Révision partielle du Code civil et du Code des obligations (occupation illicite)


Le 2 septembre 2020, le Conseil fédéral a présenté un avant-projet de révision partielle du Code civil (CC) et du Code de procédure civile (CPC) visant à faciliter les procédures d’évacuation en cas d’occupations illicites d’immeubles.

1. Introduction

Lors de sa séance du 2 septembre 2020, le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet de révision partielle du Code civil et du Code de procédure civile visant une amélioration de la protection contre les occupations illicites d’immeubles. Cette révision partielle fait suite à une motion du Conseiller national PLR Olivier Feller sur le sujet[1].

De manière générale, le Conseil fédéral retient qu’il est actuellement ardu pour les personnes atteintes dans leur possession[2] de récupérer la maîtrise de leurs biens immobiliers occupés de manière illicite.

Des difficultés existent tant sur le plan matériel que procédural. En tant que moyens privés, les droits de défense prévus par les alinéas 1 et 2 de l’art. 926 CC (droit de repousser les troubles et droit de reprise) n’offrent pas la possibilité d’une action en justice. Quant aux actions possessoires (action réintégrande de l’art. 927 CC et action en raison du trouble de la possession de l’art. 928 CC), leur mise en œuvre est souvent longues et couteuses, pour un résultat généralement décevant.

Le Conseil fédéral propose ainsi d’opérer des modifications ponctuelles des dispositions du CC et du CPC, visant à améliorer la protection des immeubles et à faciliter les procédures d’évacuation des personnes qui les occupent de manière illicite.

L’avant-projet mis en consultation se concentre sur trois axes principaux, soit la précision du point de départ et de la durée des droits de défense (2. infra), la clarification des modalités de recours à la force publique (3. infra) et l’introduction d’un moyen procédural spécifique pour les actions possessoires (4. infra).

2. Exercice des droits de défense

Les possesseurs disposent actuellement de deux moyens juridiques pour défendre leur possession, à savoir la légitime défense, soit le droit de repousser les troubles (art. 926 al. 1 CC) et le droit de reprise, soit le droit de reprendre la chose lorsque celle-ci a été enlevée (al. 2).

Le droit de reprise en particulier est un cas d’application de la norme générale sur la légitime défense de l’art. 52 CO. Les possesseurs peuvent exercer ce droit lorsque l’immeuble a été enlevé par violence ou clandestinement et à condition qu’ils réagissent « aussitôt ».

S’agissant d’une notion juridique indéterminée, le terme « aussitôt » a été interprété par le Tribunal fédéral qui prescrit que le possesseur est réputé avoir réagi à temps lors qu’il a pris les mesures nécessaires pour récupérer son bien immédiatement (quelques heures) après l’occupation illicite et qu’il ne suspend pas ces mesures, c’est-à-dire qu’il ne s’accommode pas de la situation, ne serait-ce que pour un temps[3]. Il n’a toutefois pas spécifié à partir de quel moment une réaction est attendue : dès que l’occupation illicite a lieu ou dès le moment où le possesseur pouvait en avoir connaissance ?

Le Conseil fédéral est d’avis qu’il n’est ni utile, ni nécessaire d’introduire dans la loi un délai précis (en heures ou en jours p.ex.) pour réagir. Il propose de maintenir les règles en vigueur tout en spécifiant que le délai de réaction pour exercer le droit de reprise débutera « après [que le possesseur aura] eu connaissance de l’usurpation en ayant fait preuve de la diligence requise ». Il appartiendra aux tribunaux de déterminer de manière objective le moment où le possesseur pouvait et devait avoir connaissance de l’usurpation, en tenant compte des circonstances de chaque cas d’espèce.

Dans la mesure où elle précise le texte légal, la modification proposée devrait permettre de renforcer la protection du droit des possesseurs, tout en laissant aux tribunaux la marge d’appréciation nécessaire pour trancher en fonction des particularités de chaque situation concrète.

3. Recours à la force publique

L’alinéa 3 de l’art. 926 CC précise les modalités d’exercice des droits de défense (art. 926 al. 1 et 2 CC) en indiquant que le possesseur « doit s’abstenir de toutes voies de fait non justifiées par les circonstances ».

Le Tribunal fédéral interprète cette disposition en se fondant sur la norme générale sur la légitime défense (art. 52 CO), qui exclut le droit à une réparation en cas de recours à la force privée « si, d’après les circonstances, l’intervention de l’autorité ne pouvait être obtenue en temps utile et s’il n’existait pas d’autre moyen d’empêcher que ces droits ne fussent perdus ou que l’exercice n’en fût rendu beaucoup plus difficile ». Il considère ainsi que le possesseur ne peut faire usage de la force privée pour exercer son droit de reprise que si l’intervention de la force publique (police ou autres autorités étatiques) ne peut être obtenue en temps utile.

Or, l’intervention de la police n’est pas obligatoire et est elle-même soumise à la réalisation de conditions spécifiques[4], qui la rendent particulièrement rare et difficile à obtenir en pratique. Par ailleurs, il existe des différences importantes dans la manière dont elle est mise en œuvre selon les cantons.

Le Conseil fédéral propose de compléter l’art. 926 al. 3 CC, en indiquant expressément que « les autorités compétentes assurent [au possesseur] en temps utile l’intervention requise par les circonstances ».

