Zusammenfassung der neuesten Entwicklungen im Mietrecht

Änderung des Mietzinses nach Ablauf der ursprünglichen Dauer eines indexierten Mietvertrags (BGE 147 III 32 vom 5. Januar 2021)

Gemäss Art. 269b OR können die Parteien einen Mietvertrag mit einer Indexklausel unter zwei Bedingungen abschliessen: (1) Der Mietvertrag muss für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren abgeschlossen werden und (2) beim verwendeten Index muss es sich um den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) handeln. Die Indexklausel soll sicherstellen, dass die Miete mit der Entwicklung der Lebenshaltungskosten Schritt hält und dem Mieter eines langfristigen Mietvertrags eine klare Methode zur Festsetzung der Miete bietet.

Zu Beginn eines Mietvertrags mit indexierter Miete hat der Mieter die Möglichkeit unter den Bedingungen von Art. 270 OR eine Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses einzureichen. Dieses Recht wird in Art. 270c OR nochmals ausdrücklich erwähnt.

Während der ursprünglichen Dauer des Mietverhältnisses kann der Mietzins mittels Mietzinserhöhung (Art. 269d OR) nur an die Teuerung gemäss LIK angepasst werden, unter Ausschluss aller anderen Erhöhungsgründe.

Nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Dauer kann jede Partei unter Einhaltung der Kündigungsfrist eine Änderung des Mietzinses verlangen, unabhängig davon, ob der Mietvertrag eine stillschweigende Verlängerung um weitere fünf Jahre oder eine kürzere Dauer vorsieht (Art. 269d und 270a OR). In diesem Zusammenhang ist unbestritten, dass sich der Kläger (Mieter oder Vermieter) zur Unterstützung seiner Klage auf die relative Methode berufen kann, die es ermöglicht, die Entwicklung des Vertragsverhältnisses zu prüfen, um festzustellen, ob dieses noch dem von den Parteien zum Ausdruck gebrachten Willen entspricht.

In dem im Titel zitierten Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass sich der Mieter im Rahmen seiner Klage auf Herabsetzung des Mietzinses nicht auf die absolute Methode der Nettorendite berufen kann, da er bereits die Möglichkeit hatte, den Anfangsmietzins unter Berufung auf die absolute Methode und den übersetzten Ertrag zu Beginn des Mietverhältnisses anzufechten. Zur Erinnerung: Die absolute Methode beurteilt die Höhe der Miete für sich selbst, um zu prüfen, ob sie nicht missbräuchlich ist, unabhängig von den vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien.

Das Bundesgericht vertrat demnach die Auffassung, dass es nicht zulässig sei, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer oder gar bei jeder stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags um mindestens fünf Jahre erneut auf die absolute Methode zu berufen, da dadurch die Frist und die Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR umgangen würden.

Anfechtung des Anfangsmietzinses (Urteil des BGer 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021)

Bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses wird die Missbräuchlichkeit des Mietzinses vermutet, wenn die Erhöhung im Vergleich zum vorherigen Mietzins erheblich ist (d.h. deutlich mehr als 10%) und sich nicht durch die Veränderung des hypothekarischen Referenzzinssatzes oder des LIK erklären lässt.

Gemäss den Erwägungen dieses Urteils ist die Tatsache, dass der vorherige Mietvertrag von langer Dauer war, d. h. mindestens zwischen 15 und 20 Jahre, ein Indiz, das dazu beitragen kann, die Vermutung zu widerlegen, dass der neue Mietzins missbräuchlich ist, ohne die Vermutung jedoch von vornherein für unanwendbar zu erklären.

Kommt das Gericht um Schluss, dass es dem Vermieter gelungen ist, begründete Zweifel an der Vermutung zu wecken, ist diese nicht mehr anwendbar. Es obliegt in der Folge dem Mieter, die Missbräuchlichkeit der Miete zu belegen, indem er mindestens fünf vergleichbare Wohnungen vorlegt oder sich auf eine offizielle Statistik stützt.

Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen (Urteil des BGer 4A_69/2021 vom 21. September 2021)

Betrifft der Mietvertrag Wohn- oder Geschäftsräume, ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. In diesem Zusammenhang kommt dem Kündigungsgrund eine entscheidende Bedeutung zu. Gemäss Art. 271 Abs. 2 OR muss die Kündigung auf Verlangen der Gegenpartei begründet werden. Eine lückenhafte oder falsche Begründung ist ein Indiz dafür, dass kein schutzwürdiges Interesse an der Kündigung besteht.

Eine Kündigung ist als missbräuchlich zu betrachten, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht.

