Gesetzesänderungen im Immobilienrecht: Zahlreiche laufende Vernehmlassungen


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In der dynamischen Welt des Schweizer Immobilienrechts ist es unerlässlich, sich über die neuesten Entwicklungen in der Gesetzgebung und die laufenden Vernehmlassungen zu informieren. Der vorliegende Artikel befasst sich mit einigen wichtigen Themen, die die aktuelle Rechtslandschaft beeinflussen werden. Von der geplanten Revision des Geoinformationsgesetzes zur Sicherung unterirdischer Infrastrukturen über die Revision der Umweltgesetzgebung bis hin zu den geplanten Reformen im Bereich des Mietrechts bietet dieser Artikel einen detaillierten Überblick über die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen, die sich auf die Immobilienbranche in der Schweiz auswirken werden.

Dieser Beitrag wird es den Lesern ermöglichen, die Auswirkungen der geplanten Änderungen auf ihre Tätigkeit zu antizipieren und somit fundierte Entscheidungen für ihr Unternehmen und ihre Projekte zu treffen. Es sollte bedacht werden, dass sich die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen noch im Stadium der Vernehmlassung befinden und daher je nach Ergebnis dieses Prozesses noch Änderungen erfahren können.

Änderung des Bundesgesetzes über Geoinformation

Die Bedeutung der unterirdischen Infrastruktur in der Schweiz ist mit einem geschätzten Wiederbeschaffungswert von über CHF 450 Milliarden (für Ver- und Entsorgungsnetze) immens. Im Verhältnis zu ihrer Bedeutung für die Gesellschaft und die Volkswirtschaft ist dieser Wert noch weitaus höher, so dass das Schadenspotenzial beträchtlich ist. Heute ist die Dokumentation der Ver- und Entsorgungsleitungen auf mehrere Stellen verstreut. Eine Arbeitsgruppe kam daher zum Schluss, dass ein Leitungskataster Schweiz (LKCH) einem echten Bedürfnis entsprechen würde. Mit einer Ergänzung des Geoinformationsgesetzes (GeoIG; SR 510.62) sollen die rechtlichen Grundlagen für die Erstellung eines solchen Katasters geschaffen werden. Diese Gesetzesänderung wurde am 10. Januar 2024 in die Vernehmlassung geschickt.

Der LKCH soll in harmonisierter Form Geodaten über ober- und unterirdische Leitungen und die dazugehörigen Infrastrukturen zur Verfügung stellen, um damit einen Beitrag zur besseren Sicherung von Leitungen und Infrastrukturen bei Eingriffen in den Untergrund zu leisten und die Digitalisierung sowie die Koordination auf Planungs- und Bauebene zu erleichtern. Damit würde ein wichtiger Beitrag zur sicheren Versorgung unserer Gesellschaft (Energie, Wasser, Kommunikation) und zur Entsorgung von Abfällen über den Grauwasserweg geleistet.

Es sei darauf hingewiesen, dass Informationen über Leitungen, die privaten Zwecken dienen, nicht im LKCH enthalten sein müssen. Dem Revisionsentwurf zufolge steht es den Eigentümern jedoch frei, ihre Eintragung zu beantragen. Zudem wäre der Zugriff auf den Kataster aus Datenschutz- und Sicherheitsgründen mit gewissen Beschränkungen verbunden. Umfangreichere Zugänge würden daher durch ein Registrierungs- und Identifikationsverfahren für bestimmte Personen und Personengruppen geschaffen werden. Die Nutzung des Katasters würde durch spezielle IT-Instrumente für Cybersicherheit überwacht werden. Der Bund hätte ausserdem die Möglichkeit, bestimmte kritische Infrastrukturen vom Anwendungsbereich des LKCH auszunehmen, sodass diese nicht im Kataster enthalten sind.

Die Frist für das Konsultationsverfahren war der 18. April 2024 und die Bekanntgabe der Ergebnisse ist für Ende 2024 oder Beginn 2025 geplant.

Verordnungspaket im Bereich Umwelt Herbst 2024

Im Bereich der Umweltgesetzgebung hatte das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) ein neues Paket von Umweltverordnungen in die Vernehmlassung geschickt, dass die Anpassung von zwei Verordnungen im Bereich der Umweltgesetzgebung betraf.

Dabei handelt es sich zum einen um die Verordnung über die Begrenzung und die Entsorgung von Abfällen (Abfallverordnung, VVEA; SR 814.600) und zum anderen um die Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076).

