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Wolfgang Müller
Munier Serag
Durch Ablagerungen von Abfällen, betriebliche Tätigkeiten oder Unfälle sind in den letzten Jahrzehnten Stoffe in die Umwelt gelangt, welche nachweislich zu schädlichen Einwirkungen auf die natürlichen Lebensgrundlagen führen. In der Schweiz bestehen rund 38’000 Standorte, die mit potenziell umweltgefährdenden Stoffen und Abfällen belastet sind. Die Kantone erfassen die belasteten Standorte im öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte. Die Mehrzahl dieser belasteten Standorte haben keine akute Auswirkung auf die Umwelt. Der Bundesrat geht von ca. 4’000 sanierungsbedürftigen Standorten aus, wovon inzwischen etwas mehr als ein Drittel saniert ist.1
Ein schadstoffbelasteter Standort kann hohe Kosten für die Entsorgung belasteter Materialien verursachen und bei Bauvorhaben zu kostspieligen Verzögerungen im Baubewilligungsverfahren oder während der Ausführung [des Baus] führen. Vor diesem Hintergrund ist ein Käufer gut beraten, vor dem Erwerb einer Immobilie eine sorgfältige Prüfung hinsichtlich einer (bestehenden) Kontamination des Standorts durchzuführen.
Was sind schadstoffbelastete Grundstücke und Altlasten?
Belastete Standorte sind Orte, deren Belastung von Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweisen (Art. 2 Abs. 1 der Altlasten-Verordnung [AltlV]). Führt ein belasteter Standort zusätzlich zu schädlichen oder lästigen Einwirkungen oder besteht die konkrete Gefahr, dass solche Einwirkungen entstehen, ist der belastete Standort sanierungsbedürftig und damit eine Altlast (Art. 2 Abs. 2 und 3 AltlV).
Gemäss Art. 32c Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) haben die Kantone dafür zu sorgen, dass Altlasten saniert werden.
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten für die erforderlichen Massnahmen (Untersuchung, Überwachung und, falls zutreffend, Sanierung) bei belasteten Standorten werden vom Standortinhaber (in der Regel der Grundeigentümer) durchgeführt und vorfinanziert.
Die endgültigen Sanierungskosten werden im Nachhinein nach dem Verursacherprinzip verteilt. Demzufolge haben die Verursacher die Kosten für die notwendigen Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung von belasteten respektive verschmutzten Standorten zu tragen (Art. 32d Abs. 1 USG). Sind bei einem Sanierungsfall mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihrer Verursacheranteilen. Dabei wird in erster Linie der Verhaltensstörer (d.h. diejenige Person, welche durch ihr eigenes Verhalten oder durch das unter ihrer Verantwortung erfolgte Verhalten Dritter, die Belastung des Standortes bewirkt hat) und erst sekundär der Zustandsstörer (diejenige Person, welche über den belasteten Standort, welcher den vorschriftswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Herrschaft hat [Standortinhaber]) herangezogen.
Bei belasteten Standorten, die nicht im Sinne des Gesetzes sanierungsbedürftig sind, ist es nur unter strengen Bedingungen möglich, die Kosten für die Entsorgung von belastetem Material Dritten aufzuerlegen (Art. 32b bis USG). Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Entsorgung dieses Materials für die Entwicklung des Grundstücks notwendig ist.
Fazit und Empfehlung
Die sorgfältige Prüfung der rechtlichen und umweltrelevanten Aspekte in Bezug auf das schadstoffbelastete Grundstück und der damit verbundenen Risiken ist angesichts der möglichen, hohen Kosten unerlässlich. Als Zustandsstörer könnten unvorsichtige Käufer von mit Altlasten versehenen Grundstücken haftbar werden oder könnten als Bauherren sämtliche Entsorgungskosten der schadstoffbelasteten Bauabfälle allein tragen, selbst wenn sie nicht wussten, dass auf dem betreffenden Grundstück eine Verschmutzung vorhanden war.
Vor dem Erwerb eines ins Auge gefassten Grundstücks ist es daher ratsam, zumindest einen Blick ins Kataster der belasteten Standorte des entsprechenden Kantons zu werfen, um die mit der Veräusserung des Grundstücks verbundenen Schadstoffbelastungsrisiken eruieren (bspw. Beizug der kantonalen Fachstellen) und in den Kaufprozess einbringen zu können. Je nach Standort und Vorgeschichte des Grundstücks empfiehlt sich überdies die Durchführung einer Untersuchung bezüglich zu definierender Schadstoffe und die Erstellung eines Schadstoffgutachtens.
Ebenso ist eine klare Vertragsgestaltung von erheblicher Bedeutung. So ist zu empfehlen, dass der Verkäufer die Freiheit von Altlasten auf dem Grundstück zusichert und sich vertraglich verpflichtet, den Käufer für künftige, durch die zuständige Behörde auferlegten Sanierungskosten schadlos zu halten.
1 Bundesrat, Umwelt Schweiz 2022 – Bericht des Bundesrates, 2022, S. 157.
