Apparthôtels plutôt que résidences secondaires : quelles possibilités d’investissement au regard de la Lex Koller et de la Lex Weber

Apparthôtels se situent à la frontière entre l’usage résidentiel et l’usage hôtelier et offrent, sous réserve d’une structure juridique et opérationnelle appropriée, des possibilités qui ne sont envisageables ni pour les résidences secondaires classiques ni pour les biens immobiliers résidentiels traditionnels. Toutefois, ce n’est pas la désignation du projet qui détermine s’il s’agit d’un apparthôtel, mais bien sa qualification juridique au regard de la Lex Koller et de la Lex Weber. La distinction entre apparthôtel et résidence secondaire est essentielle pour les investisseurs, les exploitants hôteliers et les communes, dans la mesure où elle détermine si de nouvelles habitations peuvent être construites et par qui celles-ci peuvent être acquises et exploitées économiquement. 

Contexte conceptuel et juridique 

Les apparthôtels relèvent tant de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE¹ ou « Lex Koller ») que de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS² ou « Lex Weber »). Alors que la Lex Koller régit principalement l’acquisition par des personnes étrangères et des personnes morales sous contrôle étranger, la Lex Weber vise à limiter les résidences secondaires. 

Contrairement à la LFAIE, la LRS ne contient pas de définition légale des apparthôtels. Elle parle plutôt d’« établissements d’hébergement organisés ». La qualification d’un projet comme apparthôtel ou établissement d’hébergement organisé ne se fait pas de manière abstraite, mais sur la base de la conception et de l’utilisation concrètes de l’immeuble pour chaque cas particulier. Cette qualification s’effectue dans le cadre de procédures cantonales, dans lesquelles la pratique des autorités compétentes en matière d’autorisation et des offices du registre foncier joue un rôle central. Cette pratique n’étant pas uniforme dans tous les cantons, une coordination en amont avec les autorités compétentes dans le cadre du développement des projets et des transactions demeure particulièrement importante. 

Possibilités d’investissement dans le cadre de la Lex Koller 

Apparthôtel au sens de la Lex Koller 

Alors que l’acquisition d’appartements par des investisseurs non suisses nécessite en principe une autorisation Lex Koller (rarement accordée dans la pratique), aucune autorisation n’est requise pour l’acquisition d’immeubles à usage commercial.³ Sont considérés comme tels non seulement les hôtels classiques, mais également les appartements intégrés dans un concept d’apparthôtel au sens de la LFAIE. 

Les investisseurs non suisses peuvent ainsi acquérir un apparthôtel sans autorisation Lex Koller, mais aussi le développer ou en construire un nouveau. Les biens immobiliers n’ayant pas été utilisés comme hôtel ou apparthôtel par le passé peuvent également être concernés. 

Pour qu’un apparthôtel soit considéré comme tel au sens de la Lex Koller, il doit répondre à la définition légale de l’art. 10 LFAIE. Selon cette définition, il doit s’agir d’un hôtel en propriété par étages qui remplit (cumulativement) les conditions suivantes : 

1. le propriétaire de l’établissement détient au moins 51 % des parts ; 
2. au moins 65 % des parts – y compris toutes les unités d’habitation appartenant à l’exploitant – sont exploitées de manière permanente comme un hôtel ;⁴ 
3. une offre de services appropriée, l’adéquation des structures et de l’exploitation ainsi que la rentabilité présumée de l’hôtel sont attestées par une expertise de la Société suisse de crédit hôtelier. 

La distinction entre les parts de propriété et les parts d’utilisation est essentielle. Certes, la Lex Koller détermine dans quelle mesure les unités (= parts de propriété) d’un apparthôtel peuvent être transférées à des investisseurs non suisses. Toutefois, ce qui demeure déterminant, est l’utilisation effective des différentes unités (= parts d’utilisation). En d’autres termes, il est capital de savoir si l’exploitation hôtelière et les unités d’hébergement gérées de manière similaire à un hôtel – indépendamment des rapports de propriété – constituent ensemble et prises isolément une exploitation hôtelière classique et, par conséquent, un établissement exempt d’autorisation. 

En revanche, les unités d’hébergement d’un apparthôtel qui ne sont pas gérées comme un hôtel sont considérées comme des appartements (de vacances) ordinaires sans lien opérationnel avec l’apparthôtel. Leur acquisition par des investisseurs non suisses est donc soumise à l’autorisation prévue par la Lex Koller. 

Conclusion intermédiaire : l’utilisation effective de chaque unité d’habitation est déterminante pour la qualification d’apparthôtel au sens de la Lex Koller, ce qui n’est pas le cas des parts de quotes-parts de propriété ou encore du nombre d’appartements au sein du projet. 

