Rénovations énergétiques : quel impact sur les loyers dans les cantons de Genève et Vaud ?

Mais comment concilier les intérêts des propriétaires, qui souhaitent rentabiliser leurs investissements, et ceux des locataires, qui veulent éviter les hausses de loyer abusives ? Quel est le cadre juridique applicable aux loyers post-travaux de rénovation énergétique ? Quelles sont les spécificités cantonales, notamment dans les cantons de Vaud et de Genève ? Quelles sont les conséquences en cas d’irrégularités ?

En amont d’un projet de rénovation, le propriétaire doit opérer une pesée des intérêts entre (a.) procéder à des congés-rénovations, c’est-à-dire des résiliations des baux de tous les locataires afin de vider l’immeuble, facilitant ainsi les travaux³, et (b.) laisser les locataires en place et envisager une majoration de leur loyer à l’issue des travaux. S’il choisit la seconde option, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions afin de pouvoir effectivement répercuter le coût des rénovations (énergétiques) sur le loyer. Cet article vous présente les principaux enjeux de ce choix.

Le cadre juridique au niveau fédéral

La qualification de prestation supplémentaire

En Suisse, les locataires bénéficient d’une législation protectrice en matière d’augmentation de loyer. Ainsi, les loyers sont réputés abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré (art. 269 CO). Toutefois, la loi précise que ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b CO). Aux termes de l’art. 14 al. 2 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), sont réputées prestations supplémentaires du bailleur les améliorations énergétiques suivantes :

• les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâtiment;
• les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie;
• les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
• les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
• le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des appareils à faible consommation.

A cet égard, il est précisé que lorsque la nature de rénovation énergétique des travaux est démontrée, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve d’une amélioration qualitative de la chose louée. Cependant, est uniquement considérée comme prestation supplémentaire du bailleur la part des coûts d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée, soit la plus-value (art. 14 al. 3 OBLF).

Il s’ensuit que le cadre légal au niveau fédéral permet une répercussion intégrale des coûts de travaux d’entretien et d’amélioration énergétique sur le loyer, à condition qu’ils sont de nature à induire une réduction des frais accessoires⁴. Le montant à répercuter sur le loyer dans sa totalité est la différence entre le coût “entretien théorique” et la “plus-value”, en déduisant les subventions que le propriétaire a pu obtenir. La hausse de loyer équivalente ne peut être notifiée qu’après l’achèvement des travaux et moyennant les pièces justificatives du calcul (art. 14 al. 5 OBLF).

En tout état, les hausses de loyer fondées sur des améliorations énergétiques ne doivent pas être abusives. Aux termes de l’OBLF, les hausses sont réputées non abusives lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement (art. 14 al. 4 OBLF). En résumé, la principale difficulté de cette démarche demeure le calcul de la différence entre le cout “entretien théorique” et la “plus-value”.

Le contrat de performance énergétique

A la possibilité donnée par l’art. 14 OBLF s’ajoute celle découlant de l’art. 6c OBLF⁵. Ce relativement nouvel instrument permet de facturer au locataire au titre de frais accessoires les coûts liés à un contrat de performance énergétique pour une durée de dix ans (art. 6c OBLF). Selon l’Ordonnance, il y a un tel contrat lorsqu’un prestataire s’engage, contre rémunération, à réduire la consommation d’énergie d’un immeuble par des mesures d’économie d’énergie appropriées. Dans ces contrats mixtes, le prestataire de service promet dans la plupart du temps d’effectuer un bilan énergétique du bâtiment pour ensuite entreprendre des travaux de rénovation aux fins d’amélioration de la performance énergétique. Souvent, le contrat comprend également une partie d’entretien ou de maintenance de l’équipement mis en place.

A noter que le montant facturé annuellement au locataire pour la durée de dix ans ne peut toutefois être supérieur aux économies de coûts énergétiques que le locataire a réalisées grâce au contrat de performance énergétique pendant la période de décompte correspondante. La règlementation impose d’ailleurs de déduire les subventions versées dans le calcul ainsi que de prendre en considération les conditions météorologiques dans l’estimation des économies.