Was die VVEA betrifft, so nimmt in der Schweiz das Volumen der Deponien vom Typ Endlager kontinuierlich zu, während die Ermittlung geeigneter Standorte eine komplexe Aufgabe ist. Die dafür notwendigen Planungs- und Genehmigungsverfahren erweisen sich als sehr zeitaufwendig und sind zunehmend schwieriger umzusetzen. Zudem führt die begrenzte Grösse der Schweiz dazu, dass verschiedenste Nutzungs- und Schutzinteressen Deponieprojekten oft im Wege stehen. Durch die Erhaltung und den Ausbau bestehender Entsorgungsanlagen inklusive ihrer Infrastruktur könnten die wünschenswerten zusätzlichen Deponiekapazitäten schneller geschaffen werden.

Die Revision der VVEA soll es ermöglichen, Erweiterungen bestehender Deponien zuzulassen, die alle Kriterien mit Ausnahme der in Anhang 2, Ziffer 1.1.3, spezifizierten Standortanforderungen erfüllen. So kann eine ausnahmsweise Erweiterung von Deponien des Typs Endlager auch dann in Betracht gezogen werden, wenn sie in einem Gewässerschutzgebiet liegen, sofern die umfassende Standortbeurteilung in der kantonsübergreifenden Planungsregion zum Schluss kommt, dass anderswo kein zusätzliches Deponievolumen geschaffen werden kann. Bevor die kantonale Genehmigung hierfür erteilt wird, wäre auch ein hydrologisches Gutachten erforderlich, um zu prüfen, ob diese Anforderungen erfüllt sind, und um zusätzliche Massnahmen zum Schutz der Gewässer vorzuschlagen.

In Bezug auf die VBO hat die Verband Freie Landschaft Schweiz beantragt, dass ihr die Beschwerdelegitimation im Sinne der Umweltgesetzgebung zuerkannt wird. Der Verband setzt sich für die Förderung einer landschafts- und naturverträglichen Energiepolitik für heutige und zukünftige Generationen ein. Die Vorprüfung ergab, dass der Verband alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, d.h. seit zehn Jahren ununterbrochen besteht, einen gemeinnützigen Zweck verfolgt, sich für den Umweltschutz einsetzt und auf nationaler Ebene tätig ist. Die Verleihung eines solchen Rechts setzt eine Änderung der VBO voraus und würde es anschliessend ermöglichen, dass der Verband gegen Bauvorhaben für Windenergieanlagen klagt, die seiner Meinung nach nicht den Anforderungen des Umweltschutzes oder des Natur- und Landschaftsschutzes entsprechen.

Die Frist für das Vernehmlassungsverfahren zur Änderung der beiden Verordnungen war der 15. April 2024. Die Bekanntgabe der Ergebnisse ist für Ende November 2024 vorgesehen.

Im Zusammenhang mit dieser zweiten Änderung ist zudem interessant, dass die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates (UREK-N) vorgeschlagen hat, im Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) das Beschwerderecht von Umweltorganisationen für Wohnbauprojekte in Bauzonen einzuschränken, die eine bestimmte Grösse, nämlich eine Geschossfläche von weniger als 400 m2, nicht überschreiten. Die Geschossfläche, die nach der SIA-Norm 416 berechnet wird, umfasst die allseitig umschlossene Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. Aussengeschossflächen wie Balkone oder Terrassen werden nicht mitberechnet. Dieser Vorschlag wird vom Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 27. März 2024 unterstützt. Die Frist für den Nationalrat zur Behandlung der Vorlage wurde bis zur Wintersession 2024 verlängert.

Klimaschutz-Verordnung

Am 18. Juni 2023 wurde das Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KIG), das als indirekter Gegenvorschlag zur Gletscher-Initiative vorgeschlagen wurde, vom Schweizer Volk angenommen. Damit wurden die Klimaziele der Schweiz bis 2050, den Effekt der Treibhausgasemissionen im Vergleich zum Jahr 1990 auf null zu senken, im nationalen Recht verankert.

