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Thomas Jacaccia
Jacques Johner
L’année 2026 connaît l’entrée en vigueur, au 1er janvier, de nouvelles dispositions relatives au droit des constructions lesquelles opèrent des modifications notables par rapport au système légal qui existait jusqu’à présent. Cette révision concrétise la volonté du législateur de renforcer la protection des maîtres de l’ouvrage et des acquéreurs dans le domaine de la construction en cas de défauts. Elle introduit des règles impératives qui modifient profondément la pratique contractuelle. Cet article propose un aperçu des principales nouveautés et de leurs impacts sur la pratique.
Introduction d’un droit impératif à la réfection
Une des modifications majeures réside dans l’instauration d’un droit impératif à la réfection en cas de défauts affectant une construction neuve ou datant de moins de deux ans. Cela s’applique également à celui qui achète une construction devant être érigée. Ce droit, désormais inscrit à l’article 368 alinéa 2bis CO, ne pourra plus être exclu par une clause contractuelle. Le maître d’ouvrage disposera ainsi d’un droit contre l’entrepreneur à ce qu’il procède à la réfection de l’ouvrage sans frais.
La réforme ne se limite pas aux contrats d’entreprise. Elle s’étend également aux contrats de vente immobilière comportant une obligation de construire. Le nouvel article 219a CO prévoit désormais que les acheteurs d’un bien immobilier neuf ou construit dans les deux ans précédant la date de la vente bénéficient des mêmes droits que le maître de l’ouvrage dans le cadre du contrat d’entreprise, notamment le droit impératif à la réfection. En pratique, cette disposition a notamment du sens dans les modèles de contrat d’entreprise générale ou totale dans lequel l’acquéreur achète un terrain sur lequel il fait ensuite construire son ouvrage. Dans ce contexte, il pourra se retourner contre le vendeur contre tout défaut de l’ouvrage et demander sa réfection.
A cet égard, il est nécessaire de relever que la pratique qui était en place jusqu’à présent et qui consistait à ce que les vendeurs cèdent leurs droits de garantie à l’acheteur pour tout défaut de l’ouvrage en raison de l’exclusion de leur propre garantie devra être modifiée, notamment pour éviter que le vendeur se retrouve sans droit de garantie envers les entreprises responsables lorsque l’acheteur viendrait le rechercher pour la réfection de l’ouvrage, ce à quoi il pourra dorénavant procéder de par la loi.
Délai d’avis des défauts fixé à 60 jours
Autre changement significatif : la fin de l’exigence d’un avis « immédiat » des défauts. L’avis des défauts devait jusqu’à présent être donné « immédiatement » par le maître d’ouvrage à l’entrepreneur, ce qui compliquait régulièrement le respect de ce délai, quand bien même la jurisprudence du Tribunal fédéral avait admis qu’un avis donné dans les 3 à 7 jours pouvait être considéré comme immédiat. À partir de 2026, les défauts devront être signalés par écrit dans un délai de soixante jours suivant leur découverte, conformément au nouvel article 367 alinéa 1bis CO. Ce délai, qui est impératif et ne pourra pas être réduit par accord des parties, confère aux maîtres de l’ouvrage une protection bienvenue qui limitera certainement les avis des défauts tardifs. Par ailleurs, l’acheteur d’un immeuble neuf ou construit dans les deux ans précédant la date de la vente dispose également du même délai de 60 jours pour signaler les défauts au vendeur en vertu de l’art. 219a al. 1 CO.
Cette modification législative rend donc caduques les dispositions de la norme SIA 118 imposant une dénonciation « aussitôt après découverte » des défauts, passés le délai de deux ans durant lequel il pouvait être dénoncé en tout temps. En effet, désormais, durant toute la durée du délai de prescription de cinq ans l’avis des défauts doit être formulé dans les 60 jours. A cet égard, la SIA a publié un correctif de sa SIA 118 qui remplace expressément la référence actuelle à la réclamation « immédiate » par le délai légal de 60 jours. Toutefois, pour que ce correctif soit appliqué, il doit être expressément convenu par les parties en complément de la norme SIA 118. Pour tous les contrats d’entreprise conclus dès le 1er janvier 2026, les nouvelles dispositions légales s’appliquent, indépendamment de ce qui est convenu contractuellement.
Prescription partiellement impérative
Le délai de prescription des droits de garantie du maître d’ouvrage, respectivement de l’acheteur, reste fixé à cinq ans mais il devient partiellement impératif, ce qui signifie qu’il ne pourra pas être raccourci par des clauses contractuelles contraires tel que cela était parfois le cas jusqu’à présent. Cette modification est consacrée à l’article 371 alinéa 3 CO en droit du contrat d’entreprise et au nouvel article 219a al. 3 CO s’agissant de la vente immobilière.
Hypothèque légale et sûretés renforcées
La réforme opère également une modification du Code civil relative à l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Dorénavant, lorsque celle-ci est remplacée par des sûretés, ces dernières devront désormais couvrir les intérêts moratoires pendant dix ans. Cette exigence, inscrite à l’article 839 alinéa 3 CC, impose une vigilance accrue lors du calcul des garanties.
Droit transitoire
Comme pour toute réforme, se pose la question de l’application de ces modifications législatives aux contrats en vigueur. Les contrats cconclus jusqu’au 31 décembre 2025“ ersetzen resteront soumis à l’ancien droit, même si les travaux débutent après cette date. Les parties peuvent toujours déroger à ce principe en modifiant le contrat ultérieurement et en indiquant qu’il est soumis au nouveau droit. En revanche, toute clause contraire aux nouvelles dispositions dans un contrat signé à partir du 1er janvier 2026 sera nulle. À titre d’exemple, si aucun accord particulier n’a été conclu par les parties pour amender le contrat en vigueur, un projet dont la documentation contractuelle a été signée en 2024 mais qui sera livré en 2026 restera régi par l’ancien droit. Il en va de même si la signature a eu lieu en 2025 ou antérieurement et que les travaux commenceront en 2026. En revanche, une vente ou un contrat conclu en 2026 sera soumis au nouveau régime.
Conclusion
Ces nouvelles règles créent des incompatibilités avec certaines dispositions de la norme SIA 118, notamment celles relatives aux délais de dénonciation des défauts. La norme SIA 118 a d’ores et déjà été révisée par un correctif publié. Toutefois, les autres annexes et modèles contractuels utilisés devront également être révisés pour intégrer les nouvelles dispositions impératives. Toute clause prévoyant un avis des défauts immédiat ou une prescription inférieure à cinq ans devront être supprimées.
Cette réforme marque un tournant important en apportant au maître d’ouvrage, ainsi qu’à l’acheteur d’un immeuble devant être érigé ou dont la construction date de moins de deux ans, une protection plus avantageuse dans de nombreux domaines et en limitant le risque qu’il ne puisse pas faire valoir son droit à la réfection des défauts. Il est en effet aisé de constater que toutes les modifications ci-dessus sont opérées en faveur du maître d’ouvrage et de l’acheteur.
Il convient toutefois d’adapter les contrats qui seront signés à partir du 1er janvier 2026, qu’ils s’agissent d’actes notariés de contrats d’entreprise ou de vente, afin qu’ils soient conformes à ces nouvelles dispositions, sans quoi la ou lesdites clauses incompatibles seront nulles. Par ailleurs, dans les cas de conclusion de contrats avec des sous-traitants ou des fournisseurs, il conviendra de veiller à éviter des lacunes dans la chaine de responsabilités.
