Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts (Baumängel)

Einführung

Der Bundesrat schlägt eine Teilrevision des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts betreffend bestimmte Aspekte des Baurechts vor (punktuelle Veränderungen). Angesichts der geringen Normendichte in diesem Rechtsgebiet haben zahlreiche private Normen (insbesondere die des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA) und vertragliche Vereinbarungen floriert, die für Bauherren in bestimmten Punkten oft ungünstig sind. Der Bundesrat erachtet es deshalb als sinnvoll, gewisse Klarstellungen im Hinblick auf eine Verbesserung der geltenden Rechtsordnung vorzunehmen.

Verlängerung der Frist zur Mängelrüge

Nach der geltenden Rechtsordnung müssen Baumängel «sofort», d.h. innerhalb von wenigen Tagen nach ihrer Entdeckung, gerügt werden. Andernfalls verwirken die Mängelrechte des Bauherrn. Der Bundesrat ist der Auffassung, dass keine Gründe eine derart strenge Regelung der Frist zur Mängelrüge rechtfertigen. Er schlägt daher vor, den Grundsatz der Anzeigepflicht beizubehalten. Die Frist zur Mängelrüge bei unbeweglichen Werken soll nun neu aber 60 Tage seit Entdeckung des Mangels betragen (Art. 219a Abs. 1 Satz 1 und 2, Art. 367 Abs. 1 Satz 2 und Art. 370 Abs. 3 Satz 2 VE-OR) und zwar sowohl bei offenen wie auch bei versteckten Mängeln (sei es im Rahmen eines Werkvertrages oder eines Immobilienverkaufes). Die Rügefrist soll in jedem Fall dispositiver Natur sein, so dass die Parteien weiterhin die Möglichkeit haben würden, vertraglich davon abzuweichen, wenn sie dies wünschen.

Nachbesserungsrecht an Bauten für persönliche oder familiäre Zwecke

Unter dem geltenden Recht ist es üblich, dass der Bauunternehmer oder der Verkäufer einer Immobilie jegliche Gewährleistung seinerseits ausschliesst, während er im Gegenzug dem Bauherrn oder dem Käufer die Gewährleistungsrechte gegenüber seinen Subunternehmern abtritt. Ein solches Vorgehen erweist sich für Bauherren oder Käufer oft als problematisch, die häufig mit praktischen Umsetzungsschwierigkeiten und Rechtsunsicherheiten konfrontiert sind.. Der Bundesrat schlägt deshalb vor, dass das bestehende Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig von Gesetzes wegen nicht mehr ausgeschlossen werden kann, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient (Art. 368 Abs. 2^bis VE-OR). Um Missbräuche zu verhindern, sollte eine identische Regelung unter den gleichen Bedingungen zugunsten des Käufers für den Verkauf neuer (weniger als ein Jahr vor dem Verkauf errichteter) oder noch zu errichtender Werke gelten (Art. 219a Abs. 2 und 3 VE-OR).

Präzisierung der Höhe der Sicherheit zur Vermeidung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes

Nach geltendem Recht kann der Grundstückeigentümer die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts vermeiden, wenn er «dem Gläubiger eine hinreichende Sicherheit leistet» (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Der «hinreichende» Charakter von Sicherheiten wird jedoch von der Rechtsprechung so weit ausgelegt, dass es in der Praxis fast unmöglich ist, ein gesetzliches Grundpfandrecht durch eine Bankgarantie oder eine dingliche Sicherheit zu ersetzen.

Der Bundesrat schlägt daher vor, dass die Ersatzsicherheit zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts neben dem Kapital zukünftig die Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren decken soll (Art. 839 Abs. 3 VE-ZGB). Eine solche Einschränkung wird es ermöglichen, den erforderlichen Betrag für «quantitativ hinreichende» Sicherheiten zu bestimmen. Dieser Änderungsvorschlag dürfte die Situation der Immobilieneigentümer erheblich verbessern und dies ohne grosse Auswirkungen auf den Schutz von Handwerkern und Bauunternehmern zu haben.

Fazit

Der Vorentwurf zur Revision des Bauvertragsrechts, der am 19. August 2020 zur Vernehmlassung vorgelegt wurde, zielt darauf ab, das aktuelle Rechtssystem in Bezug auf die Baumängel zu verbessern, vor allem durch die Behebung bestimmter Schwierigkeiten, auf die die Bauherren und bestimmte Käufer bei der praktischen Umsetzung ihrer diesbezüglichen Rechte stossen. Sie zielen somit darauf ab, das Vertragsverhältnis zwischen Bauherr und Bauunternehmer bzw. zwischen Käufer und Verkäufer einer Baute wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Dieser News-Beitrag wurde von Laure-Lye Pillonel und Jacques Johner verfasst.