Cette modification de l’art. 926 al. 3 CC est une simple codification du principe jurisprudentiel qui est aujourd’hui déjà appliqué par les tribunaux. Elle a le mérite de clarifier le rapport avec la norme générale sur la légitime défense de l’art. 52 CO et de préciser la relation entre l’intervention de la police et celle des possesseurs troublés.

La notion d’intervention « requise par les circonstances » devra être concrétisée, au regard des principes de proportionnalité et de subsidiarité, par les lois et les pratiques des cantons qui disposent de la compétence législative en matière de droit policier.

4. Introduction d’un moyen procédural spécifique pour les actions possessoires

Sur le plan matériel, les possesseurs troublés par une occupation illicite disposent de deux actions dites possessoires pour récupérer leur bien immobilier, à savoir l’action réintégrande (art. 927 CC) et l’action en raison du trouble de la possession (art. 928 CC).

Le CPC ne prévoit toutefois aucune procédure spécifique pour l’exercice de ces actions, de sorte qu’il est nécessaire de passer par une procédure au fond (ordinaire, simplifiée ou sommaire, le cas échéant par une procédure en cas clair). Dans ce cadre, les possesseurs se trouvent souvent confrontés à des problématiques liées notamment à l’apport de preuves et à l’identification des personnes contre lesquelles la procédure doit être engagée (légitimation passive). Des mesures provisionnelles (art. 261 ss CPC) sont également envisageables, mais doivent ensuite être confirmées au fond, ce qui donne lieu à des procédures longues et coûteuses. Quant à la mise à ban (art. 258 ss CPC), elle ne peut viser des personnes déterminées et ne peut être requise que par les personnes qui sont titulaires d’un droit réel sur l’immeuble, et non par les simples possesseurs.

Le Conseil fédéral constate que cette situation n’est pas satisfaisante et propose ainsi d’introduire une nouvelle ordonnance judiciaire (art. 260 s. AP-CPC), afin d’améliorer la situation des possesseurs. Il est ainsi prévu que toute personne « dont la possession sur un immeuble est troublée ou usurpée [puisse] exiger du tribunal qu’il ordonne la cessation du trouble ou la restitution à l’encontre de personnes inconnues » par le biais de la procédure sommaire (art. 248 lit. c AP-CPC).

Cette modification améliore sensiblement la position des possesseurs et devrait permettre d’écarter les complications procédurales auxquelles ils font face actuellement, dans la mesure où seule la preuve de la possession devra être apportée par titres, tandis que l’illicéité du trouble ou de l’usurpation devra uniquement être rendue vraisemblable, d’une part, et où l’ordonnance judiciaire pourra être dirigée à l’encontre d’un cercle indéterminé de personnes, d’autre part.

5. Conclusion

L’avant-projet de révision partielle du CC et du CPC mis en consultation le 2 septembre 2020 vise à améliorer la situation des possesseurs d’immeubles qui font face à une occupation illicite de leur bien, en codifiant la jurisprudence actuelle, en clarifiant le droit, respectivement l’obligation d’avoir recours à la force publique dans l’exercice des droits de défense (art. 926 CC) et en simplifiant la procédure de mise en œuvre des actions possessoires (art. 927 s. CC).

Bien que très ponctuelles, les modifications proposées par le Conseil fédéral devraient concrètement permettre de remédier aux difficultés rencontrées actuellement par les possesseurs dans la mise en œuvre de leurs droits et d’atténuer les différences cantonales s’agissant des interventions policières. Elles laissent toutefois aux tribunaux et aux cantons (qui ont la compétence législative en matière de droit policier) une marge de manœuvre suffisante pour tenir compte des particularités de chaque cas d’espèce.

Au demeurant, l’on relève que ces modifications ne réduisent en rien l’obligation des possesseurs de faire preuve de toute la diligence nécessaire pour protéger leurs immeubles et de réagir aussitôt qu’ils ont (ou auraient dû avoir) connaissance d’une occupation illicite.

La procédure de consultation de l’avant-projet est ouverte jusqu’au 23 décembre 2020.

[1] Cf. motion 15.3531 « Renforcer les moyens de défense contre les squatteurs en assouplissant les conditions d’application de l’article 926 du code civil ».

[2] Les notions de « possession » et de « possesseur » recoupent toutes personnes qui ont la maîtrise effective de la chose, indépendamment de la question de savoir si elles disposent ou non d’un droit réel (cf. not. CR CC II-Pichonnaz, Art. 919, n. 1 et 10 ss).

[3] ATF 118 IV 292 notamment.

[4] Une intervention de la police s’impose : (1) lorsqu’elle est fondée sur le mandat général de la police, sur le droit cantonal ou sur les principes du droit fédéral, (2) dans les cas d’occupations illicites d’immeubles dont la police a connaissance et contre lesquelles, (3) selon une pesée des intérêts, (4) des mesures policières proportionnées sont possibles dans les faits alors que (5) des mesures ordonnées par un tribunal civil ou d’autres mesures étatiques ne peuvent être obtenues en temps utile (p. 20 du Rapport explicatif du 2 septembre 2020 relatif à la modification du Code civil, Protection contre les atteintes à la possession d’un immeuble).