Par conséquent, lorsque le bailleur envisage d’entreprendre des travaux d’optimisation ou de rénovation énergétique, il devrait évaluer les conséquences financières selon ces deux instruments, soit l’art. 6c ou 14 OBLF, étant précisé que les deux mesures ne sont pas cumulables.

Règlementations cantonales

Le droit du bail au niveau fédéral est applicable dans toute la Suisse. Cependant, certains cantons ont renforcé le cadre légal en adaptant une législation cantonale. Le présent article se concentre sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) dans le canton de Vaud et la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitations (LDTR) à Genève.

Spécificités dans le canton de Vaud

Le législateur vaudois a prévu que le Titre II (préservation du parc locatif) de la LPPPL concernant les rénovations (soit les art. 2 à 26) ne s’applique qu’au districts où il y a une pénurie de logement, soit ceux où le taux de logements vacants est inférieur à 1.5% pendant trois ans. Pour l’année 2024, sont ainsi soumis aux dispositions du Titre II de la LPPPL tous les districts du canton, sauf les districts d’Aigle et de la Broye-Vully.

Aux termes de cette loi, une autorisation du département est nécessaire pour effectuer des travaux de rénovation conséquents. Lorsque le coût total est inférieur à 20% de la valeur à neuf assurance incendie (ECA) ou si les travaux ne concernent que deux appartements isolés dans un immeuble, l’autorité peut dispenser le propriétaire d’une autorisation. Selon l’art. 14 al. 1 LPPPL, le département peut limiter la répercussion du coût des travaux sur le revenu locatif, sans réserve du cas des travaux d’assainissement énergétique. Précisé par le règlement (RLPPPL), cela signifie que le coût de tels travaux peut être répercuté dans sa totalité sur le loyer.

L’autorité fixera un loyer post-travaux en déterminant le revenu locatif objectif de l’immeuble moyennant le taux de rendement global admissible soit 3.5%. La répercussion de 100% des coûts des travaux n’est possible que si le revenu locatif effectif n’excède pas le revenu locatif objectif. A défaut, une déduction devrait être calculée. L’autorité contrôlera le loyer ainsi fixé sur une durée entre cinq à dix ans en fonction de l’intensité de la pénurie au lieu de situation de l’immeuble. Toutefois, en cas d’achat récent de l’immeuble, la jurisprudence a obligé le département à permettre au propriétaire d’obtenir un rendement suffisant des fonds propres investis, pour autant que l’immeuble n’ait pas été acquis à un prix manifestement surfait.

Spécificités dans le canton de Genève

A Genève, tout logement d’habitation dans une zones de construction, sauf les maisons individuelles situées dans la zone de construction 5 (zone villas), est soumis à la LDTR. De ce fait, la rénovation, la transformation ou le changement d’affectation, compris au sens large, d’un tel immeuble doit être conforme aux exigences de la LDTR, examinées lors de la procédure de l’autorisation de construire. Après l’achèvement des travaux, l’autorité compétente détermine le montant maximum du loyer, qui demeurera soumis au contrôle étatique pendant une période de trois à cinq ans, en fonction de l’envergure des travaux de rénovation.

Dans ce cadre, la possibilité de répercuter les coûts des travaux sur le locataire est très limitée. L’Etat met à disposition un formulaire permettant de calculer la hausse théorique par pièce par an de la rénovation avec et sans mesures d’assainissement énergétique. En fonction de leur montant, les loyers sont soumis à un « plafond » LDTR actuellement fixé par le Conseil d’Etat à CHF 3’528 par pièce par an. Ainsi, tant que ce plafond n’est pas atteint, les bailleurs peuvent calculer la hausse de loyer selon les principes de l’art. 14 OBLF, qui distingue entre travaux ordinaires et travaux d’amélioration énergétique. Les loyers ayant déjà dépassé ce plafond ne peuvent en principe être augmentés.

En sus de cela, la LDTR autorise également que la baisse prévisible des charges telle que calculée à l’aide des formulaires de l’Etat soit reportée sur le loyer, et ce, même si ce dernier a déjà atteint le plafond. La LDTR permet également de répercuter une contribution énergétique de maximum CHF 120 par pièce par an sur le loyer. Par conséquent, un « petit » déplafonnement du montant de la LDTR peut être possible. Toutefois, au terme de l’accord politique di mois de février 2024 portant sur les rénovations énergétiques⁶, ce déplafonnement découlant de la répercussion de la baisse prévisible des charges et de la contribution énergétique du locataire ne sera plus possible si le propriétaire a perçu des subventions étatiques pour son projet de rénovation. Dans ce cas, la seule hausse de loyer envisageable est celle calculée selon l’art. 14 OBLF.

