Révision de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux

Objet et but de la révision

À compter du 1^er octobre 2025, les bailleurs auront l’obligation d’indiquer sur la formule officielle remise lors de la conclusion d’un nouveau bail les valeurs du taux d’intérêt de référence et de l’indice suisse des prix à la consommation (IPC) applicables au loyer du précédent locataire pour tous nouveaux baux conclus à compter de la date susmentionnée ou pour toute remise de la chose louée qui devrait intervenir après le 1^er octobre 2025 et pour laquelle la formule officielle n’a pas été remise lors de la conclusion du bail.

Cette révision de l’ordonnance vise à renforcer la transparence dans la fixation des loyers. Elle permettra aux locataires d’évaluer plus facilement le bien-fondé du montant initial du loyer et de déterminer s’il existe ou non des raisons légitimes de le contester. Dans certains cas, les informations relatives au taux d’intérêt de référence et à l’évolution de l’IPC appliqués au précédent locataire peuvent fournir des indices quant à l’éventuel caractère abusif du loyer initial « proposé » au nouveau locataire.

En revanche, des éléments tels que le rendement net ou les loyers usuels pratiqués dans le quartier ne sont pas concernés par cette adaptation de l’OBLF.

La révision de l’ordonnance permet également d’introduire une autre modification, découlant d’une modification du Code des obligations adoptée par le Parlement à l’automne 2023 concernant la communication des hausses de loyer dans le cadre des contrats de bail à loyer échelonné, où les dates et montants des augmentations sont fixés à l’avance. Désormais, en présence d’un tel bail, l’usage d’une formule officielle ne sera plus requis lors de l’application d’une hausse de loyer échelonnée: une simple communication par écrit suffira.

Cette seconde modification est la bienvenue : elle constitue un allégement pour les bailleurs tout en ne péjorant pas les droits des locataires. Elle  entrera elle aussi en vigueur le 1er octobre 2025.

Cantons touchés par la révision

Les deux modifications susmentionnées s’appliquent uniquement aux cantons ayant instauré l’obligation d’utiliser une formule officielle pour la location de logements. En situation de pénurie, les cantons peuvent rendre cette formule obligatoire lors de la conclusion d’un nouveau bail.

Actuellement, six cantons (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) imposent cette exigence de manière générale, tandis que deux autres (NE, VD) l’appliquent dans certaines communes ou districts.

Dans le canton de Vaud et selon l’arrêté du 18 décembre 2024¹, la formule officielle doit être utilisée en 2025 dans tous les districts où règne une pénurie de logements vacants en 2025, c’est-à-dire dans tous à l’exception du district d’Aigle et de celui de la Broye-Vully.

Il est rappelé que cette obligation existe pour tous les baux de logements, à l’exception des logements subventionnés ou dont le loyer est fixé par l’État ainsi que des biens de luxe comportant sept pièces minimum (cuisine comprise). À noter que la notion de luxe suppose un confort et un raffinement hors du commun. En cas de doute, il sera toujours préférable de notifier l’avis de fixation au locataire, par précaution.

Afin de se conformer à la nouvelle réglementation en matière d’élargissement de la formule officielle, ces cantons devront adapter leur formulaire de communication du loyer initial d’ici au 1er octobre 2025, et s’assurer que les versions mises à jour utilisées par les bailleurs privés ou proposées par les organismes tels que la CGI (Chambre genevoise immobilière) ou la CVI (Chambre vaudoise immobilière) soient vérifiées et approuvées. À défaut, si une ancienne formule ne comportant pas les nouvelles informations est utilisée après cette date, le loyer initial prévu dans le contrat pourrait être considéré comme nul. A cet égard, nous rendu attentifs les bailleurs que les anciennes formules officielles ne pourront pas être adaptées manuscritement, respectivement que les éventuels stocks d’anciennes formules ne sont ni repris ni échangés par la CGI ou la CVI.

Nouvelles obligations pour les propriétaires et les gérances d’immeubles

Aujourd’hui, remplir le formulaire de fixation du loyer initial conformément à l’article 19 OBLF constitue une tâche particulièrement complexe sur le plan formel, notamment pour les bailleurs non professionnels qui gèrent eux-mêmes leurs biens immobiliers.

