Nouveautés législatives suisses 2025 en matière de protection de l’environnement et impact sur l’immobilier

Loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, sur l’innovation et sur le renforcement de la sécurité énergétique (LCI) et révision de la Loi fédérale sur la réduction des émissions de CO2 (loi sur le CO2) et de son ordonnance d’application

Le peuple suisse a voté, le 18 juin 2023, sur la LCI, laquelle est entrée en vigeur au 1^er janvier de cette année. Elle constitue un tournant majeur de la politique climatique en fixant comme objectif la neutralité climatique de la Suisse d’ici 2050 et introduit des mesures incitatives pour atteindre cet objectif.

Dans le domaine immobilier, la LCl a des conséquences directes sur la stratégie énergétique des bâtiments étant donné qu’elle prévoit que le parc immobilier suisse ne doit plus émettre de gaz à effet de serre à partir de 2050.

Cette loi est complémentaire avec la loi sur le CO2. Quand la LCI est la loi-cadre qui fixe les objectifs de la politique climatique suisse à l’horizon 2050, la loi sur le CO2 prévoit les mesures visant à atteindre les objectifs fixés. La révision de cette loi pour la période 2025 à 2030, est également entrée en vigueur le 1^er janvier 2025 et met en œuvre la première étape pour atteindre l’objectif zéro émission nette d’ici 2050. Elle impose aux bâtiments une réduction de 50 % des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 par rapport au niveau de 1990. L’ordonnance révisée détaille les obligations sectorielles, notamment pour les bâtiments.

Selon cette loi, les cantons sont tenus de mettre en œuvre des mesures techniques pour réduire les émissions de CO2 des bâtiments. Ils doivent, depuis l’introduction du nouvel art. 16 de l’ordonnance sur la réduction des émissions de CO2 (ordonnance sur le CO2), en vigueur depuis le 1^er mai 2025, rendre compte régulièrement à l’Office fédéral de l’environnement (OFEV) des mesures techniques qu’ils ont prises en vue de réduire les émissions de CO2 des bâtiments. Ces mesures incluent le remplacement des systèmes de chauffage à combustibles fossiles par des solutions utilisant des énergies renouvelables, telles que les pompes à chaleur ou les réseaux de chauffage à distance, l’amélioration de l’isolation thermique des bâtiments existants et la promotion de la construction de bâtiments à haute performance énergétique.

Au niveau fédéral, ces initiatives sont soutenues par le Programme Bâtiments qui existe depuis 2010 et qui offre des subventions pour les projets visant à améliorer l’efficacité énergétique et à réduire les émissions de CO2. La taxe sur le CO2 prélevée sur les combustibles fossiles introduite en 2008 est également un des outils-clé de la loi en vigueur. Il s’agit d’une taxe d’incitation dont le produit est redistribué à la population et aux entreprises. Depuis 2022, cette taxe s’élève à 120 francs par tonne de CO2 pour le mazout. Ainsi jusqu’à 450 millions de francs par année sont affectés à des mesures destinées à réduire les émissions de CO2 des bâtiments. Une meilleure isolation des fenêtres, des portes et des façades en fait partie au même titre que le remplacement des anciens chauffages par des systèmes n’émettant pas de CO2. En 2024, chaque personne qui vit en Suisse se voyait restituer un montant de
CHF 64,20¹.

S’agissant de l’ordonnance sur le CO2, une consultation est par ailleurs en cours pour une nouvelle révision dont l’entrée en vigueur est prévue pour le 1^er janvier 2026. Avec cette révision, les mesures du secteur du bâtiment, à savoir le Programme Bâtiments et la taxe sur le CO2, sont reconduites. La taxe sur le CO2 est maintenue à 120 francs par tonne de CO2, et deux tiers de la taxe continuent d’être remboursés à la population et aux milieux économiques. L’ordonnance sur le CO2 règlera également l’encouragement de l’utilisation indirecte de la géothermie prévue par la loi.

Révision de la Loi sur la protection de l’environnement (LPE) et de la Loi sur la protection de la nature et du paysage (LPN)

Les révisions de la LPE ainsi que de l’Ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB), également entrées en vigueur en 2025, ont aussi un impact direct sur le secteur du bâtiment en Suisse. Toutefois, ces modifications sont bienvenues dans la mesure où elles assouplissent la protection contre le bruit notamment. La révision de la LPN restreint quant à elle le droit de recours des associations dans le cadre de futurs projets immobiliers.

La construction de logements en Suisse souffre d’exigences élevées en matière de protection contre le bruit. Ces normes ont parfois empêché la réalisation de certains projets, selon l’environnement direct dans lequel ils étaient projetés. Le nouvel assouplissement de la LPE permet de promouvoir la construction de logement, laquelle est nécessaire dans notre pays.

Sous l’ancienne loi, les constructions près de routes bruyantes ou d’autres sources de bruit n’étaient autorisées que si des valeurs limites strictes étaient respectées. Ces valeurs limites d’immission devaient être respectées pour toutes les fenêtres de toutes les pièces sensibles au bruit. Dorénavant, avec la nouvelle loi, il suffit que les valeurs limites mesurées à la fenêtre ouverte soient respectées dans une pièce sensible au bruit par logement ou qu’un système de refroidissement soit disponible. En ce qui concerne les nouveaux logements, au moins la moitié des pièces sensibles au bruit doivent disposer d’une fenêtre où les valeurs limites de bruit sont respectées. Ces modifications facilitent directement la construction de logements dans les zones exposées au bruit. Il sied toutefois de préciser que des clarifications sont encore nécessaires, lesquelles seront détaillées dans une ordonnance qui devra être promulguée. Elle n’est pas attendue, selon l’OFEV, avant quelques années selon ses informations².