In dem im Titel erwähnten Urteil betont das Bundesgericht, dass eine Kündigung, die ein Vermieter ausspricht, um den Ertrag seiner Immobilie zu optimieren, d. h. um von einem neuen Mieter einen höheren, aber nicht missbräuchlichen Mietzins zu erhalten, in der Regel nicht missbräuchlich ist. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter in der Lage ist, von einem neuen Mieter einen höheren als den vom gekündigten Mieter bezahlten Mietzins zu verlangen. Mit anderen Worten ist die Kündigung anfechtbar, wenn bei Anwendung der absoluten Methode zur Berechnung des Mietzinses ausgeschlossen werden kann, dass der Vermieter den Mietzins rechtmässig erhöhen kann, weil dieser bereits dem Marktpreis entspricht und ihm einen ausreichenden Ertrag im Sinne von Art. 269 OR und der einschlägigen Rechtsprechung verschafft.

In dieser Hinsicht kann der Richter jedoch lediglich feststellen, ob eine Mietzinserhöhung bei Anwendung der absoluten Methode zulässig wäre; er kann nicht darüber befinden, ob eine bestimmte Mietzinserhöhung missbräuchlich ist oder nicht, und er kann auch nicht den maximalen nicht missbräuchlichen Mietzins festlegen.

Schliesslich führt das Bundesgericht in seinem Urteil aus, dass die Beweislast für eine Kündigung, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, beim Anfechtungskläger, also dem Mieter, liegt. Dennoch hat der Vermieter, der den Mietvertrag kündigt, die Pflicht, zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er alle in seinem Besitz befindlichen Elemente vorlegt, die zur Überprüfung des von ihm geltend gemachten Grundes erforderlich sind, insbesondere alle relevanten Unterlagen. Andernfalls kann ihm vorgehalten werden, dass der Beweis für den von ihm behaupteten Kündigungsgrund fehle.

Gültigkeit des amtlichen Formulars (Urteil des BGer 4A_592/2020 vom 12. Oktober 2021)

Das in Art. 270 Abs. 2 OR verlangte amtliche Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses muss dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags oder spätestens am Tag der Übergabe der Mietsache übergeben werden. Der Zweck dieser Mitteilung besteht darin, den Mieter unter Angabe aller relevanten Informationen über die Möglichkeit zu informieren, die Schlichtungsbehörde anzurufen, um die Höhe des Anfangsmietzinses anzufechten. Sie dient weiter dazu, missbräuchliche Mietzinserhöhungen bei einem Mieterwechsel zu verhindern, indem der vom Vormieter bezahlte Mietzins darin ausgewiesen werden muss.

Generell gilt: Wird die Aushändigung des amtlichen Formulars an den Mieter bestritten, muss der Vermieter beweisen, dass er sowohl den Mietvertrag als auch das amtliche Formular tatsächlich in den versandten Umschlag gelegt hat. In besonderen Fällen hält die Rechtsprechung fest, dass der Erhalt des Formulars vermutet wird, wenn der Mietvertrag, dessen Erhalt nicht bestritten wird, erwähnt, dass das amtliche Formular beigefügt ist, und sofern der Vermieter in der Lage ist, eine Kopie oder Fotokopie des amtlichen Formulars vorzulegen, welche die für den betreffenden Mietvertrag erforderlichen Angaben enthält.

Das Bundesgericht hielt im fraglichen Urteil jedoch fest, dass diese Vermutung lediglich die Zustellung des Formulars umfasst. Umgekehrt könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter ein zweiseitiges und vollständiges amtliches Formular übergeben hat, nur weil auf dem Mietvertrag vermerkt ist, dass das amtliche Formular beigefügt ist. Es ist daher die Aufgabe des Vermieters, die Zustellung eines zweiseitigen und vollständigen Formulars an den Mieter zu beweisen. Andernfalls hat er die Folgen des fehlenden Beweises zu tragen.

Im vorliegenden Fall waren die beiden von den Verfahrensbeteiligten vorgelegten Originale jedoch nicht identisch. Der Mieter hatte ein vom Vermieter unterschriebenes Originalformular vorgelegt, das keine Rückseite aufwies. Obwohl der Vermieter seinerseits ein von beiden Parteien unterzeichnetes beidseitiges Original vorlegen konnte, war das Bundesgericht der Ansicht, dass es ihm nicht gelungen war, nachzuweisen, dass das vom Mieter erhaltene Formular vollständig und somit gültig war. Folglich wurde die Teilnichtigkeit des Mietvertrags in Bezug auf die Anfangsmiete bestätigt.