Der allgemeine Rahmen sowie die im neuen KIG vorgesehenen Instrumente, insbesondere zur Förderung innovativer Technologien und Verfahren in der Industrie, zur Anpassung an die Auswirkungen des Klimawandels und zum gebäudebezogenen Impulsprogramm, werden in der Klimaschutzverordnung (KSV) präzisiert, die im Vernehmlassungsverfahren präsentiert wurde. Das KIG und seine Verordnung sollen am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Das Vernehmlassungsverfahren umfasst auch Änderungen der Verordnung über die Reduktion der CO2-Emissionen (CO2-Verordnung; SR 641.711) und der Energieverordnung (EnV; SR 730.01).

Wir weisen darauf hin, dass das KIG auf Ebene des Gebäudesektors vorsieht, dass der Schweizer Gebäudebestand seine Treibhausgasemissionen bis 2040 im Vergleich zu 1990 um 82% senken und bis 2050 keine Treibhausgase mehr emittieren soll. In diesem Zusammenhang stellt der jüngste Bericht des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) fest, dass es diesem Sektor gelungen ist, seine Treibhausgasemissionen um 44% gegenüber dem Benchmark von 1990 zu senken. Laut BAFU ist dieser Rückgang vor allem auf die Verbesserung der Energieeffizienz und die zunehmende Installation von Wärmepumpen, insbesondere bei der Sanierung von Gebäuden, zurückzuführen1.

Grundsätzlich gilt: Um die Ziele des KIG, eine negative Nettoemissionsbilanz („net zero“), zu erreichen, ist es zwingend erforderlich, die Nutzung von fossile Primärenergieträger zu vermeiden, wenn bestehende oder innovative Technologien zum Einsatz kommen. Wenn dies nicht möglich ist, müssen Massnahmen zur dauerhaften Speicherung von CO2 aus fossilen Quellen oder Massnahmen, die eine Vorstufe zur dauerhaften Speicherung darstellen, angewendet werden. Die Kompensation mithilfe von Technologien mit negativen Emissionen (NET) wird nur dann durchgeführt, wenn andere Massnahmen nicht durchführbar sind. Diese Kaskadennutzung unterstreicht die Tatsache, dass CO2 nur dann entnommen und gespeichert wird, wenn die Emissionen nicht auf andere Weise reduziert werden können.

Der Verordnungsentwurf sieht mehrere Instrumente vor, um das nationale Ziel einer negativen Nettoemissionsbilanz bis 2050 erfolgreich zu erreichen. Für den Gebäudesektor relevant sind Fördermassnahmen zum Ersatz von brennstoffbetriebenen Heizungsanlagen und dezentralen stationären Elektroheizungen durch Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien, vor allem automatische Holzheizungen, Luft/Wasser-Wärmepumpen, Elektrowärmepumpen, Anschlüsse an ein Wärmenetz oder Sonnenkollektoren.

Laut dem Bericht des Bundesrates sollen die Fördermassnahmen des Bundes zwischen CHF 60 und 80 Millionen pro Jahr betragen. Er sieht auch zusätzliche Subventionen oder Steuerabzüge vor, um elektrische Heizkörper in den nächsten 10 Jahren zu ersetzen2. Diese zusätzlichen Leistungen sollten zwischen CHF 80 und 120 Millionen pro Jahr ausmachen. Darüber hinaus zielen die Anreize auch auf umfassendere Renovierungen der Gebäudehülle mit Kosten zwischen CHF 25 und 35 Millionen pro Jahr ab. Diese Summen werden den Kantonen in Form eines Grundbeitrags pro Einwohner ausbezahlt. Die Förderung wird im Rahmen des verfügbaren Budgets gewährt und von der Bundesversammlung im Rahmen des Verpflichtungskredits für zehn Jahre bewilligt.

Die Fördermassnahmen des Bundes beschränken sich daher auf finanzielle Anreize, ohne Sanktionen gegen die Eigentümer vorzusehen. Die Kantone sind jedoch frei weiterführende Sanktionen einzuführen.

Die Frist für das Vernehmlassungsverfahren endete am 1. Mai 2024. Die Ergebnisse wurden noch nicht bekannt gegeben.

Totalrevision des Bundesgesetzes über die Förderung der Beherbergungswirtschaft und Vorentwurf für ein neues Bundesgesetz über das Impulsprogramm zur Modernisierung von Beherbergungsbetrieben in saisonalen Feriengebieten

Die Beherbergungsbranche ist eine Schlüsselbranche des Schweizer Tourismus und muss ständig neue Geschäftsfelder erschliessen, die auf Originalität und Qualität setzen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies erfordert regelmässige Investitionen. Die Finanzierung dieser notwendigen Investitionen stellt für viele Beherbergungsbetriebe aufgrund externer Faktoren, die nicht in ihrem Verantwortungsbereich liegen, oft eine Herausforderung dar. Dies gilt insbesondere für Betriebe in saisonalen Ferienorten in alpinen und ländlichen Regionen, weshalb der Bund Investitionen in den Beherbergungssektor durch die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) unterstützt.

