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Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich – Einschränkungen der Anrechenbarkeit an Wohnanteil


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Der Gemeinderat der Stadt Zürich hat am 22. September 2021 beschlossen, dass die Artikel 6 (Wohnanteil allgemein) und 40 (Wohnanteil Kernzone) der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) derart angepasst werden, dass insbesondere Business-Apartments nicht mehr dem jeweils vorgeschriebenen Wohnanteil angerechnet werden dürfen.

Die Festlegung eines mindestens einzuhaltenden Wohnanteils dient dem Schutz des Wohnraums in der Stadt Zürich. Der jeweils als Wohnfläche zu realisierende Anteil ist im Zonenplan festgelegt. Dabei wird bisher keine Differenzierung betreffend die dem Wohnanteil anrechenbare Wohnnutzung gemacht; anrechenbar sind sowohl Erst- als auch Zweitwohnungen unabhängig davon, wie diese genutzt werden (kurzfristige oder langfristige Vermietung, Hauptwohnung, etc.).

Mit der nunmehr vorgesehenen gleichlautenden Änderung von Art. 6 und 40 BZO werden neu insbesondere folgende Arten der Wohnnutzung nicht mehr dem Wohnanteil anrechenbar sein:

  • Private Zweitwohnungen nach Art. 2 Abs. 4 Zweitwohnungsgesetz (ZWG), sofern sie regelmässig befristet für weniger als ein Jahr vermietet werden, ohne dass eine Person mit Hauptwohnsitz oder eine im Sinne von Art. 2 Abs. 3 lit. a (zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt), c (von diplomatischem Personal oder Asylsuchenden dauerhaft bewohnt) oder g (von Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind, als Dienstwohnung bewohnt) ZWG gleichgestellte Person darin wohnt. Dabei gilt eine Wohnung als private Zweitwohnung, wenn sie von den Eigentümerinnen und Eigentümern als Zweitwohnung gemeldet wurde oder seit mehr als zwei Jahren leer steht. Auch Apartments ohne angemeldete Personen gelten als Zweitwohnungen.
  • Business-Apartments (auch belegte und unbelegte Apartments genannt), sofern solche regelmässig befristet für weniger als ein Jahr vermietet werden und zugleich keine Person ihren Hauptwohnsitz darin hat, oder keine Person das Business-Apartment im Sinne von Art. 2 Abs. 3 lit. a, c oder g ZWG nutzt. Als Apartments gelten grundsätzlich möblierte Wohnungen und solche, die professionell bewirtschaftet und auch für kurze Zeit vermietet werden – sei es für touristische oder geschäftliche Zwecke.

Mit der Teilrevision soll sichergestellt werden, dass der Wohnraum im Umfang der Wohnanteilspflicht primär für die ansässige Bevölkerung vorbehalten ist. Demnach sind private Erstwohnungen, auch wenn diese zeitweise untervermietet werden, nicht von der Anpassung der BZO betroffen. Befristete Vermietungen für weniger als ein Jahr mit einmaligem Charakter (d. h. einmal innert fünf Jahren) sind sodann ebenfalls von der neuen Regelung ausgenommen. Ebenfalls von der Anpassung ausgenommen ist die klassische Hotelnutzung, welche anfänglich viel diskutiert wurde. Unter eine klassische Hotelnutzung fallen Räumlichkeiten im touristischen Umfeld, welche über eine für eine Aufenthaltsdauer von Tagen bis wenige Wochen ausgelegte bauliche Infrastruktur verfügen und entsprechend keine fest installierten Kochgelegenheiten – sondern höchstens mobile Wasserkocher und Kaffeemaschinen sowie kleine Kühlschränke – haben.

Wird die BZO angepasst, so wird künftig also insbesondere bei Bauprojekten unterschieden werden müssen, welche Art von Wohnungen erstellt werden sollen. Zudem könnten diesfalls bestehende Wohnungen nicht mehr ohne Weiteres regelmässig für weniger als ein Jahr vermietet werden, ohne dass eine Person ihren Haupt-wohnsitz darin hat; die Umnutzung müsste bei der Baubehörde bewilligt werden.

Nachdem die Frist für das fakultative Referendum gegen den Gemeinderatsbeschluss ungenutzt abgelaufen ist, schaut die kantonale Baudirektion die Teilrevision noch genauer an, wobei diese die Teilrevision aber im Rahmen der Vorprüfung bereits als genehmigungsfähig erachtet hat. Erst nach der Genehmigung der Teilrevision durch die kantonale Baudirektion erfolgt die Publikation und es besteht die Möglichkeit, einen Rekurs zu erheben. Da die Anpassung der BZO einige Business-Apartment-Betreiber treffen wird, ist davon auszugehen, dass vom Rechtsmittel Gebrauch gemacht wird.


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