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Cosima Trabichet-Castan
Nadja Lewandowski
Dans le monde dynamique du droit immobilier suisse, il est essentiel de rester informé des derniers développements législatifs et des consultations en cours. Le présent article se penche sur plusieurs sujets cruciaux qui viendront façonner le paysage juridique actuel. Du projet de révision de la loi sur la géoinformation, visant à sécuriser les infrastructures souterraines, à la révision de la législation environnementale, en passant par les réformes envisagées dans le secteur de l’hébergement et du bail, cet article offre un aperçu détaillé des enjeux clés qui impactent la branche immobilière en Suisse.
La lecture de cette contribution permettra aux professionnels d’anticiper l’impact des changements prévus sur leurs activités et prendre ainsi des décisions éclairées pour leur entreprise et leurs projets. Il convient également de garder en tête que les modifications légales proposées se trouvent encore au stade de la consultation et sont donc susceptibles d’évoluer en fonction des résultats de ce processus.
Modification de la loi sur la géoinformation
En Suisse, l’importance de nos infrastructures souterraines est immense, avec une valeur de remplacement estimée à plus de CHF 450 milliards (pour les réseaux d’alimentation et d’évacuation). Rapportée à sa signification pour la société et l’économie nationale, cette valeur est encore bien supérieure, de sorte que le potentiel en termes de dommages est considérable. Aujourd’hui, la documentation des conduites d’alimentation et d’évacuation est éparpillée en plusieurs endroits. Un groupe de travail a donc conclu qu’un cadastre des conduites Suisse (CCCH) correspondrait à un réel besoin. Ainsi, un complément à la loi sur la géoinformation (LGéo ; RS 510.62) permettrait de créer les bases légales requises pour l’élaboration d’un tel cadastre. Cette modification légale a été mis en consultation le 10 janvier 2024.
Ce dernier doit mettre à disposition, sous une forme harmonisée, des géodonnées sur les conduites en surface et souterraines ainsi que sur les infrastructures associées afin de contribuer à mieux sécuriser les conduites et les infrastructures lors d’interventions en sous-sol et de faciliter le passage au numérique et la coordination au niveau de la planification et de la construction. Une contribution importante serait ainsi apportée à la sûreté des approvisionnements de notre société (énergie, eau, communication) et à l’évacuation des déchets par la voie des eaux grises.
Il est à noter que les informations sur les conduites servant à des fins privées ne devront pas figurer dans le CCCH. Toutefois, selon le projet de révision, les propriétaires sont libres de demander leur inscription. En sus, également pour des raisons de protection des données et de sécurité, l’accès au cadastre comporterait certaines restrictions. Son utilisation sera surveillée par le biais d’une procédure d’enregistrement et d’identification pour la création des accès plus étendus ainsi que par des moyens informatiques dédiés à la cybersécurité. La Confédération aurait par ailleurs la possibilité d’exclure certaines infrastructures critiques du champ du CCCH.
La date limite de la procédure de consultation était le 18 avril 2024. La communication des résultats est prévue pour la fin de l’année 2024 ou début de l’année 2025.
Paquet d’ordonnances environnementales de l’automne 2024
S’agissant de la législation sur l’environnement, le Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (DETEC) avait mis en consultation un nouveau paquet d’ordonnances environnementales portant sur l’adaptation de deux ordonnances relatives à la législation sur l’environnement.
Il s’agit d’une part de l’ordonnance sur la limitation et l’élimination des déchets (Ordonnance sur les déchets, OLED; RS 814.600) et d’autre part de l’ordonnance relative à la désignation des organisations habilitées à recourir dans les domaines de la protection de l’environnement ainsi que de la protection de la nature et du paysage (ODO; RS 814.076).
S’agissant de l’OLED, en Suisse, le volume de décharge de type stockage définitif augmente en continu tandis que l’identification de sites appropriés est une tâche complexe. Les procédures de planification et d’autorisation nécessaires à cette fin se révèlent très chronophages et sont de plus en plus difficiles à mettre en œuvre. De plus, la taille limitée du territoire suisse fait que les intérêts d’exploitation et de protection les plus divers font souvent obstacle aux projets de décharges. Le maintien et l’agrandissement des installations d’élimination existantes, y compris de leur infrastructure, permettraient de créer plus rapidement les capacités de décharge supplémentaires souhaitables.
La révision de l’OLED doit ainsi permettre d’autoriser les agrandissements de décharges existantes qui satisfont à tous les critères, sauf aux exigences relatives aux site spécifiées à son annexe 2, chiffre 1.1.3. Ainsi, l’on peut envisager un agrandissement exceptionnel des décharges de type stockage définitif même si elles se situent dans un secteur de protection des eaux, à condition que l’évaluation exhaustive des sites dans la région de planification supracantonale conclut à ce qu’aucun volume supplémentaire ne peut être créé ailleurs. Avant d’obtenir l’autorisation cantonale à cet égard, une expertise hydrologique serait requise afin de contrôler que les exigences sont remplies et afin de proposer des mesures supplémentaires en vue de protéger les eaux.
