Révision de la Lex Koller : le Conseil fédéral veut durcir les conditions d’acquisition immobilière par les étrangers

Rappel du cadre juridique actuel

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), communément désignée sous le nom de « Lex Koller », est entrée en vigueur en 1985 avec pour objectif affiché de
« prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse ». Ce régime d’autorisation soumet les « personnes à l’étranger » – notion englobant tant les personnes physiques que morales – à des restrictions d’acquisition de biens immobiliers en Suisse.

Sous le droit en vigueur, sont notamment considérées comme personnes à l’étranger les ressortissants d’États membres de l’Union européenne (UE) ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE) qui n’ont pas leur domicile légal et effectif en Suisse, les ressortissants d’États tiers ne disposant pas d’un permis d’établissement (permis C), ainsi que les personnes morales ayant leur siège à l’étranger ou se trouvant sous domination étrangère. À cet égard, une position dominante est constatée lorsque des personnes à l’étranger détiennent plus d’un tiers du capital de la société, cumulent directement ou indirectement plus d’un tiers des voix ou disposent de fonds étrangers dans une certaine mesure – ce qui affecte également les sociétés suisses employant des capitaux étrangers. La loi prévoit toutefois plusieurs exceptions notables : l’acquisition d’une résidence principale par une personne physique au lieu de son domicile légal et effectif ne nécessite actuellement pas d’autorisation, tout comme l’acquisition d’immeubles servant d’établissement stable à des fins commerciales.

S’agissant des logements de vacances, leur acquisition demeure soumise à autorisation et contingentée annuellement par la Confédération – le contingent s’élevait à 1’500 logements en 2024. Il convient de noter que l’acquisition est en principe limitée à un seul bien par acquéreur. Seuls certains cantons à vocation touristique, tels que les Grisons ou le Valais, ont fait usage de cette possibilité.

Les nouvelles restrictions envisagées par le Conseil fédéral

Le communiqué de presse du 15 avril 2026 annonce un durcissement substantiel du régime actuel, articulé autour des axes principaux suivants :

1)      Soumission à autorisation des résidences principales pour les ressortissants extra-UE/AELE

Le gouvernement entend désormais soumettre à autorisation l’achat de résidences principales par des personnes ressortissantes de pays hors Union européenne (UE) ou Association européenne de libre-échange (AELE). Cette mesure constitue un revirement majeur par rapport au droit actuel, qui exempte expressément ce type d’acquisition du régime d’autorisation. L’autorisation sera assortie d’une charge obligeant l’acquéreur à revendre son bien dans un délai de deux ans si le bien n’est plus utilisé comme résidence principale. Les autorités communales transmettraient les changements de domicile pour en assurer le contrôle. Il convient de rappeler que les conditions d’autorisation demeurent à préciser dans le cadre de la procédure législative ; toutefois, les ressortissants titulaires d’un permis B ou C continueront a priori de bénéficier de régimes plus favorables. À cet égard, le canton du Valais a d’ores et déjà durci sa pratique depuis le 26 janvier 2026, exigeant désormais l’existence d’un domicile légal et effectif en Suisse avant toute acquisition par un titulaire de permis B. Cette obligation de revente pourrait s’avérer particulièrement contraignante dans un contexte de marché baissier, exposant les propriétaires concernés à des pertes significatives.

2)   Restriction de l’acquisition d’immeubles commerciaux à des fins de placement

Aujourd’hui, les personnes à l’étranger peuvent acquérir librement des immeubles commerciaux, sans autorisation. L’avant-projet vise à limiter cette possibilité à un usage propre. Ainsi, les investisseurs étrangers ne pourront plus acquérir des immeubles commerciaux pour ensuite les mettre en location ou en affermage que moyennant l’obtention d’une autorisation préalable délivrée à des conditions très strictes. Les investissements dans des entreprises qui possèdent des immeubles commerciaux seraient également restreints. Le but affiché est d’éviter les acquisitions effectuées à des fins purement spéculatives ou de placement.

Les personnes à l’étranger pourront toujours acquérir des immeubles commerciaux sans autorisation, mais uniquement pour leur propre activité économique. L’immeuble devra être exploité directement par son propriétaire, ce qui exclut toute logique de détention passive.

3)   Suppression de l’exemption pour les véhicules de placement cotés

Le Conseil fédéral entend supprimer l’exemption dont bénéficient les parts de sociétés d’immeubles d’habitation cotées en bourse ainsi que les parts de fonds immobiliers régulièrement négociées sur le marché, en introduisant un régime d’autorisation pour ce type d’acquisition par des personnes à l’étranger. Cette décision mettra fin à une exception introduite en 2005, qui permettait aux personnes à l’étranger d’acquérir librement ces participations sans autorisation préalable. Les parts de placements collectifs ouverts investissant dans l’immobilier (fonds immobiliers et SICAV immobilières) ne pourront presque plus être acquises par des personnes à l’étranger. En pratique, ces investissements deviendraient soumis à autorisation et quasi interdits : les banques et intermédiaires ne pourraient plus exécuter d’ordres d’achat pour des étrangers sur ces titres, sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à CHF 250’000.-. Il s’agirait d’un cas d’autorisation selon l’article 8 LFAIE.