Structuration en tant qu’apparthôtel 

Pour déterminer si un établissement peut être qualifié d’apparthôtel, il convient d’évaluer globalement le projet dans son ensemble, au cas par cas. Il faut notamment tenir compte de la nature et de l’étendue des prestations proposées, de l’équipement des appartements ainsi que de leur intégration administrative et spatiale dans l’exploitation hôtelière. Dans un arrêt ancien, le Tribunal fédéral a établi que l’existence d’une exploitation hôtelière ne repose pas uniquement sur la mise à disposition de logements, mais également sur les services hôteliers offerts, tels que les services de chambre, de restauration et administratifs, lesquels ont une importance primordiale (exploitation similaire à celle d’un hôtel).⁵ 

Critères généraux établis dans la pratique 

Dans la pratique, les indicateurs généraux suivants se sont imposés pour permettre de qualifier un apparthôtel d’établissement (et non de location commerciale de biens immobiliers résidentiels hors de l’exception Lex Koller) :⁶ 

1. Les appartements sont conçus de manière à ce que les services hôteliers offerts (et non la mise à disposition d’un logement) soient la priorité et qu’il existe une distinction suffisante par rapport à un appartement de vacances (soumis à autorisation) ; 
2. D’un point de vue architectural, les éléments suivants plaident notamment en faveur d’une exploitation de type hôtelier : (i) un ameublement selon des critères uniformes, (ii) l’absence d’une cuisine entièrement équipée – les kitchenettes ne posant toutefois pas de problème – et (iii) l’absence de lave-linge/sèche-linge ; 
3. D’un point de vue opérationnel, une gamme complète de services tels que le nettoyage des chambres, le service de blanchisserie, le service de conciergerie et la présence d’un service de restauration pour le petit-déjeuner sont exigés ; 
4. Les services hôteliers ne sont pas seulement formels, mais sont effectivement fournis. 

Droit d’utilisation du propriétaire de son appartement 

Un autre indicateur important est celui des droits d’utilisation des propriétaires sur leurs appartements. En principe, ces derniers ne devraient pas avoir plus de droits que les clients ordinaires d’un hôtel. L’obligation de réserver un appartement via le système de réservation usuel de l’hôtel, le fait que le droit d’utilisation ne soit pas lié à l’appartement acheté par le propriétaire concerné et que les propriétaires n’aient aucune influence sur l’aménagement intérieur et l’ameublement de leur appartement plaident notamment en faveur de l’existence d’un établissement d’apparthôtels.⁷ 

En revanche, un droit exclusif accordé aux propriétaires pendant une période déterminée d’utiliser et d’aménager leur propre appartement sans recourir à des services hôteliers indique l’acquisition d’un bien immobilier résidentiel soumis à autorisation. De manière générale, il convient toutefois ici aussi d’apprécier l’ensemble des circonstances au regard du cas d’espèce. 

Garantie d’une exploitation à long terme de type hôtelier 

Afin de garantir une exploitation durable de type hôtelier des appartements appartenant à des tiers, il convient de stipuler dans l’acte constitutif et dans le règlement administratif et d’utilisation de la communauté des copropriétaires (RAU)(art. 712d CC) que les appartements doivent être mis à la disposition du propriétaire de l’apparthôtel pour une exploitation durable de type hôtelier. Une mention correspondante doit être inscrite au registre foncier. 

L’intégration des appartements dans l’exploitation hôtelière se fait au moyen d’un contrat de location et d’exploitation, dont la résiliation et la modification nécessitent l’accord de l’autorité compétente. 

Conclusion intermédiaire : la question de savoir si les appartements de type hôtelier sont considérés comme des apparthôtels et comme des établissements d’exploitation exemptés de l’autorisation Lex Koller doit être évaluée individuellement selon le cas d’espèce. Les éléments centraux sont une structuration appropriée des droits d’utilisation et la garantie juridique d’une exploitation de type hôtelier à long terme. 

Possibilités d’investissement dans le cadre de la Lex Weber 

Comme la plupart des communes touristiques comptent plus de 20 % de résidences secondaires, elles sont soumises aux restrictions imposées par la Lex Weber. Dans ces communes, la construction de nouvelles résidences secondaires est en principe interdite. Toutefois, les nouvelles résidences secondaires sont autorisées si elles (i) font partie d’un établissement d’hébergement organisé en tant qu’établissements d’hébergement exploités ou (ii) servent, dans des cas exceptionnels, d’appartements à usage illimité pour soutenir économiquement un établissement d’hébergement organisé. 

Les exigences imposées aux établissements d’hébergement organisés selon la Lex Weber correspondent largement à celles imposées aux apparthôtels selon la Lex Koller. Lesdites lois se basent sur un concept d’exploitation hôtelier (hôtel avec chambres et « appartements avec services ») qui propose des appartements pour des séjours de courte durée avec des prestations similaires à celles d’un hôtel. Sont notamment requis une infrastructure minimale (p. ex. réception), des prestations de services similaires à celles d’un hôtel, qui sont effectivement utilisées par la majorité des clients (p. ex. piscine couverte, installations sportives, restaurants, salles de jeux et salons), ainsi qu’une taille et un professionnalisme suffisants de l’établissement. Les unités d’habitation ne doivent pas être adaptées aux besoins personnels des propriétaires, elles doivent être équipées de manière uniforme et suivre un concept d’exploitation commun. 