Quant à la modification de la LPN, elle est en cours et le 23 janvier 2024, la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national a pris connaissance des résultats de la procédure de consultation et a approuvé son projet de modification de la loi la protection de la nature et du paysage³. La révision vise à exclure les petits projets de construction de logements et ceux de moyenne importance du droit de recours des organisations environnementales. Le but est d’éviter que le dépôt d’un permis de construire un logement effectué par un simple privé ne se voie confrontée à un recours d’une organisation environnementale, créant une situation manifestement déséquilibrée dans les moyens pouvant être engagés dans la procédure. Pour ce faire, le droit de recours des organisations fondé sur la LPN ne devrait pas s’appliquer aux projets de construction situés dans une zone à bâtir d’une surface de plancher inférieure à 400 m², à l’exception des projets de construction situés dans une commune possédant un site d’importance nationale ISOS. La modification de cette loi n’est toutefois pas encore entrée en vigueur.

Il s’agit là également d’une mesure qui promeut la construction des logements et élimine une partie des obstacles qui pouvait se dresser lors de la construction de nouveaux projets.

Modification de l’Ordonnance sur l’approvisionnement en électricité (OApEI) et de la Loi sur l’énergie (LEne)

Finalement, l’un des actes qui a été modifié et qui a un impact sur l’immobilier est l’OApEI. Cette ordonnance a été modifié de manière significative s’agissant du calcul du coût moyen pondéré du capital (Weighted Average Cost of Capital, WACC). Le WACC fixe la rémunération conforme au risque pour le capital investi dans les réseaux électriques. La modification entrée en vigueur le 1^er mars 2025, doit permettre une économie de 124 millions de francs pour les consommateurs d’électricité à partir de 2026. En effet, pour l’année tarifaire 2026, le WACC a été fixé à 3,43 %, en baisse par rapport aux années précédentes. Il est de 3,98% pour l’année tarifaire 2025.

Selon la nouvelle méthode de calcul, lorsque les taux seront bas, le WACC baissera davantage qu’auparavant. Toutefois, il ne fluctuera pas de manière trop importante en périodes de taux élevés ou bas, de sorte que la sécurité de planification sera maintenue pour les investisseurs.

Les consommateurs d’électricité, notamment les propriétaires immobiliers qui constituent un poste important de la consommation électrique du pays, bénéficieront ainsi d’un allègement financier.

La loi sur l’énergie (LEne), dont la modification est également entrée en vigueur le 1^er janvier 2025, après qu’elle ait été acceptée par le peuple lors de la votation du 9 juin 2024, vise à renforcer la sécurité de l’approvisionnement en électricité en Suisse en s’appuyant sur les énergies renouvelables.

Ses objectifs principaux sont l’augmentation de la production d’électricité renouvelable, notamment la production d’électricité à partir de sources renouvelables telles que l’eau, le soleil, le vent et la biomasse et la réduction de la dépendance aux importations, en développant la production nationale. La Suisse vise à diminuer sa dépendance aux importations d’énergie, notamment durant les mois d’hiver et la sécurité de l’approvisionnement : des mesures sont prévues pour garantir un approvisionnement stable, y compris l’introduction d’une réserve hydroélectrique obligatoire.

Pour le secteur de l’immobilier, cette modification a diverses répercussions dans la mesure où elle encourage les bâtiments à intégrer des installations de production d’énergie renouvelable, notamment des panneaux solaires sur les toits et façades. Cette loi prolonge également les aides financières pour le développement des énergies renouvelables jusqu’en 2035.

Le Conseil fédéral a décidé une entrée en vigueur échelonnée des modifications législatives relatives à la LEne, afin de donner au secteur de l’électricité suffisamment de temps pour mettre en œuvre certaines mesures, de sorte que le premier paquet de mesure entrera en vigueur le 1^er janvier 2025 et le deuxième le 1^er janvier 2026.

Conclusion

L’année 2025 marque un tournant décisif avec l’entrée en vigueur de nombreuses modifications législatives liées à l’environnement ayant un impact sur les bâtiments en Suisse.

Le secteur immobilier, en tant que grand consommateur d’énergie et émetteur de CO2, se retrouve naturellement au cœur de cette transition. Il sied toutefois de relever qu’au-delà des contraintes qui sont imposées aux propriétaires s’agissant des prescription environnementale, l’allégement des contraintes liées au bruit et l’encadrement plus ciblé du droit de recours associatif visent à accélérer le développement du parc bâti suisse, tout en maintenant un équilibre entre protection de l’environnement et développement du logement.

Les années à venir seront décisives pour mesurer l’efficacité de ces réformes. Elles dépendront à la fois de leur mise en œuvre concrète sur le terrain et de la capacité des autorités à assurer un cadre clair, stable et pragmatique. Une chose est certaine : l’environnement bâti joue désormais un rôle central dans la réussite de la politique climatique suisse.

¹ https://www.uvek.admin.ch/uvek/fr/home/environnement/protection-du-climat.html

² Jürg Zulliger, Lärmschutz: Künftig gelockerte Regeln für Immobilienprojekte in der Schweiz, NZZ Real Estate: https://realestate.nzz.ch/de/newsletter/news_februar25_laermschutz?utm_source=MoEngage&utm_medium=EMAIL&mktcid=nled&mktcval=187&kid=nl187&ga=1

³ https://www.parlament.ch/press-releases/Pages/mm-urek-n-2024-01-23.aspx?lang=1036