Avant-Projet de modification de la loi fédérale sur les résidences secondaires

À l’heure actuelle, le mode d’habitation des logements créés selon l’ancien droit est libre par principe (art. 11 al. 1 LRS). Cela étant, les propriétaires sont limités dans leurs possibilités de rénovation, transformation et reconstruction de leurs biens : d’une part, les agrandissements sont certes autorisés à raison de 30 % de la surface utiles préexistante, mais pas en cas de reconstruction après démolition (arrêts du TF 1C_478/2019 et 1C_479/2019 du 8 mai 2020), et, d’autre part, aucun logement nouveau ne peut alors être créé (art. 11 al. 3 LRS). Ainsi, soit l’on agrandit sans créer de nouveau logement, soit l’on crée de nouveaux logements dans les limites de ce que l’on a déjà construit.

La CEATE/CN est d’avis que ce régime est trop restrictif et peut être assoupli tout en respectant le texte de l’initiative Weber² et de l’art. 75b de la Constitution fédérale, fondements de la loi, et dont l’objectif est de réduire le mitage du paysage en limitant le nombre de résidences secondaires.

À l’initiative du Conseiller national Martin Candinas³, elle propose ainsi de modifier les alinéas 2 et 3 de l’art. 11 LRS pour offrir de nouvelles options aux propriétaires d’immeubles assujettis à la loi en matière d’agrandissement de la surface utile principale et de la division d’un bien existant en plusieurs logements. La Commission souhaite ainsi participer à la densification et à la modernisation de l’habitat, au développement des régions de montagne et espère ainsi ouvrir de nouvelles perspectives de financement pour les assainissements énergétiques.

Concrètement, les modifications proposées sont les suivantes :

• Fusion des actuels alinéas 2 et 3 de l’art. 11 LRS, afin de supprimer la distinction entre reconstruction ensuite d’une démolition (al. 2) et agrandissement (al. 3) de logements existants. Tant les rénovations que les transformations, démolitions et reconstructions doivent désormais être possibles dans un ratio de 30 % des surfaces utiles préexistantes, sans que des restrictions d’utilisation ne soient imposées. Dans cette limite, tant l’agrandissement de logements existants que la création de nouveaux, à usage principal ou secondaire, serait alors possible. En outre, la possibilité, déjà reconnue par le Conseil fédéral sous le droit actuel⁴, de légèrement déplacer l’emplacement du bâtiment existant lors d’une reconstruction, restera acquise.
• Introduction d’un nouvel alinéa 3, qui correspond quasi parfaitement à l’actuel alinéa 4, selon lequel les agrandissements qui dépassent le seuil de 30 % sont autorisés, à condition que le logement soit affecté en tant que résidence principale ou d’hébergement touristique au sens des lettres a et b de l’art. 7 al. 1 LRS.
• Introduction d’un nouvel alinéa 4 qui regroupe les réserves en faveur du droit cantonal et fédéral, actuellement formulées dans les alinéas 2 et 3.

Cet avant-projet de modification de la LRS a été adopté par la CEATE/CN le 11 octobre 2022 par 14 voix contre 10.

Une minorité s’y oppose au motif que la modification légale menacerait de conduire à une hausse des conversions de logements primaires datant d’avant 2012 en logements secondaires, ce qui irait à l’encontre de la norme constitutionnelle.

Afin de limiter ce risque, ces voix dissidentes proposent l’ajout d’un nouvel alinéa 3bis, afin de limiter aux communes expressément désignées par le droit cantonal, la possibilité de cumuler l’augmentation de 30 % de la surface utile principale avec la création de logements et bâtiments supplémentaires. Une marge de manœuvre serait ainsi offerte aux cantons pour qu’ils puissent adapter leurs réglementations en tenant compte de leurs spécificités.

La consultation est ouverte depuis le 3 novembre 2022 jusqu’au 17 février 2023 auprès des cantons, des partis politiques représentés à l’Assemblée fédérale, des associations faîtières, des communes, des villes et des régions de montagnes ainsi que de l’économie qui œuvrent au niveau national et des autres organisations et milieux intéressés.

¹ Pour vérifier si une commune est soumise ou non aux dispositions restrictives de la LRS : https://www.are.admin.ch/are/fr/home/developpement-et-amenagement-du-territoire/droit-de-l_amenagement-du-territoire/residences-secondaires.html

² Initiative fédérale “Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires” acceptée par votation populaire du 11 mars 2012.

³ Initiative parlementaire 20.456 déposée le 19 juin 2020 par le Conseiller national Martin Candinas.

⁴ Avis du Conseil fédéral du 31 août 2022 concernant l’interpellation 22.3761 du conseiller national Thomas Rechsteiner datée du 16 juin 2022, « Préciser la loi sur les résidences secondaires en ce qui concerne les logements créés selon l’ancien droit à l’intérieur de la zone à bâtir ».