S’agissant de l’ODO, l’association Paysage Libre Suisse a demandé que lui soit reconnue la qualité pour recourir au sens de la législation environnementale. Cette association se consacre à la promotion d’une politique énergétique respectueuse du paysage et de la nature pour les générations actuelles et futures. Selon l’examen préalable, l’association satisfait à l’ensemble des conditions requises, soit, pendant une durée de 10 ans sans interruption, la poursuite d’un but non lucratif, la vocation à la protection de l’environnement, une activité au niveau national. Lui conférer un tel droit implique une modification de l’ODO et lui permettrait ensuite de recourir contre des projets de construction d’installations éoliennes qui, selon elle, ne respecteraient pas les exigences de protection de l’environnement ou de protection de la nature et du paysage.
La date limite de la procédure de consultation pour la modification des deux ordonnances était le 15 avril 2024. La communication des résultats est prévue pour fin novembre 2024.
Par ailleurs, à l’égard de cette deuxième modification, il est intéressant à noter que la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national (CEATE-N) a proposé de restreindre, dans la Loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage (LPN ; RS 451), le droit de recours des organisations environnementales pour les projets de construction de logements en zone à bâtir qui ne dépassent pas une certaine taille, soit une surface de plancher inférieure à 400 m2. La surface de plancher, calculé selon la norme SIA 416, est égale à la somme des surfaces correspondant aux espaces accessibles fermés de toute part, y compris la surface de construction. Les surfaces de plancher externes comme les balcons ou les terrasses ne sont donc pas incluses. Cette proposition est soutenue par le Conseil fédéral dans son avis du 27 mars 2024. Le délai pour le Conseil national de traiter le projet a été prolongé jusqu’à la session d’hiver 2024.
Ordonnance sur la protection du climat
Le 18 juin 2023, la loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, sur l’innovation et sur le renforcement de la sécurité énergétique (LCl), proposée comme contre-projet indirect à l’initiative sur les glaciers, a été acceptée par le peuple suisse, inscrivant ainsi dans le droit national les objectifs climatiques de la Suisse à l’horizon 2050, soit de ramener l’effet des émissions de gaz à effet de serre à zéro par rapport à l’année 1990.
Le cadre général ainsi que les instruments prévus dans la nouvelle LCl, notamment en ce qui concerne l’encouragement de technologies et de processus innovants dans l’industrie, l’adaptation aux effets des changements climatiques et le programme d’impulsion relatif aux bâtiments, sont précisés dans l’ordonnance sur la protection du climat (OCl). L’entrée en vigueur de la LCl et son ordonnance est prévue pour le 1er janvier 2025. La procédure de consultation englobe également des modifications de l’ordonnance sur la réduction des émissions de CO2 (Ordonnance sur le CO2 ; RS 641.711) et de l’ordonnance sur l’énergie (OEne ; RS 730.01).
Nous soulignons qu’au niveau du secteur du bâtiment, la LCl prévoit que le parc immobilier suisse doit réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 82% jusqu’en 2040 par rapport à 1990 et ne plus en rejeter d’ici 2050. A cet égard, le rapport récent de l’Office fédérale de l’environnement (OFEV) constate que ce secteur a réussi à réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 44% par rapport au benchmark de 1990. Selon l’OFEV, cette baisse est surtout liée à l’amélioration de l’efficacité énergétique et à l’installation croissante de pompes à chaleur, notamment lors de l’assainissement de bâtiments.1
Dans les grandes lignes, pour atteindre les objectifs de la LCl, soit un bilan net des émissions négatif (« net zero »), il est impératif d’éviter les agents énergétiques primaires fossiles lorsque l’on recourt à des technologies existantes ou innovantes. Si cela n’est pas possible, il faut appliquer des mesures visant à stocker durablement le CO2 issu de sources fossiles ou des mesures constituant une étape préliminaire à un stockage durable. La compensation à l’aide de technologies d’émission négative (NET) ne sera exécutée que si ces mesures ne sont pas réalisables. Cette utilisation en cascade souligne le fait que le CO2 sera extrait et stocké uniquement si les émissions ne peuvent pas être réduites d’une autre façon.
Le projet prévoit plusieurs instruments afin de réussir l’objectif national du bilan net des émissions négatif d’ici 2050. Les mesures d’encouragement pertinentes pour le secteur du bâtiment sont celles visant le remplacement des installations de chauffage à combustible et des chauffages électriques fixes décentralisés par une production de chaleur à base d’énergies renouvelables, notamment les chauffages à bois automatiques, les pompes à chaleur air/eau, les pompes à chaleur électriques, les raccordements à un réseau de chauffage et les capteurs solaires.
