Zusammengesetzte Verträge im Immobilienbereich (BGer Urteil 4A_335/2018 vom 9. Mai 2019)


Zwecks Bekämpfung der Wohnungsknappheit unterliegt im Kanton Genf der Verkauf bestimmter Immobilien, die bisher zur Vermietung angeboten wurden, dem Genehmigungsregime von Art. 39 der Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (kurz LDTR).

Art. 39 Abs. 3 LDTR sieht die Möglichkeit vor, dass ein Mieter, der das betreffende Objekt seit mindestens drei Jahren mietet, diese Wohnung erwerben kann, vorausgesetzt, dass 60 % der aktuellen Mieter diesem Erwerb formell zustimmen. Bis dahin war es die Praxis der zuständigen Bewilligungsbehörde, die Genehmigung automatisch zu erteilen, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt waren. Dies veranlasste die Eigentümer dazu, mit den Käufern Mietverträge abzuschliessen mit dem alleinigen Ziel, es diesen zu ermöglichen, die fragliche Immobilie nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen drei Jahre zu erwerben.

Im Urteil 1C_357/2012 vom 8. Januar 2013 vertrat das Bundesgericht jedoch die Auffassung, dass die Behörde verpflichtet sei, eine systematische Interessenabwägung vorzunehmen und dabei das private Interesse des Mieters am Erwerb der Liegenschaft gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Mietbestandes abzuwägen. Dementsprechend änderte die besagte Bewilligungsbehörde ihre Praxis, was zur Folge hatte, dass nur noch in sehr seltenen Fällen einem Mieter die Genehmigung zum Erwerb einer Wohnung gemäss Art. 39 Abs. 3 LDTR erteilt wurde. Im Zusammenhang mit dieser Praxisänderung ist auch das vorliegend relevante Bundesgerichtsurteil zu sehen.

In diesem Fall schloss ein Unternehmen, welches Eigentümer einer nach Art. 39 LDTR der Bewilligungspflicht unterliegenden Wohnung war, mit einer kaufwilligen Person ein Mietvertrag und zugleich einen Vorvertrag betreffend den Kauf ab, wobei der Kauf nach Ablauf einer dreijährigen Mietdauer vorgenommen werden sollte.

Die Parteien hatten ihre Vereinbarung dabei von einer auflösenden Bedingung abhängig gemacht, namentlich von der Nichterteilung der Erwerbsbewilligung. Zudem sahen sie in Abweichung von Art. 260a Abs. 3 OR vor, dass die Mieterin keinen Anspruch auf Entschädigung für die von ihr auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters ausgeführten wertvermehrenden Bauarbeiten hat.

Nachdem die Mieterin die Wohnung bereits bezogen und umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt hatte, teilte ihr der Vermieter mit, dass die Erwerbsbewilligung aufgrund der jüngsten Änderung der Rechtsprechung mit Sicherheit nicht erteilt werden würde. Während sie die Räumlichkeiten trotz Ablauf des Mietvertrages weiterhin bewohnte, berief sich die Mieterin auf die Nichtigkeit des Mietvertrages und des Vorvertrages betreffend den Kauf aufgrund von absichtlicher Täuschung (Art. 28 OR) und verlangte u.a. Schadenersatz für die durchgeführten Arbeiten. Das Unternehmen verlangte dagegen Schadenersatz für die „widerrechtliche“ Benutzung der Wohnung für den Zeitraum nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer.

Das Bundesgericht kam zunächst zum Schluss, dass die beiden von den Parteien abgeschlossenen Verträge (Mietvertrag und Vorvertrag betreffend den Kauf) zusammen eine sog. Vertragsverbindung (oder einen zusammengesetzten Vertrag) darstelle. Es handelte sich also um Verträge, die sowohl unterschiedlich sind als auch aufgrund des Willens der Parteien voneinander abhängen und die daher als eine einzige Vereinbarung zu verstehen sind. In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass der „Schwerpunkt der vertraglichen Beziehungen“ gesucht werden muss, um die auf jeden der strittigen Punkte anwendbare Regel bestimmen zu können.

Gestützt darauf stellte das Bundesgericht fest, dass es sich entgegen der Behauptung der Mieterin beim vorliegenden Tatsachenirrtum um einen wesentlichen Irrtum in Bezug auf eine zukünftige Tatsache handelte (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Tatsächlich waren sich die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sicher, dass die Bewilligungsbehörde die beantragte Genehmigung entsprechend seiner bisherigen Praxis erteilen würde.

Das Bundesgericht stellte ferner fest, dass – da die Parteien den Mietvertrag nur zu dem Zweck abgeschlossen hatten, den späteren Erwerb der Immobilie zu ermöglichen – der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses klarerweise auf dem Vorvertrag betreffend den Kauf lag. Folglich entfaltete die Ungültigkeitserklärung des Vertrages aufgrund des Grundlagenirrtums nur Wirkung ex tunc (d.h. nur für die Zukunft und nicht von Anfang an). Obwohl die Parteien die Anwendung von Artikel 260a OR freiwillig ausgeschlossen hatten, entschied das Bundesgericht im Übrigen, dem Mieter eine Entschädigung für die Wertvermehrung der ausgeführten Arbeiten zuzusprechen, weil es der Ansicht war, dass der vorstehend erwähnte Artikel anzuwenden sei, weil der Schwerpunkt der Gesamtbeziehung in dieser speziellen Frage de facto mit einem Mietvertrag vergleichbar sei. Auf der Grundlage derselben Argumentation beschloss das BGer schliesslich, dem Eigentümer eine Entschädigung für die Nutzung der Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer in Höhe des vereinbarten Mietzinses zu gewähren.

Dieses Urteil ist insofern interessant, als es bestätigt, dass es möglich ist, einen zusammengesetzten Vertrag für ungültig zu erklären, dessen Bestandteile nicht den gleichen rechtlichen Voraussetzungen unterstehen. Mit einer ausgewogenen Argumentation gelangte das Bundesgericht zu einer Lösung, welche die Interessen beider Parteien in fairer Weise berücksichtigt. Für Vermieter, die eine Liegenschaft im Hinblick auf einen allfälligen künftigen Erwerb vermieten, wird es jedoch notwendig sein, die Modalitäten des Anspruchs auf Entschädigung für ausgeführte Arbeiten für den Fall zu regeln, dass ein solcher Erwerb nicht zustande kommt, weil sie sonst Gefahr laufen, eine substanzielle Entschädigung nach Art. 260a OR leisten zu müssen.

Dieser News-Beitrag wurde von Fiona Scherrer und Cosima Trabichet-Castan verfasst.