4)   Réduction des contingents pour les logements de vacances

Le Conseil fédéral annonce une réduction significative des contingents annuels dont disposent les cantons pour autoriser les acquisitions de logements de vacances par des propriétaires étrangers. On passerait de 1’500 à 750 unités. Par ailleurs, la revente de tels biens entre personnes à l’étranger sera à nouveau soumise à autorisation. Dans les projets comprenant des quotas de logements liés à des établissements stables, la part acquérable sans autorisation serait limitée à un tiers de la surface.

En outre, les projets de reconversion et les développements mixtes seraient explicitement soumis à la LFAIE et les cantons pourraient autoriser les hôtels détenus par des étrangers à acquérir des logements pour leur personnel, dans un cadre défini par le Conseil fédéral.

Motivations politiques de la révision

Ces propositions s’inscrivent dans le cadre plus large des mesures d’accompagnement envisagées par le Conseil fédéral en réponse à l’initiative de l’UDC « contre une Suisse à 10 millions d’habitants ». Le gouvernement justifie cette révision par la volonté de « recentrer la Lex Koller sur son objectif premier » et de lutter contre la pénurie de logements qui touche la Suisse.

Implications pratiques pour les acteurs concernés

1)   Pour les acquéreurs étrangers extra-UE/AELE

Les ressortissants d’États tiers souhaitant acquérir une résidence principale en Suisse devront désormais anticiper une procédure d’autorisation auprès de l’autorité cantonale compétente et intégrer dans leur réflexion patrimoniale le risque d’une revente forcée en cas de changement de domicile. Cette exigence procédurale pourrait également influer sur la dynamique du marché : les vendeurs seront sans doute tentés de privilégier un candidat acquéreur suisse ou ressortissant UE/AELE, qui pourra acquérir immédiatement, par rapport à un candidat ressortissant d’un État tiers qui devra passer par une procédure d’autorisation. L’acquisition d’un bien immobilier perd ainsi une partie de sa prévisibilité pour cette catégorie d’investisseurs.

2)   Pour les investisseurs institutionnels et promoteurs

La restriction de l’acquisition d’immeubles commerciaux à des fins locatives pourrait freiner les investissements étrangers dans le secteur tertiaire suisse, mais également dans d’autres secteurs. Lors de précédentes consultations, les milieux économiques avaient souligné que ces investissements permettent à des entreprises étrangères de s’établir en Suisse et de générer de la croissance. La question de l’investissement par des étrangers dans des sociétés suisses qui détiennent de l’immobilier commercial mérite également une attention particulière, ces opérations indirectes pouvant tomber sous le coup des nouvelles restrictions. Un renforcement de la LFAIE risque de décourager les investisseurs et de menacer le développement économique du pays.

3)   Pour le secteur touristique

La réduction des contingents cantonaux pour les logements de vacances affectera principalement les régions dépendantes du tourisme. Des projets d’envergure, tels que le complexe d’Andermatt développé par l’investisseur égyptien Samih Sawiris seraient difficilement réalisables dans ce nouveau cadre réglementaire.

Prochaines étapes de la procédure législative

L’avant-projet de révision est actuellement mis en consultation jusqu’au 15 juillet 2026. Les parties prenantes – cantons, associations professionnelles, partis politiques et organisations économiques – pourront faire valoir leurs observations durant cette période. Au regard des précédentes tentatives de révision, notamment le projet abandonné en 2018 face à l’opposition majoritaire lors de la consultation, l’issue de ce processus demeure incertaine.

Il convient de rappeler qu’en 2022, le Conseil des États avait rejeté une motion visant un durcissement similaire de la Lex Koller, enterrant alors définitivement ce projet. Le contexte politique actuel, marqué par la pression sur le marché du logement et le débat autour de l’immigration, pourrait toutefois conduire à un accueil différent de cette nouvelle proposition qui de prime abord ne semble pas totalement apte à résoudre les problématiques liées à la pénurie persistante de logement qui frappe de nombreuses régions.

Il est néanmoins à prévoir que le projet suscitera de vives réactions de la part des milieux économiques au vu de ses éventuels impacts sur l’attractivité de la place économique suisse, ainsi que sur les mécanismes de financement et de valorisation du marché suisse immobilier qui verrait le rôle du capital international se réduire significativement.

Il est également à présager que la perspective d’un durcissement du cadre légal pourrait conduire à une accélération des acquisitions immobilières par des personnes à l’étranger, en particulier dans les régions touristiques.