Révision du droit de la propriété par étages en Suisse : Une mise à jour nécessaire


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Le droit de la propriété par étages (PPE), en vigueur depuis 1965, est au cœur d’une réforme ambitieuse qui vise à moderniser ce régime juridique en Suisse. Portée par la motion 19.3410 Caroni « 55 ans de propriété par étages. Une mise à jour s’impose », cette révision intervient dans un contexte où les PPE sont de plus en plus complexes et où les enjeux liés à la gestion des biens immobiliers collectifs nécessitent des adaptations pour répondre aux réalités contemporaines. Selon le rapport explicatif, l’objectif est d’améliorer la sécurité juridique, la transparence et l’efficacité dans la gestion des copropriétés tout en conservant les bases du régime existant. Lors de sa séance du 20 septembre 2024, le Conseil fédéral a donc ouvert la consultation sur cet avant-projet.

Modernisation des droits d’usage et renforcement du plan de répartition

L’un des principaux axes de cette révision concerne les droits d’usage particulier sur les parties communes d’un bâtiment, notamment en ce qui concerne la création, la modification ou la suppression de tels droits qui manquaient parfois de clarté, créant des incertitudes dans la gestion des PPE. L’avant-projet introduit des règles claires pour encadrer ces opérations.

La présomption de l’art. 712b al. 3 CC, selon laquelle tout ce qui n’est pas expressément identifié comme étant une partie commune doit être traité comme une partie privative et affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, pose problème car elle va à l’encontre des intérêts communautaires du droit de la copropriété. L’avant-projet prévoit donc une présomption contraire, à savoir en faveur des parties communes.

En parallèle, le plan de répartition, pierre angulaire de la gestion des PPE, prend une importance nouvelle. Ce document, désormais obligatoire lors de la constitution d’une nouvelle propriété par étages, devra être mis à jour en cas de modifications, assurant ainsi une délimitation précise et actuelle des parties soumises à des droits exclusifs et de celles qui restent communes. Cette mesure permettra de prévenir de nombreux conflits entre copropriétaires en clarifiant les droits de chacun dès la constitution de la PPE. Nous soulignons que cette obligation ne s’applique pas au règlement d’administration et d’utilisation (RAU).

Renforcement de la protection des acheteurs

La révision renforce aussi la protection des acheteurs, particulièrement lors de transactions liées à des bâtiments en construction, appelées aussi les achats sur plan. Le projet prévoit l’introduction de dispositions spécifiques dans le Code civil suisse pour encadrer ces ventes, offrant ainsi une meilleure sécurité juridique et plus de transparence. Il est en particulier prévu que l’autorisation de construire entrée en force doit être jointe à la réquisition d’inscription au registre foncier. Dans un marché immobilier en pleine expansion, ces mesures tendent à garantir que les futurs propriétaires de PPE aient une connaissance précise de ce qu’ils achètent.

Encadrement des droits de garantie et fonds de rénovation

Un autre volet central de la révision concerne les droits de garantie. L’avant-projet impose une autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour exercer certains droits liés aux parties communes, notamment lors de travaux de construction ou de transformation. Cette nouvelle exigence vise à renforcer la coordination entre les copropriétaires et à réduire les litiges, tout en garantissant la stabilité juridique des décisions prises collectivement.

Par ailleurs, l’on constate que les conflits de voisinage sont légion et que la PPE n’en est pas épargnée. Ainsi, la révision prévoit la possibilité de priver temporairement un copropriétaire de son droit de vote à l’assemblée, à titre de sanction, lorsque celui-ci refuse de manière systématique d’approuver les décisions de la communauté ou viole de manière répétée son obligation de s’acquitter d’obligations financières substantielles.

La gestion des fonds de rénovation, dont l’instaurant n’est pas obligatoire (lors de la constitution de la PPE) et qui, le cas échéant, sont fréquemment sous-dotés, est l’un des points critiques de cette réforme. L’avant-projet propose une solution flexible en permettant aux copropriétaires de saisir un juge pour ordonner la création d’un tel fonds. Cette mesure garantit que les travaux nécessaires pourront être financés, tout en évitant une obligation généralisée qui aurait pu peser sur des copropriétés où ce besoin n’est pas immédiat.

Enfin, l’hypothèque légale visant à sécuriser les contributions de chaque copropriétaire s’est avérée très peu utilisée en pratique. Le droit de gage figurant à l’art. 712i CC est adapté pour mieux correspondre à la réalité. Le droit de rétention, quasiment inutilisé, est supprimé.

Conclusion : une réforme cruciale pour un cadre juridique mieux adapté

En somme, cette révision du droit de la PPE marque une avancée notable pour répondre aux besoins actuels des copropriétaires et des praticiens du droit immobilier. Elle apporte des solutions concrètes aux lacunes du régime actuel, que ce soit en matière de gestion des parties communes, de protection des acheteurs ou de financement des rénovations. Pour les juristes spécialisés dans le domaine immobilier, cette réforme représente une évolution indispensable, tant pour garantir une meilleure sécurité juridique que pour faciliter la gestion quotidienne des copropriétés. À terme, elle devrait contribuer à une plus grande stabilité et à une meilleure prévisibilité dans l’application du droit de la propriété par étages en Suisse.

Tableau synoptique du rapport explicatif du 20 septembre 2024


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