Die Totalrevision dieses Bundesgesetzes hat zum Ziel, die Förderung von Investitionen in die Beherbergungswirtschaft durch die SGH zu optimieren und auszubauen. Sie schlägt auch vor, den Förderperimeter der SGH auf die ganze Schweiz auszudehnen, in Erfüllung zweier parlamentarischer Motionen, nämlich der Motion „Impulsprogramm für die Sanierung von Beherbergungsbetrieben im alpinen Raum“ (Geschäft 19.3234) und der Motion „Gleich lange Spiesse für städtische Individualbetriebe in der Hotellerie“ (Geschäft 22.3021).

Darüber hinaus wird ein Gesetzesvorentwurf zur Einführung eines zeitlich begrenzten Impulsprogramms zur Modernisierung von Beherbergungsbetrieben in saisonalen Ferienorten zur Vernehmlassung gestellt. Es würde energetisch vorbildlich sanierten Betrieben den Zugang zu einem A-Fonds-perdu-Unterstützungsbeitrag (A-Fonds-perdu-Beitrag) auf touristische Investitionen (z.B. Renovation der Hotelzimmer) ermöglichen. Damit würde ein Anreiz für Beherbergungsbetriebe geschaffen, energetisch vorbildliche Sanierungen voranzutreiben. Direkt finanziell gefördert würde aber die «touristische Investition». Die freiwillig vorgenommene energetische Sanierung wäre die Voraussetzung für einen A-Fonds-perdu-Beitrag an «touristische Investitionen» zur Steigerung der Qualität und der Attraktivität der Beherbergungsinfrastruktur. Das Impulsprogramm wäre auf zehn Jahre befristet und würde einen Gesamtbetrag von CHF 195 Millionen umfassen.

Die Frist für das Vernehmlassungsverfahren endet am 30. Juni 2024.

Umsetzung des Bundesgesetzes über sichere Stromversorgung mit erneuerbaren Energien auf Verordnungsebene und andere Revisionen der betreffenden Verordnungen

Im Herbst 2023 hat das Parlament das neue Bundesgesetz über eine sichere Stromversorgung mit erneuerbaren Energien verabschiedet.

Die Vorlage schafft die Grundlage dafür, dass in der Schweiz die Stromproduktion aus erneuerbaren Quellen wie Wasser, Sonne, Wind oder Biomasse rasch ausgebaut wird, um so die Unabhängigkeit unserer Versorgung zu stärken. Darüber hinaus umfasst es Förderinstrumente und neue Regelungen für die Erzeugung, den Transport, die Speicherung und den Verbrauch von Strom. Die Erzeugung von Solarstrom soll vor allem auf Gebäuden ausgebaut werden. In geeigneten Regionen werden für Windkraftanlagen und grosse Solaranlagen, die für die Versorgung im Winter von besonderer Bedeutung sind, erleichterte Planungsbedingungen vorgesehen. Dasselbe wird für 16 Wasserkraftwerke gelten, die im neuen Gesetz erwähnt werden. Diese erleichterten Planungsbedingungen erhöhen die Chancen, dass ein Projekt auch im Falle einer Beschwerde zum Erfolg führt. Abstimmungen über neue Energieprojekte werden jedoch weiterhin möglich sein.

Das Projekt würde durch die Anpassung von fünf Verordnungen umgesetzt, nämlich der Energieverordnung (EnV; SR 730.01), der Verordnung über die Förderung der Produktion von Elektrizität aus erneuerbaren Energien (EnFV; SR 730. 03), die Stromversorgungsverordnung (StromVV; SR 734.71), die neue Verordnung über die Errichtung einer Stromreserve für den Winter (WResV ; SR 734.722) sowie die Verordnung über die Organisation zur Sicherung der wirtschaftlichen Landesversorgung im Bereich der Elektrizitätswirtschaft (VOEW; SR 531.35).