A toutes fins utiles, il sera rappelé que les loyers dépassant déjà 2.5 fois le plafond prescrit (c’est-à-dire CHF 8’820 par pièce par an) ou portant sur des logements de luxe ne sont pas soumis au contrôle étatique (art. 10 al. 2 let. b LDTR).

Etant donné que la LDTR empêche le propriétaire de répercuter une grande partie des coûts d’une rénovation énergétique, le cadre légal constitue à ce jour un frein à l’investissement pour ce dernier. Le seul réconfort du propriétaire est le fait que le contrôle du loyer effectué par l’autorité compétente diminue de façon importante le risque de contestations du loyer post-travaux par le locataire.

Le législateur genevois a prévu un régime particulier pour les logements construits par ou avec l’aide de l’Etat, soit les logements appelés LGL ou LUP. S’agissant des logements LGL, soit ceux soumis à la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL), l’Etat contrôle les loyers pendant la durée de l’aide ou de manière permanente si les logements se trouvent en propriété étatique (art. 1 al. 3 LGL). Pendant la durée usuelle du contrôle LGL de 25 ans, une modification de l’état locatif agréé en raison de travaux énergétiques nécessite une demande auprès de l’Etat (art. 42 al. 3 LGL). En ce qui concerne les logements LUP, la Loi pour la construction de logements d’utilité publique (LUP) prévoit un contrôle permanent des loyers s’ils sont propriété étatique, et un contrôle de 50 ans dans les autres cas. Les dispositions de la LGL étant applicables par analogie, la solution pour répercuter les travaux énergétiques sur l’état locatif est la même.

En principe, les logements LGL ou LUP sont des constructions relativement récentes, pour lesquelles la question de l’assainissement énergétique ne se pose pas encore. De plus, la majorité de ces logements sont propriété de l’Etat ou d’une fondation de droit public, de sorte que la discussion sur l’autorisation de la hausse des loyers en raison de travaux de rénovation énergétique se fait entre deux entités étatiques. Ces cas seront donc a priori marginaux en pratique.

Conséquences en cas d’irrégularités

Sanctions prévues par les lois cantonales

Dans le canton de Vaud, en cas de non-respect des dispositions du Titre II de la LPPPL, soit notamment de l’art. 14, le département compétent peut ordonner des sanctions administratives (art. 25), en particulier la suspension immédiate des travaux entrepris. De plus, une amende pénale allant jusqu’à CHF 60’000 peut être infligée si l’autorisations a été obtenue au moyen d’indications volontairement fausses ou incomplètes, en cas d’opposition à un contrôle ordonné par le département ou encore de non-respect des conditions assorties à l’autorisation (art. 26). Même si l’action pénale y relative devrait se prescrire après trois ans (art. 109 CP à titre supplétif), la précaution demeure de mise car la jurisprudence cantonale n’a pas encore eu l’occasion de se prononcer sur le dies a quo de ces infractions continues dans le temps.

Dans le canton de Genève, en cas de non-respect des dispositions de la LDTR, le département compétent peut prononcer des sanctions administratives (art. 44 al. 1 LDTR cum art. 129 à 139 de la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI)). Elles peuvent aller d’une suspension des travaux ou d’un ordre de remise en conformité au prononcé d’une amende administrative allant jusqu’à CHF 150’000. En principe, le département ordonne au bailleur de fixer le loyer conformément aux conditions de l’autorisation de construire lorsqu’il apprend que ce n’est pas le cas, et il se peut qu’une amende soit déjà infligée à ce stade. La jurisprudence a confirmé que la décision de fixation de loyer peut faire l’objet d’un recours.

En cas de non-respect des dispositions de la LGL, les dettes cautionnées et les prêts accordées par l’Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, les avantages fiscaux sont rapportés avec effet rétroactif à la date de leur octroi et les subventions versées dès l’origine doivent être immédiatement remboursées (art. 34 al. 1 LGL).