Selon le rapport explicatif du Conseil fédéral, les mesures d’encouragement fédérales devraient représenter entre CHF 60 et 80 millions de francs par an. Il prévoit également des subventions complémentaires ou des déductions fiscales afin de remplacer les radiateurs électriques dans les 10 ans à venir2. Ce complément devrait représenter entre CHF 80 et 120 millions de francs par an. De plus, les encouragements visent également les rénovations plus globales de l’enveloppe des bâtiments avec un coût entre CHF 25 et 35 millions par an. Ces sommes seront versées aux cantons sous forme d’une contribution de base par habitant. L’encouragement est octroyé dans les limites du budget disponible et approuvé par l’Assemblée fédérale dans le cadre du crédit d’engagement de dix ans.
Partant, les mesures d’encouragement fédérales se limitent donc à des incitations financières sans prévoir des sanctions à l’encontre des propriétaires. Les cantons sont toutefois libres de mettre en place des sanctions plus poussées.
La date limite de la procédure de consultation était le 1er mai 2024. Les résultats n’ont pas encore été communiqués.
Révision totale de la loi fédérale sur l’encouragement du secteur de l’hébergement et avant-projet d’une nouvelle loi fédérale sur le programme d’impulsion visant à moderniser les établissements d’hébergement dans les lieux de vacances saisonniers
Branche-clé du tourisme suisse, le secteur de l’hébergement est conduit à explorer sans cesse de nouveaux champs d’activité misant sur l’originalité et la qualité afin de rester compétitif, ce qui implique d’investir de manière constante. Or, le financement des investissements nécessaires s’avère souvent être un défi pour de nombreux établissements d’hébergement en raison de facteurs externes qui ne relèvent pas de leur responsabilité ; c’est particulièrement vrai des établissements situés dans les lieux de vacances saisonniers des régions alpines et rurales, raison pour laquelle la Confédération soutient les investissements dans le secteur de l’hébergement par l’intermédiaire de la Société suisse de crédit hôtelier (SCH).
La révision totale de cette loi fédérale a pour but d’optimiser et de développer la promotion des investissements dans le secteur de l’hébergement par l’intermédiaire de la SCH. Elle propose également d’étendre le périmètre d’encouragement de la SCH à toute la Suisse, en exécution de deux motions parlementaires, soit la motion de « Programme d’impulsion pour la rénovation des établissements d’hébergement dans l’Arc alpin » (objet 199.3234) et celle de « Garantir l’égalité de traitement pour les établissements urbains du secteur de l’hébergement » (objet 22.3021).
Par ailleurs, un avant-projet de loi pour la mise en place d’un programme d’impulsion limité dans le temps visant à moderniser les établissements d’hébergement dans les lieux de vacances saisonniers est soumis à discussion. Les établissements d’hébergement seraient ainsi incités à continuer de procéder à des rénovations exemplaires sur le plan énergétique. Le soutien financier irait directement à l’investissement touristique (par exemple la rénovation d’une chambre d’hôtel) sous forme de prêt accordé par la SCH. Une rénovation énergétique volontaire serait la condition posée à l’octroi d’une contribution à fonds perdu pour les investissements touristiques destinés à améliorer la qualité et l’attrait de l’infrastructure d’hébergement. Le programme d’impulsion serait limité à dix ans et porterait sur un montant total de 195 millions de francs.
La date limite de la procédure de consultation est le 30 juin 2024.
Mise en œuvre de la loi fédérale relative à un approvisionnement en électricité sûr reposant sur des énergies renouvelables au niveau des ordonnances et autres révisions des ordonnances concernées
En automne 2023, le Parlement a approuvé la nouvelle loi fédérale relative à un approvisionnement en électricité sûr reposant sur des énergies renouvelables.
Le projet pose les bases d’une augmentation rapide en Suisse de la production d’électricité à partir de sources renouvelables comme l’eau, le soleil, le vent ou la biomasse, pour ainsi renforcer l’indépendance de notre approvisionnement. Il comprend en outre des instruments d’encouragement et de nouvelles réglementations pour la production, le transport, le stockage et la consommation d’électricité. La production d’électricité solaire sera développée avant tout sur les bâtiments. Dans les régions qui s’y prêtent, des conditions de planification facilitées seront prévues pour les éoliennes et les grandes installations solaires d’une importance particulière pour l’approvisionnement en hiver. Il en ira de même pour seize centrales hydroélectriques, qui sont mentionnées dans la nouvelle loi. Ces conditions de planification facilitées augmentent les chances qu’un projet aboutisse même en cas de recours. Les votations sur les nouveaux projets énergétiques resteront néanmoins possibles.