Da das Vernehmlassungsverfahren zu den Ausführungsverordnungen vor der Volksabstimmung stattfinden muss, lief die Frist der Vernehmlassung am 28. Mai 2024 ab. Das Schweizer Volk hat in der Abstimmung am 9. Juni die Vorlage des neuen Bundesgesetzes mit 68.7% angenommen, welches am 1. Januar 2025 in Kraft tritt3. Die Änderungen in den Verordnungen sollten parallel dazu in Kraft treten.

Mietrecht: Anfangsmiete, Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates beabsichtigt, zwei parlamentarische Initiativen zum Mietrecht vom Abgeordneten Hans Egloff im Rahmen eines Vorentwurfs umzusetzen, nämlich die Geschäfte „Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters; Geschäft 16.451“ und “Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen; Geschäft 17.493“.

Die erste Änderung (Geschäft 16.451) sieht vor, dass der Mieter, der die Höhe des Anfangsmietzinses anficht, nachweisen muss, dass er den Mietvertrag aus einer Notlage heraus abgeschlossen hat, weil er kein anderes geeignetes Objekt zur Miete gefunden hat. Damit soll sichergestellt werden, dass ein allgemeiner Wohnungsmangel in einer bestimmten Region (wie z.B. in den Kantonen Genf und Waadt oder in der Stadt Zürich) oder eine Erhöhung des Anfangsmietzinses im Vergleich zum vorherigen Mietzins allein nicht ausreicht, um die vertragliche Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses in Frage zu stellen. Daher wäre die Möglichkeit, die Anfangsmiete anzufechten, begrenzt.

Die zweite Änderung (Geschäft 17.493) zielt darauf ab, den Schwellenwert für die Anforderungen an Vergleichsobjekte zu senken und die Anzahl der erforderlichen Vergleichsobjekte zu reduzieren, wenn die Vermieterschaft die Übereinstimmung des angefochtenen Mietzinses mit den Mietzinsen im Ort oder im Quartier nachweisen will4.

Die Frist für das Vernehmlassungsverfahren läuft am 11. Juli 2024 ab. Der Mieterverband ASLOCA hat bereits angekündigt, dass er sich den geplanten Änderungen widersetzen wird. Seiner Meinung nach würden die Änderungen zu einer weiteren Explosion der Mieten führen, da sie die Festlegung der Mieten nach dem Markt erleichtern würden. Gleichzeitig würden die Rechte der Mieter, sich gegen missbräuchliche Mieten zu wehren, erheblich eingeschränkt. Die Argumentationslinie des ASLOCA knüpft an die beiden Referenden an, die bereits im Januar 2024 gegen die vom Parlament im Herbst 2023 verabschiedeten Änderungen des OR eingereicht wurden5.

1 BAFU, Treibhausgasinventar 2022: Emissionen im Gebäudesektor stark gesunken, 15. April 2024, https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/dokumentation/medienmitteilungen/anzeige-nsb-unter-medienmitteilungen.msg-id-100711.html (abgerufen am 16. April 2024).

2 Wir verweisen auf den Entscheid des Bundesgerichts 1C_600/2023 vom 26. April 2024, in dem festgestellt wird, dass die Verpflichtung zur Sanierung von Elektroheizungen im Kanton Waadt den Grundsätzen der Eigentumsgarantie (Art. 26 und 36 BV) entspricht.

3 SwissInfo, Resultate der Abstimmung vom 9. Juni 2024 in der Schweiz, 9. Juni 2024, https://www.swissinfo.ch/ger/bundespolitik/resultate-der-abstimmung-vom-9-juni-2024-in-der-schweiz/78788930 (16.06.2024).

4 Für weitere Einzelheiten zum Hintergrund dieser Revision verweisen wir auf unsere frühere Publikation vom 27. März 2024: Serag, Munier und Lewandowski, Nadja, Ein Urteil des Bundesgerichts stärkt die Position des Vermieters bei der Abwehr von Anfechtungen des Anfangsmietzinses, MLL News Portal, 27. März 2024.

5 In diesem Zusammenhang verweisen wir auf unsere frühere Publikation vom 15. Januar 2024: Trabichet-Castan, Cosima und Micheloud, Séverine, Adaptation du droit du bail: introduction de nouvelles dispositions en matière de sous-location abusive, résiliation pour besoin propre et exigences de forme (notamment en cas de la majoration de loyer), MLL News Portal, 15. Januar 2024 (geändert am 18. Januar 2024).


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