L’ajout de formalités supplémentaires concernant l’avis de notification du loyer initial, en l’occurrence des chiffres supplémentaires à indiquer, va accroître le travail administratif des bailleurs respectivement des gérances. Dans certains cas, la recherche de ces chiffres en relation avec le précédent bail, qui plus est pour des dates souvent anciennes pourrait se révéler compliquée, surtout s’ils ne figurent pas sur le contrat de bail précédent, ce qui est très fréquemment le cas.

Les bailleurs et régies devront donc être particulièrement vigilants afin d’éviter des erreurs formelles dans les formulaires et créer un risque de nullité de l’avis ouvrant ainsi la porte aux contestations de la part des locataires, notamment la remise en question des loyers après des années de bail et la réclamation d’un remboursement rétroactif pour enrichissement illégitime.

Par conséquent, il est vivement recommandé aux bailleurs en particulier ceux agissent en personne de se faire assister ou de faire vérifier les formules officielles qu’ils adresseront dès le 1er octobre 2025.

A toutes fins utiles, nous rappelons encore ci-après quelques points fondamentaux concernant la notification du document en question.

La formule officielle exigée par l’art. 270 al. 2 CO doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Le document doit être remis en original et comportant le recto et le verso.

En effet, le Tribunal fédéral a jugé qu’une formule officielle en mains du locataire ne comportant pas de verso, elle n’indique ni les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la hausse de loyer, ni la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu, deux indications qu’elle doit pourtant contenir, en vertu de l’art. 19 al. 1 let. c OBLF. Par conséquent, la formule officielle qui a été remise est incomplète et entachée d’un vice de forme qui entraîne la nullité du loyer.

Enfin, il est important de garder à l’esprit qu’en matière de fixation du loyer, il revient toujours au propriétaire de prouver la notification de la formule officielle. Le Tribunal fédéral a en effet admis qu’à moins de disposer de connaissances particulières, les locataires bénéficient d’une présomption d’ignorance concernant la nécessité d’utiliser une telle formule. Par conséquent, il est recommandé d’envoyer la formule aux locataires par courrier recommandé, de la faire contresigner par ces derniers ou encore mentionner son annexion sur le contrat de bail. La réception de la formule officielle est présumée lorsque le contrat de bail mentionne que le document y est annexé pour autant que le bailleur soit en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question.

Autres projets de révisions de l’OBLF (et plus largement du droit du bail) en cours de discussion

Au début de l’été 2024, le Conseil fédéral a lancé une procédure de consultation portant sur plusieurs modifications de l’OBLF.

L’adaptation relative aux loyers échelonnés a été largement soutenue, tandis que l’élargissement de la formule de communication du loyer initial a également reçu une majorité d’avis favorables.

En revanche, les autres propositions visant à limiter les hausses de loyer ont suscité des critiques et ont, pour l’instant, été mises en suspens. Malgré cela, le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche de réexaminer le modèle de calcul des loyers de l’Office fédéral du logement, en vigueur depuis les années 1980, ainsi que les règles d’adaptation y afférentes. Ce mandat fait suite à une étude ayant révélé que les paramètres du modèle actuel — notamment les parts attribuées au capital propre, au capital emprunté, ainsi qu’aux autres coûts (entretien, administration, etc.) — ne reflètent plus les conditions économiques actuelles, confirmant ainsi la nécessité d’une révision².

Affaire à suivre donc.

Conclusion

Cette révision de l’OBLF aura un impact significatif, car elle concernera la conclusion d’un grand nombre de nouveaux baux, notamment dans les principales villes suisses dans lesquelles l’utilisation de la formule officielle est obligatoire : Zurich, Genève, Bâle et Lausanne.

Les propriétaires-bailleurs et les gérances concernés devront donc être vigilants et bien vérifier la teneur des formules officielles qu’ils utiliseront à compter du 1er octobre 2025, afin d’éviter de servir à leur locataires un argument supplémentaire pour tenter de contester le bien-fondé du loyer initial.

¹ Arrêté sur l’obligation de l’utilisation de la formule officielle au changement de locataire pour l’année 2025 du 18 décembre 2024 (https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/themes/vie_privee/logement/fichiers_pdf/ALFOCL.pdf).

² https://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/wohnungspolitik/studien-und-publikationen/evaluation_mietzinsmodell_bwo.html.