Le droit pour l’Etat de sanctionner les manquements se prescrit à l’expiration d’un délai de sept ans dès l’exécution entière des actes prohibés par la loi.

Restitution du trop-perçu

En cas de travaux contraires aux dispositions légales, notamment si le loyer fixé après les travaux ne respecte pas le loyer LDTR ou si une autorisation aurait dû être obtenu, le locataire peut demander la restitution du trop-perçu de loyer sur la base des règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Le délai relatif de trois ans commence à courir avec la connaissance effective de la prétention par le locataire, et non avec le moment à partir duquel ce dernier aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l’attention commandée par les circonstances. Il incombe au bailleur de prouver que ce délai est échu en démontrant que le locataire connaissait sa prétention plus tôt.

Au regard du délai absolu de dix ans, le Tribunal fédéral a jugé que le dies a quo est celui de l’exigibilité de la créance et que lorsque plusieurs paiements se succèdent, ce jour correspond au moment de chaque paiement indu. Selon les juges fédéraux, admettre le contraire reviendrait à considérer comme prescrites des prétentions non encore nées. Par conséquent, le délai de dix ans, prévu à l’art. 67 CO commence à courir indépendamment pour chaque loyer à compter du moment où le locataire l’a versé. Cette solution est similaire à ce qui a été retenu en matière de restitution de rétrocessions .

Conclusions et recommandations

Il est capital de planifier soigneusement en amont son projet de rénovation énergétique, en tenant compte du cadre juridique fédéral et cantonal qui est en constante évolution. Les bailleurs devraient également étudier les spécificités de l’immeuble et des locataires en gardant en tête la possibilité d’obtenir des subventions fédérales et/ou cantonales ainsi que les éventuelles déductions fiscales pouvant être obtenues.

A Genève, compte tenu néanmoins de l’impossibilité d’augmenter les loyers de logement soumis à la LDTR, au-delà du plafond prescrit, les propriétaires d’immeubles devront procéder à des calculs approfondis visant à déterminer si les économies réalisées grâce aux subventions (et à la baisse prévisible des charges) liées aux travaux de rénovation énergétique permettent un rendement adéquat de leur bien après travaux. Ils devront dans ce contexte se poser la question de la stratégie de gestion de leur bien à moyen et long terme, notamment lorsqu’une vente de l’immeuble est envisagée. Un examen similaire est également approprié dans le canton de Vaud, compte tenu de leur cadre légal.

Les bailleurs seront enfin bien avisés de respecter les loyers fixés dans l’autorisation de construire afin d’éviter les conséquences négatives qui se matérialisent souvent sur de nombreuses années. Il est également crucial de rédiger soigneusement les formulaires de majoration des loyers après travaux, y compris concernant les frais accessoires, pour limiter le risque de contestation de loyer.

¹ Office fédéral de l’énergie, Stratégie énergétique 2050, 5 décembre 2023, https://www.bfe.admin.ch/bfe/fr/home/politique/strategie-energetique-2050.html/ (consulté le 14 mai 2024).
² Nous vous invitons à consulter le rapport de l’Office fédérale de l’environnement qui constate que le secteur du bâtiment a réussi à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 44% par rapport au benchmark de 1990. Cette baisse est surtout liée à l’amélioration de l’efficacité énergétique et à l’installation croissante de pompes à chaleur, notamment lors de l’assainissement de bâtiments : OFEV, Inventaire des gaz à effet de serre 2022 : forte baisse des émissions des bâtiments, 15 avril 2024, https://www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/documentation/communique/anzeige-nsb-unter-medienmitteilungen.msg-id-100711.html (consulté le 14 mai 2024).
³ Nous vous invitons à consulter notre publication à ce sujet : Munier Serag, [congé-rénovations], MLL News Portal, [juin 2024].
⁴ Arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011, consid. 2.2 et références citées.
⁵ Voir notre publication : Un nouvel élan pour les contrats de performance énergétique, IMMO’23 Magazine FRA, p. 71, 12 décembre 2022.
⁶ Nous vous invitons à consulter notre publication à ce sujet : Trabichet-Castan, Cosima/ Stucki, Léa, [Accord historique pour la transi-tion énergétique à Genève], MLL News Portal, [juin 2024].