Le projet serait mis en œuvre à travers l’adaptation de cinq ordonnances, à savoir l’ordonnance sur l’énergie (OEne ; RS 730.01), l’ordonnance sur l’encouragement de la production d’électricité issue d’énergies renouvelables (OEneR ; RS 730.03), l’ordonnance sur l’approvisionnement en électricité (OApEl ; RS 734.71), l’ordonnance sur une réserve d’hiver (OIRH ; RS 734.722) ainsi que l’ordonnance sur l’organisation du secteur de l’électricité pour garantir l’approvisionnement économique du pays (OOSE ; RS 531.35).
Comme la procédure de consultation concernant les ordonnances d’exécution doit avoir lieu avant la votation populaire, la date limite de la consultation était le 28 mars 2024 tandis que le 9 juin 2024, le peuple suisse s’est prononcé favorablement à 68.7% sur la nouvelle loi fédérale3. Ainsi, les modifications dans les ordonnances devraient entrer en vigueur en parallèle avec la nouvelle loi fédérale, soit le 1er janvier 2025.
Droit du bail : loyer initial et loyers usuels dans la localité ou le quartier
La Commission des affaires juridiques du Conseil national entend mettre en œuvre, dans le cadre d’un avant-projet, deux initiatives parlementaires relatives au droit du bail déposées par le député Hans Egloff, soit les objets « Bonne foi dans le droit du bail. Contestation du loyer initial limitée aux cas dans lesquels le locataire a conclu le bail par nécessité ; objet 16.451 » et « Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante ; objet 17.493 ».
La première modification envisagée (objet 16.451) exigerait que le locataire qui conteste le montant du loyer initial démontre qu’il a été contraint de conclure le bail par nécessité, parce qu’il n’a pas trouvé à louer un autre objet adéquat ; la preuve de recherches infructueuses pourra par exemple servir d’attestation à cet effet. Le but recherché est de faire en sorte qu’une pénurie générale de logements constatée dans une région précise (comme dans les cantons de Genève et Vaud pour sa majeure partie, ou dans la ville de Zurich) ou l’augmentation du loyer initial par rapport au loyer précédent ne suffisent pas à eux seuls à remettre en question l’accord contractuel en ce qu’il porte sur le montant du loyer. Par conséquent, la possibilité de contester le loyer initial serait limitée.
La deuxième modification (selon l’objet 17.493) vise à abaisser le seuil pour les exigences d’objets comparables ainsi qu’à réduire le nombre d’objets comparables requises lorsque le bailleur souhaite prouver la conformité du loyer contesté relatif aux loyers dans la localité ou le quartier4.
La date limite de la procédure de consultation échoit le 11 juillet 2024. L’ASLOCA, association œuvrant pour la défense des intérêts des locataires, a déjà annoncé qu’elle s’opposerait aux modifications envisagées. Selon elle, les modifications conduiraient à une nouvelle explosion des loyers en facilitant leur fixation selon le marché. En parallèle, les droits des locataires à se défendre contre des loyers abusifs seraient substantiellement réduits. La ligne de défense de l’ASLOCA s’inscrit dans le prolongement des deux référendums déjà déposés en janvier 2024 contre les modifications du CO adoptées par le Parlement à l’automne 20235.
1 OFEV, Inventaire des gaz à effet de serre 2022 : forte baisse des émissions des bâtiments, 15 avril 2024, https://www.bafu.admin.ch/bafu/fr/home/documentation/communique/anzeige-nsb-unter-medienmitteilungen.msg-id-100711.html (consulté 16 avril 2024).
2 Nous renvoyons à la lecture de l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_600/2023 du 26. April 2024 qui constate que l’obligation d’assainir les chauffages électriques dans le canton de Vaud respecte les principes de la garantie de la propriété (art. 26 et 36 Cst.).
3 SwissInfo, Resultate der Abstimmung vom 9. Juni 2024 in der Schweiz, 9. Juni 2024, https://www.swissinfo.ch/ger/bundespolitik/resultate-der-abstimmung-vom-9-juni-2024-in-der-schweiz/78788930 (16.06.2024).
4 Pour plus de détails au sujet du contexte de cette révision, nous vous renvoyons à notre précédente publication du 27 mars 2024 : Serag, Munier et Lewandowski, Nadja, Un arrêt du Tribunal fédéral renforce la position du bailleur dans sa défense contre les contestations du loyer initial, MLL News Portal, 27 mars 2024.
5 A cet égard, nous vous renvoyons à notre précédente publication du 15 janvier 2024 : Trabichet-Castan, Cosima et Micheloud, Séverine, Adaptation du droit du bail : introduction de nouvelles dispositions en matière de sous-location abusive, résiliation pour besoin propre et exigences de forme (notamment en cas de majoration de loyer), MLL News Portal, 15 janvier 2024 (modifié le 18 janvier 2024).