Mietminderung und COVID-19 (Entscheid JTBL/565/2021 des Tribunal des baux et loyers des Kantons Genf vom 28. Juni 2021 und Entscheid MJ210008-L des Mietgerichts des Kantons Zürich vom 2. August 2021)

Die gegenwärtige Pandemie hat zumindest anfänglich in vielerlei Hinsicht zu Rechtsunsicherheiten geführt. Da es zu diesem Thema keine Rechtsprechung gab, stellte sich unter anderem die Frage, ob Mieter, deren Geschäfte infolge der vom Bundesrat und/oder den kantonalen Behörden angeordneten Massnahmen zur Bekämpfung des Coronaviruses vorübergehend geschlossen wurden, weiterhin ihre Miete zahlen müssen, solange das Geschäft nicht wieder aufgenommen werden kann, oder ob sie Anspruch auf eine Reduktion – oder gar eine Befreiung – der Miete haben.

Ein Teil der Lehre war in diesem Zusammenhang der Auffassung, dass diese wegen der Pandemie von den eidgenössischen und/oder kantonalen Behörden angeordneten Schliessungen einen Mangel der Mietsache darstellten.

Die ersten diesbezüglichen Entscheidungen betrafen das Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, genauer gesagt das Rechtsöffnungsverfahren. In zwei Urteilen des Bezirksgerichts Zürich vom 23. April 2021 befand die Richterin, dass der Mietvertrag keinen ausreichenden Rechtsöffnungstitel darstelle, um die Zahlung der ausstehenden Mieten zu erwirken, da es «ausser Frage [steht], dass [die] Leistung bei der [Mieterin] nicht in der Art und Weise angekommen ist, wie es aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages zu erwarten gewesen […] war.» Andererseits und obwohl dieser Punkt nicht in ihre Zuständigkeit fällt, stellte die Richterin in ihren Entscheidungen fest, dass die von den Bundes- und/oder kantonalen Behörden ergriffenen Massnahmen weder zu einem Mangel der Mietsache noch zu einer Unmöglichkeit für den Vermieter führten, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Offen blieb damit nur noch die Frage der Anwendbarkeit der clausula rebus sic stantibus (d. h. eine erhebliche und unvorhersehbare Veränderung der Umstände, die zu einem derartigen Ungleichgewicht führt, dass die vertraglich vorgesehene Risikoverteilung für eine Partei nicht mehr tragbar ist und die andere Partei, indem sie auf deren Erfüllung beharrt, das entstandene Ungleichgewicht ausnutzt und damit ihr Recht offensichtlich missbraucht).

Während dieses erste Urteil bereits die Richtung zugunsten der Vermieter vorgab, wurde der Kern der Frage im Laufe des Jahres in den im Titel erwähnten kantonalen Entscheiden der auf Mietverträge spezialisierten Gerichte der Kantone Genf bzw. Zürich behandelt. Beide befanden nach eingehender Analyse, dass die von den eidgenössischen oder kantonalen Behörden im Zusammenhang mit der COVID-19 Kriese angeordneten Schliessungen von Betrieben keinen Mangel der Mietsache darstellten, die zu einer Herabsetzung (oder gar vollständigen Befreiung) der Mietzinszahlung gestützt auf Art. 259d OR berechtigen. Insbesondere hielten sie fest, dass die Mietsache in einem geeigneten Zustand zum Gebrauch im Sinne von Art. 256 OR bleibe, für den sie gemietet wurde. Die von den Behörden angeordneten Massnahmen zielten nicht auf die Nutzung der Mietsache ab, sondern lediglich auf die dort ausgeübten Tätigkeiten, die eine Übertragung des Virus begünstigen könnten. Es wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Mieter in der Tat auch nicht in der Lage gewesen wären, ihre Tätigkeiten in anderen Räumlichkeiten auszuüben.

Die beiden genannten Gerichte prüften auch, ob die Voraussetzungen einer Unmöglichkeit im Sinne von Art. 119 OR erfüllt waren, was zu einer Befreiung der Verpflichtung zur Mietzinszahlung geführt hätte. In den vorliegenden Fällen waren die kantonalen Gerichte jedoch der Ansicht, dass die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht erfüllt waren, da die Bereitstellung der Mietsache durch den Vermieter weiterhin möglich war.

Die Frage der Anwendung der clausula rebus sic stantibus wurde von den Gerichten offengelassen, da die Mieter in den vorliegenden Fällen nicht nachgewiesen hatten, dass die Voraussetzungen für eine gerichtliche Vertragsanpassung erfüllt waren.

Es ist darauf hinzuweisen, dass der Genfer Entscheid nicht angefochten wurde. Der Zürcher Entscheid wurde an das Obergericht des Kantons Zürich zwar zunächst weitergezogen, aber das Verfahren dann aufgegeben. Weder das Obergericht des Kantons Zürichs noch das Bundesgericht hatte somit bisher Gelegenheit, sich zu dieser Frage zu äussern.