Vos contacts
Munier Serag
Wolfgang Müller
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire est une valeur de référence centrale pour les adaptations de loyers en Suisse. Si les taux hypothécaires, et donc les coûts de financement pour les propriétaires, augmentent, cela peut en principe justifier une adaptation à la hausse des loyers. A l’inverse, une baisse du taux d’intérêt de référence peut permettre aux locataires de faire valoir une réduction de loyer dans certaines conditions légales.
Selon les analyses de marché, notamment celles de la Banque cantonale de Zurich, les taux d’intérêt hypothécaires à long terme sont actuellement en baisse.1 Si cette tendance se poursuit et que les conditions de financement continuent de s’améliorer, une baisse du taux d’intérêt de référence s’impose.
Une telle baisse devrait entraîner un grand nombre de demandes de baisse de loyer, puisque les locataires ont droit à une adaptation de leur loyer sous certaines conditions. Cela pourrait entraîner un manque à gagner considérable pour les bailleurs. Dans ce contexte, il est conseillé d’examiner suffisamment tôt quelles mesures juridiques et économiques peuvent être prises pour contrer une baisse de loyer ou en minimiser les effets.
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire et son importance pour la fixation des loyers
Le taux d’intérêt de référence est publié chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL) et se base sur le taux d’intérêt moyen des hypothèques en Suisse.
Selon l’art. 269 du Code des obligations (CO), un loyer est abusif s’il entraîne un rendement excessif ou s’il repose sur un prix d’achat manifestement exagéré. Un prix d’achat est considéré comme manifestement exagéré lorsqu’il dépasse considérablement la valeur de rendement de l’immeuble, sur la base des loyers usuels dans la localité ou le quartier pour des objets comparables (art. 10 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux [OBLF]). Si le taux d’intérêt de référence baisse de 0.25 point de pourcentage, les locataires peuvent, sous certaines conditions, demander une réduction de loyer.
Mesures de défense contre les baisses de loyer
Une baisse du taux d’intérêt de référence ne signifie pas nécessairement que les bailleurs doivent accorder des baisses de loyer. Le droit suisse du bail permet de prendre en compte d’autres facteurs de coûts qui peuvent empêcher ou atténuer une adaptation de loyer.
Prise en compte du renchérissement et de l’augmentation des frais annexes
Les bailleurs sont autorisés à intégrer dans le calcul d’une éventuelle adaptation de loyer les changements de coûts intervenus depuis la dernière fixation du loyer en tenant compte du taux d’intérêt de référence. Il s’agit notamment de la :
- compensation du renchérissement sur le capital porteur de risque (correspondant à 40 % du renchérissement de l’indice selon l’art. 269a let. e CO) ainsi que
- les augmentations générales des coûts conformément à l’art. 269a let. b CO. Outre les intérêts hypothécaires, il s’agit notamment de taxes (p. ex. taxes sur l’eau douce et les eaux usées, taxes de base sur les ordures ménagères, etc.), d’intérêts sur le droit de superficie si l’immeuble a été construit en droit de superficie, de primes d’assurance (notamment l’assurance immobilière) et d’augmentations des frais d’entretien (art. 12 OBLF).
Ces évolutions de coûts peuvent être compensées par le droit à la baisse calculé (art. 13 al. 1 OBLF). Finalement, cela peut aboutir à ce que le loyer ne soit pas plus bas qu’avant la baisse du taux d’intérêt de référence.
Une documentation rigoureuse est ici décisive : les factures, les valeurs d’indice et les justificatifs de coûts doivent être préparés suffisamment tôt pour permettre une argumentation transparente.
Prestations supplémentaires des bailleurs
Si des investissements et/ou des améliorations énergétiques (art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF) entraînant une plus-value ont été réalisés au cours des dernières années, cela peut constituer un motif légitime pour le bailleur de refuser une baisse de loyer demandée ou même d’augmenter le loyer. En l’occurrence, les coûts de révisions complètes, entre autres, sont généralement considérés comme des investissements entraînant une plus-value à hauteur de 50 à 70%.
Les investissements dans l’isolation, les systèmes de chauffage ou les énergies renouvelables peuvent également justifier le maintien ou l’augmentation du loyer.
Habitudes du lieu et du quartier
Un loyer n’est pas considéré comme abusif s’il se situe dans la fourchette des loyers usuels dans la localité et le quartier (art. 269a let. a CO). Si, malgré une baisse du taux de référence, le loyer reste inférieur à cette valeur de comparaison, une baisse de loyer peut être refusée.
Pour déterminer les loyers usuels dans la localité ou le quartier, il est possible d’utiliser différents éléments de comparaison, notamment :
- Bases de données sur les loyers ;
- Objets comparables dans le même quartier ;
- Évaluations immobilières par des professionnels.
Une analyse détaillée du marché peut permettre aux bailleurs de refuser une baisse de loyer en toute connaissance de cause.
Exigences formelles pour une demande de baisse de loyer
Les locataires doivent remplir certaines conditions formelles pour faire valoir valablement une baisse de loyer auprès de leur bailleur. Les exigences suivantes s’appliquent à cet égard :
- La demande de baisse de loyer doit être faite par écrit auprès du bailleur et doit faire référence au taux de référence ;
- La demande de baisse de loyer doit être déposée dans le délai imparti, avant la prochaine date de résiliation possible ;
- Si les bailleurs ne donnent pas suite à la demande, ou seulement partiellement, ou s’ils ne répondent pas dans les 30 jours, les locataires doivent saisir l’autorité de conciliation dans un nouveau délai de 30 jours.
Les bailleurs devraient examiner soigneusement chaque demande et rédiger une réponse bien documentée afin de défendre efficacement leur position.
Conclusion
La baisse attendue du taux d’intérêt de référence devrait entraîner une augmentation des demandes de baisse de loyer. Les bailleurs disposent toutefois de différentes options d’action juridiques et économiques pour contrer de telles demandes.
Une planification prévoyante, une communication transparente et une argumentation solide sont décisives pour éviter les baisses de loyer ou du moins les limiter. En documentant à temps les augmentations de coûts, en investissant de manière ciblée dans l’immeuble et en tenant compte des loyers comparatifs usuels dans la localité et le quartier, il est possible de se protéger à long terme contre des pertes de revenus inattendues.
La baisse attendue du taux d’intérêt de référence devrait entraîner une augmentation des demandes de baisse de loyer. Les bailleurs disposent toutefois de différentes options d’action
1 Selon la Zürcher Kantonalbank, le taux d’intérêt de référence hypothécaire devrait passer de 1,75 % actuellement à 1,5 % d’ici mars 2025 (Zürcher Kantonalbank, Hypothekarischer Referenzzinssatz wird wieder sinken,< https://www.zkb.ch/de/private/hypotheken-immobilien/rechner-hilfsmittel/prognosen.html> ).
