Lorsque le locataire ne déménage pas – L’exécution judiciaire de l’expulsion du locataire

Les expulsions de locataires ne sont pas rares, en particulier dans les tribunaux des grandes villes. Toutefois, il ne s’agit en aucun cas d’une procédure standard purement formelle. Les procédures d’expulsion, notamment dans le canton de Zurich, se situent entre le droit du bail et le droit de l’exécution forcée, et sont donc sujettes à des erreurs. Des résiliations peu claires ou formellement erronées, des conclusions formulées de manière imprécises et/ou le choix d’une procédure inappropriée entraînent souvent, dans la pratique, des retards, voire l’échec complet de la procédure d’expulsion.

Dans ce contexte, il convient d’abord d’examiner les fondements juridiques sur lesquels repose le droit à la restitution du bien loué. Ce n’est qu’une fois qu’il est établi que le contrat de bail a été valablement résilié et que la locataire n’a plus de droit d’utilisation que se pose la question de la procédure appropriée à mettre en œuvre pour faire valoir efficacement le droit à l’expulsion.

Bases légales de l’expulsion d’un locataire en matière de droit du bail 

La première étape de toute expulsion d’un locataire est la résiliation effective de son contrat de bail. Le droit du bailleur à la restitution du bien loué présuppose que le locataire ne dispose plus d’un droit d’usage contractuel ou légal du bien tout en restant néanmoins possesseur de ce bien. La résiliation du contrat de bail peut s’effectuer par résiliation ordinaire ou extraordinaire, par expiration de la durée du bail dans le cas de contrats de bail à durée déterminée ou par résiliation d’un commun accord.

S’il est établi que le contrat de bail a été résilié de manière effective, le locataire est tenu de restituer le bien loué à la fin du contrat. S’il ne respecte pas cette obligation, il se trouve aussitôt en défaut, ce qui fait naître le droit du bailleur à la restitution et lui permet de procéder à l’expulsion du locataire par voie judiciaire.

Exécution judiciaire de l’expulsion du locataire 

Généralités 

Indépendamment du type de procédure choisie, une simple décision constatant, par exemple, la validité de la résiliation du bail ne suffit pas pour contraindre effectivement le locataire à restituer le bien loué. Pour faire valoir efficacement le droit à l’expulsion, il est nécessaire qu’une décision judiciaire exécutoire ait été rendue. Pour cela, il faut que les conclusions judiciaires soient formulées de manière claire et précise, de même que la demande d’exécution. Dans certains cantons, une coordination précoce avec les autorités d’exécution compétentes est également bienvenue. Une approche proactive réduit considérablement le risque de retards et augmente les chances de pouvoir obtenir la restitution du bien loué dans les meilleurs délais.

Le code de procédure civile ne prévoit pas la procédure d’expulsion en tant que tel. L’expulsion du locataire doit donc être formulée comme une demande de restitution du bien loué et faire l’objet d’une procédure correspondant à la situation factuelle et juridique concrète. Il est notamment déterminant de savoir si la demande invoquée peut être qualifiée de « claire » ou s’il y a lieu d’apprécier des faits litigieux ou des objections juridiques.

Si d’autres personnes que la locataire séjournent dans le bien loué ou l’utilisent, elles doivent également être incluses dans la procédure d’expulsion. Si toutes les personnes concernées ne sont pas visées par la procédure, par exemple les enfants majeurs de la locataire, les sous-locataires ou d’autres locataires, des difficultés pratiques considérables peuvent survenir lors de l’exécution de la décision.

Protection juridique dans les cas clairs 

La protection juridique dans les « cas clairs », selon l’art. 257 Code de procédure civile (CPC), constitue l’instrument central pour faire valoir rapidement les droits du bailleur et obtenir l’expulsion du locataire. La requête peut être déposée dans le cadre d’une procédure sommaire sans procédure de conciliation préalable. Les féries judiciaires ne s’appliquent pas, ce qui peut permettre de raccourcir la durée de la procédure. La condition préalable est que la situation factuelle et juridique soit claire. C’est généralement le cas lorsqu’il existe une résiliation en bonne et due forme, qu’aucune contestation de la résiliation ou prolongation de bail n’a été déposée et que le locataire ne soulève aucune objection sérieuse à la requête du bailleur.