Une différence essentielle entre la Lex Koller et la Lex Weber réside dans le fait que la LRS accorde aux établissements d’hébergement organisés la possibilité de construire des appartements sans restrictions d’utilisation (généralement pour le financement croisé de l’établissement).⁸ Cette possibilité n’existe pas dans la Lex Koller, bien au contraire : la création de tels appartements dans le cadre d’un établissement est expressément exclue dans l’ordonnance Lex Koller.⁹ La création de tels appartements est réservée aux personnes qui ne sont pas considérées comme des investisseurs non suisses et leur acquisition par des investisseurs étrangers à des fins de vacances est soumise à autorisation. 

Conclusion intermédiaire : les exigences applicables aux établissements d’hébergement organisés selon la Lex Weber correspondent largement à celles applicables aux apparthôtels selon la Lex Koller. Contrairement à la Lex Weber, la Lex Koller n’autorise toutefois pas la création d’appartements utilisables sans restriction au sein de structures commerciales à des fins de financement croisé. 

Conclusion 

La question de savoir si des appartements de type hôtelier peuvent être construits ou acquis par des investisseurs non suisses sans autorisation Lex Koller ne dépend pas de leur intégration formelle dans un apparthôtel, mais relève de l’exploitation et de l’utilisation concrètes de chaque unité pour chaque cas particulier. 

Les investisseurs étrangers peuvent acquérir ou construire des unités d’habitation de type hôtelier dans le cadre d’un établissement stable sans autorisation Lex Koller et les revendre à d’autres investisseurs non suisses. La condition préalable est que l’exploitation de type hôtelier soit juridiquement garantie et, en cas de conflit, qu’elle ait clairement la priorité sur les droits de disposition individuels. 

La construction de nouvelles résidences secondaires est limitée par la Lex Weber. Toutefois, ces restrictions ne s’appliquent pas aux établissements d’hébergement organisés, dont les exigences correspondent à peu de choses près à celles des apparthôtels selon la Lex Koller. Contrairement à la Lex Koller, la Lex Weber n’exige pas que les conditions soient remplies pour chaque appartement individuel, mais que l’établissement d’hébergement organisé respecte les exigences légales dans son ensemble. 

Dans ce contexte, une structuration juridique en amont revêt une importance capitale pour les projets d’apparthôtels au regard de la Lex Koller et de la Lex Weber. Dans la mesure où la qualification d’apparthôtel ou d’établissement d’hébergement organisé ne s’effectue pas de manière schématique, mais sur la base d’une appréciation globale du cas d’espèce et d’une pratique variant d’un canton à l’autre, il est recommandé de prendre contact avec les autorités compétentes dès les premières phases du projet. Nous vous accompagnons volontiers dans cette démarche ainsi que dans la conception juridique de tels projets. 

¹ RS 211.412.41.

² RS 702.

³ Art. 2 al. 2 let. a LFAIE.

⁴ Les 35 % restants peuvent être détenus par des tiers sans être exploités comme un hôtel, mais dans ce cas, ils ne font pas partie de l’établissement et doivent être traités comme des appartements de vacances ordinaires. Dans une décision rendue en 2011, le Tribunal administratif du canton de Berne a estimé que la construction de telles unités non exploitées à des fins hôtelières par des investisseurs non suisses était soumise à l’autorisation prévue par la Lex Koller, cf. BE-VGE 100.2011.19 du 25 octobre 2011. Cette décision est toutefois vivement critiquée, car l’objectif législatif de l’art. 10 let. b LFAIE est de faciliter le financement de la construction de nouveaux hôtels ou de la rénovation d’hôtels existants en permettant aux exploitants hôteliers de vendre jusqu’à 35 % des appartements à des tiers en tant qu’appartements de vacances. Si l’on suit la jurisprudence du Tribunal administratif bernois, cette facilité de financement ne profiterait qu’aux investisseurs suisses. Les investisseurs non suisses devraient donc exploiter la totalité des parts de valeur à des fins hôtelières, ce qui serait contraire à l’objectif premier de la Lex Koller, à savoir empêcher l’aliénation des terres.

⁵ Cf. en particulier ATF 106 Ib 209, en particulier consid. E. 2c/d et 3c.

⁶ Cf. Zweifel, T. U. (2025) : Investissements étrangers dans des sociétés de capitaux suisses – I. Obligation objective d’autorisation en fonction de l’usage prévu / B. Immeubles destinés à des établissements stables / 5. Construction et mise à disposition de logements, N 641 s.

⁷ Cf. BE-VGE 100.2011.19 du 25 octobre 2011, consid. E. 6.1.

⁸ Art. 8 LRS

⁹ Art. 3 OAIE.