Nouvelles jurisprudences du Tribunal fédéral en matière de bail

Congé-démolition et bonne foi – Arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2024 du 29 avril 2025 

Le Tribunal fédéral a consacré pour la première fois dans cet arrêt la distinction entre le congé pour rénovation et le congé pour démolition.

Pour rappel, un bailleur peut résilier le bail de son locataire sans motif particulier. En effet, la résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif (article 266a alinéa 1 CO). Toutefois, un congé est annulable (article 271 alinéa 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi. Afin de déterminer si le congé est contraire à la bonne foi, c’est le motif réel du congé qui est déterminant. En matière de rénovation d’un immeuble ou d’un appartement, le Tribunal fédéral a fixé comme règle que la résiliation n’est pas abusive si le bailleur dispose au moment de la notification du congé d’un projet suffisamment mûr et élaboré permettant de déterminer concrètement que la présence du locataire durant les travaux entraverait leur exécution. Un projet suffisamment mûr et élaboré n’implique toutefois pas nécessairement le dépôt d’une demande d’autorisation de construire ou qu’un processus administratif ait été initié par le bailleur.

En ce qui concerne un congé-démolition, l’exigence d’un projet suffisamment mûr pour démontrer que la présence du locataire entraverait les travaux disparaît puisque la démolition est de par nature incompatible avec la location. Le bailleur n’a donc pas à présenter un projet détaillé ou un calendrier des travaux au moment du congé. Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur présente un projet déjà mûr concernant l’utilisation ultérieure de l’immeuble prévue après la démolition, les modalités concrètes de la démolition ou un calendrier. La décision de démolir relève de sa liberté et peut être motivée par des considérations économiques, comme la densification ou l’optimisation du rendement.

Le congé-démolition peut toutefois être abusif dans des hypothèses suivantes: lorsqu’il y a une impossibilité objective à la démolition, notamment lorsqu’elle est incompatible avec des règles de droit public, notamment de protection du patrimoine, ou qu’il est quasiment certain qu’elle sera refusée (protection du patrimoine), ou s’il s’agit d’un prétexte qui masque d’autres intentions du propriétaire. Toutefois, en l’état actuel de la jurisprudence, les critères pour que la démolition soit admise sont bien plus faibles que ceux pour une rénovation. En effet, il suffit que l’intention de démolir soit plausible.

Cet arrêt opère ainsi la distinction entre le congé-rénovation et le congé-démolition, ce dernier étant autonome par rapport au premier, avec des critères différents. Le bailleur n’a pas à prouver un projet mûr et abouti ; il doit simplement établir que la démolition est envisagée et non manifestement impossible. Le locataire ne pourrait ainsi s’opposer au congé qu’en faisant la démonstration d’une impossibilité objective ou d’un prétexte. Cette précision renforce la sécurité juridique et clarifie la distinction avec le congé pour rénovation. Dans la pratique, il sera avisé, dans le cas d’un congé-démolition, de faire clairement figurer sur l’avis de résiliation ou le courrier d’accompagnement le motif de la résiliation comme étant une démolition.   

Garanties locatives et mainlevée provisoire – Arrêt du Tribunal fédéral 4A_676/2024 du 9 juillet 2025 

Dans le cadre de ce second arrêt, le Tribunal fédéral a été saisi de la question de la validité d’un porte-fort comme garantie pour un contrat de bail commercial à Genève.

Le porte-fort (article 111 CO) est un contrat par lequel le garant promet au garanti le fait d’un tiers et s’engage à l’indemniser pour le cas où celui-ci n’exécuterait pas la prestation visée. Sur le plan fédéral, l’article 257e CO prévoit que si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire (alinéa 1). Selon l’alinéa 4, les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.

D’après l’article 1 de la loi genevoise du 18 avril 1975 protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL), toute garantie en espèces ou en valeurs fournie en faveur d’un bailleur par un locataire ou par une tierce personne au profit d’un locataire doit être constituée sous la forme d’un dépôt bloqué auprès de la caisse de consignation de l’Etat ou dans un établissement bancaire reconnu comme office de consignation au sens de l’article  633 alinéa 3 CO (alinéa 1). Le recours au cautionnement simple est, toutefois, autorisé pour les baux à usage d’habitation, à la demande du locataire (alinéa 2) et le cautionnement simple ou solidaire pour les baux commerciaux (alinéa 3).

Dans l’affaire jugée, la bailleresse invoquait un engagement de porte-fort, inséré dans un bail commercial, comme titre de mainlevée. La cour cantonale a estimé que la législation genevoise (LGFL) excluait le porte-fort comme forme de garantie sur la base de l’article précité. En effet, selon l’article 1 LGFL, seules deux formes de garanties sont acceptées : le dépôt bloqué et le cautionnement. Selon la jurisprudence cantonale, cette liste est exhaustive.

Le Tribunal fédéral, dans l’arrêt dont il est question, a confirmé cette interprétation, jugeant qu’elle n’était pas contraire au droit fédéral dans le cadre de l’examen sommaire de la mainlevée. Le Tribunal fédéral rappelle également que la mainlevée provisoire (article 82 alinéa 1 LP) ne vise pas à trancher la réalité de la créance, mais à vérifier l’existence d’un titre exécutoire. Le juge examine la force probante du document produit et accorde la mainlevée si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires. Cette décision n’a pas d’effet de chose jugée sur la créance étant donné que les parties peuvent saisir le juge ordinaire.

Cet arrêt, destiné à publication, illustre deux points essentiels. Premièrement, la mainlevée provisoire est une procédure limitée qui ne permet pas d’instruire des questions complexes de validité. Deuxièmement, à Genève, le porte-fort est exclu pour garantir les obligations locatives, seules les formes prévues par la LGFL sont admises. Le but de la législation genevoise est d’éviter les abus potentiels par le recours à d’autres formes de sûretés, ce qui correspond au but assigné à l’article 257e alinéa 4 CO. Les bailleurs doivent donc structurer leurs garanties en conformité avec le droit cantonal s’ils veulent bénéficier de la mainlevée en cas d’impayés et renoncer au porte-fort pour tous les baux en vigueur dans le canton de Genève. Malgré le fait que cette décision soit intervenue en mainlevée provisoire, la doctrine est d’avis que le Tribunal fédéral rendrait la même décision dans une procédure au fond.