L’attrait de cette procédure réside dans sa rapidité et dans la limitation de l’administration des preuves. Toutefois, son champ d’application est restreint. Des objections fondées du locataire, par exemple concernant la validité de la résiliation ou le montant des arriérés de paiement invoqués, en particulier en cas de résiliation extraordinaire pour retard de paiement conformément à l’art. 257d CO, peuvent suffire pour nier la clarté requise et conduire au rejet de l’action.

Procédure simplifiée et procédure ordinaire 

En l’absence de cas clair, l’expulsion du locataire doit en principe être effectuée dans le cadre d’une procédure simplifiée. Cette procédure s’applique indépendamment de la valeur litigieuse aux litiges en matière de droit du bail, dans la mesure où des questions de protection contre le congé ou de prolongation du bail sont concernées. La procédure simplifiée permet un examen complet des faits avec une participation accrue du juge et constitue la règle dans la pratique. La procédure ordinaire, en revanche, n’est utilisée qu’à titre exceptionnel et joue un rôle secondaire dans l’expulsion des locataires.

Certes, dans le cadre d’une proposition de décision ou d’un compromis judiciaire devant l’autorité de conciliation, il est possible de créer un titre d’expulsion exécutoire et d’accélérer ainsi l’exécution, mais cela nécessite généralement la participation active du locataire.

Exécution de la décision d’expulsion exécutoire 

L’exécution forcée d’un jugement exécutoire visant à expulser un locataire est régie par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). Sur demande, le tribunal ordonne, conformément à l’art. 236 al. 3 CPC, les mesures d’exécution nécessaires, à savoir l’évacuation du bien immobilier conformément à l’art. 343 al. 1 let. d CPC. Au niveau cantonal (et même communal), les pratiques en matière d’exécution d’une décision d’expulsion favorable varient parfois considérablement en Suisse.

Dans le canton de Zurich, le bailleur dépose une requête d’exécution de l’expulsion auprès de l’office des poursuites compétent du lieu où se trouve le bien loué. L’office des poursuites vérifie la force exécutoire du jugement et rend une décision d’expulsion. Le locataire est alors informé de la date de son expulsion et se voit accorder un dernier délai pour quitter les lieux de son plein gré. Si le locataire ne déménage pas volontairement, l’office des poursuites procède à son expulsion, le cas échéant avec l’aide de la police.

Conclusion 

L’expulsion d’un locataire n’est pas une simple procédure consécutive à la résiliation du bail, mais bien un processus d’exécution juridiquement complexe et comportant plusieurs étapes. Elle nécessite non seulement une résiliation effective du bail, mais aussi une qualification procédurale minutieuse. Même des vices de forme mineurs au stade préliminaire, dans le choix de la procédure ou dans la préparation de l’exécution, peuvent retarder considérablement ou même empêcher complètement l’exécution du droit à la restitution du bien.

Il est donc essentiel pour le bailleur de ne pas envisager l’expulsion du locataire de manière isolée à la fin d’un conflit, mais d’y réfléchir de manière stratégique et à un stade précoce. La résiliation valable du bail, l’implication correcte de toutes les personnes concernées, le choix de la procédure appropriée, la formulation précise des demandes juridiques et la préparation en temps utile de l’exécution de la décision forment un ensemble et si un élément est négligé, l’ensemble du mécanisme d’exécution peut être compromis.

La pratique montre qu’une stratégie juridique prévoyante et coordonnée permet non seulement de gagner du temps et de réduire les coûts, mais aussi d’augmenter considérablement les chances de succès. En coordonnant de manière cohérente les exigences matérielles et procédurales, on crée les conditions pour une exécution efficace du droit à la restitution du bien occupé par le locataire.