa part, tout en cédant en contrepartie au maître d’ouvrage ou à l’acquéreur les droits de garantie à l’encontre de ses sous-traitants. Le Conseil fédéral relève que cette pratique serait très usitée notamment en cas de transactions avec des non-professionnels (p.ex. lors de l’acquisition de propriétés par étages sur plans, mais aussi de villas mitoyennes et de maisons familiales conventionnelles), qui consentiraient souvent à conclure de tels accords sans se rendre compte qu’ils modifient l’étendue et les modalités d’exercice de leurs droits.

Or, une telle manière de procéder se révèle souvent problématique pour les maîtres d’ouvrage ou acquéreurs, qui se trouvent fréquemment dans l’impossibilité de déterminer quel sous-traitant répond de quel défaut. À cela s’ajoutent des incertitudes juridiques telles que la question de la cessibilité des droits à la résolution du contrat à la réduction du prix (exclue selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral), de l’identité des prestations (qui est potentiellement différente entre le sous-traitant et l’entrepreneur, d’une part, et entre l’entrepreneur et le maître d’ouvrage, d’autre part), du chiffrage de la prétention en réduction de prix (généralement inférieure à l’encontre du sous-traitant) et de l’existence d’un potentiel dommage consécutif au défaut.

En conséquence, le Conseil fédéral propose de rendre irrévocable le droit du maître d’ouvrage à la réfection sans frais, en cas de contrat visant un bâtiment que le maître d’ouvrage destine à son usage personnel ou à l’usage de sa famille (art. 368 al. 2bis AP-CO). En revanche, le Conseil fédéral exclut l’application de cette règle aux bâtiments acquis dans un but professionnel ou commercial ainsi qu’aux autres ouvrages mobiliers ou immobiliers, car il considère que l’on peut alors présumer que les maîtres d’ouvrage disposent des connaissances techniques nécessaires pour éviter de se retrouver dans une situation difficile ou qu’ils peuvent aisément se faire conseiller.

Pour prévenir les tentatives d’abus, un régime identique devrait s’appliquer en cas de vente portant sur un bien immobilier neuf (érigé moins d’un an avant la vente) ou restant à ériger, que l’acquéreur destine à son usage personnel ou à l’usage de sa famille (art. 219a al. 2 et 3 AP-CO).

4. Précision du montant des sûretés à fournir pour éviter une hypothèque légale

Selon le droit en vigueur, les artisans et entrepreneurs employés à la construction ou à la destruction de bâtiments ou d’autres ouvrages peuvent requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail ou du travail seulement (art. 837 al. 1 ch. 3 CC).

Le propriétaire de l’immeuble peut toutefois éviter l’inscription d’une telle hypothèque s’il « fournit des sûretés suffisantes au créancier » (art. 839 al. 3 CC). En l’état actuel du droit, le caractère « suffisant » des sûretés est défini par la jurisprudence du Tribunal fédéral, qui considère qu’elles doivent offrir la même couverture que l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs du point de vue tant qualitatif que quantitatif. Les sûretés devraient ainsi couvrir non seulement le capital (art. 818 al. 1 ch. 1 CC), mais également les éventuels intérêts contractuels (ch. 3) et les intérêts moratoires (ch. 2), lesquels seraient susceptibles d’être illimités dans le temps (art. 104 CO). Le montant (couverture quantitative) des sûretés ne peut ainsi être déterminé à l’avance, avec pour résultat qu’en pratique il est quasiment impossible de substituer une garantie bancaire ou une sûreté réelle à l’hypothèque légale requise, respectivement déjà inscrite.

Afin de contrecarrer la jurisprudence actuelle et de redonner une portée à l’institution des sûretés, le Conseil fédéral propose d’inscrire dans la loi qu’en sus du capital, les sûretés doivent couvrir les intérêts moratoires « pour une durée de dix ans compris » (art. 839 al. 3 AP-CC). Une telle précision doit permettre de chiffrer le montant nécessaire pour que les sûretés soient considérées comme « quantitativement suffisantes ». Cette proposition de modification devrait passablement améliorer la situation des propriétaires d’immeubles, qui devraient alors être en mesure de constituer des sûretés pour éviter l’inscription d’hypothèques légales sur leurs biens. En revanche, elle ne devrait pas (ou peu) avoir d’incidence sur la protection des artisans et entrepreneurs, car dix ans suffisent généralement à liquider les éventuelles procédures judiciaires portant sur les montants garantis par l’hypothèque, de sorte qu’il est rare que les intérêts moratoires courent sur une durée plus longue.

Le Conseil fédéral note par ailleurs qu’il pourrait s’avérer nécessaire de réviser le fonctionnement actuel de l’hypothèque des artisans et entrepreneurs afin de rééquilibrer la relation entre maîtres d’ouvrage et sous-traitants. Cet aspect n’est pas visé par l’avant-projet actuellement en consultation, mais fait l’objet de questions complémentaires au sujet desquelles les milieux intéressés sont invités à se déterminer.

5. Conclusion

L’avant-projet de révision partielle du Code civil suisse et du Code des obligations mis en consultation le 19 août 2020 vise à améliorer le système juridique actuel, principalement en corrigeant certaines difficultés rencontrées par les maîtres d’ouvrage, respectivement par certains acquéreurs, dans le cadre de la mise en œuvre pratique de leurs droits.

Bien qu’elles puissent être perçues comme destinées à avantager une partie par rapport à une autre, les modifications proposées tendent en réalité à rééquilibrer les rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, respectivement entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier.

Comme tout projet, les propositions du Conseil fédéral soulèvent un certain nombre de questions et apparaissent encore perfectibles. La procédure de consultation est d’ailleurs ouverte jusqu’au 30 novembre 2020. Les observations qui seront formulées par les milieux concernés seront un premier indicateur de l’adéquation de l’avant-projet à la réalité et aux besoins du marché. D’un point de vue purement économique, l’on peut s’interroger sur le possible effet du renforcement des droits des maîtres d’ouvrage sur le prix de l’ouvrage, respectivement de ceux des acquéreurs sur le prix de vente de certains types de biens immobiliers.

[1]   Cf. les motions 09.3392 Fässler-Osterwalder et 17.4079 Burkart, les initiatives parlementaires 12.502 Hutter et 14.453 Gössi ainsi que le postulat 19.4638 Caroni.

[2]   Il avait notamment été proposé de procéder à une révision totale du droit du contrat d’entreprise ou de créer un nouveau contrat nommé dit « de construction » cf. les motions Fässler-Osterwalder 09.3392 et 02.3532 .

[3] arrêt TF 4A_399/2018 du 8 février 2019, consid. 3.2