Energiebezogene Renovierungen: Wie wirken sie sich auf den Mietzins in den Kantonen Genf und Waadt aus?


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Der Übergang zu einer nachhaltigeren Infrastruktur ist eine Priorität für die Schweiz, die sich ehrgeizige Ziele für die Reduzierung der CO2-Emissionen und für die Förderung erneuerbarer Energien gesetzt hat (siehe Energiestrategie 20501). Der Gebäudepark, der für etwa 40% des Energieverbrauchs des Landes und fast ein Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich ist, steht im Mittelpunkt dieser Strategie2. So ist in Genf eine neue Verpflichtung zur Sanierung von Gebäuden in Kraft getreten. Diese besagt, dass Renovierungen und Korrekturmassnahmen ergriffen werden müssen, wenn der durchschnittliche Wärmeverbrauchsindex der letzten drei Jahre einen von der zuständigen Behörde festgelegten Schwellenwert überschreitet.

Aber wie können die Interessen der Eigentümer, die ihre Investitionen rentabel machen wollen, und die der Mieter, die unangemessene Mietzinshöhungen vermeiden wollen, miteinander vereinbart werden? Welcher rechtliche Rahmen gilt für den Mietzins nach energetischen Sanierungsmassnahmen? Welche kantonalen Besonderheiten gibt es, insbesondere in den Kantonen Waadt und Genf? Was sind die Konsequenzen bei Unregelmässigkeiten?

Im Vorfeld eines Renovierungsprojekts muss der Eigentümer abwägen, ob er (a.) Renovierungskündigungen vornimmt, d.h. die Mietverträge aller Mieter kündigt, um das Gebäude zu räumen und so die Arbeiten zu erleichtern3, oder (b.) die Mieter in ihren Wohnungen lässt und eine Mietzinserhöhung nach Abschluss der Arbeiten in Betracht zieht. Wenn er sich für die zweite Option entscheidet, muss der Eigentümer eine Reihe von Bedingungen erfüllen, um die Kosten der (energetischen) Modernisierung tatsächlich auf den Mietzins umlegen zu können. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten Aspekte dieser Entscheidung.

Der rechtliche Rahmen auf Bundesebene

Die Einstufung von Renovierungen als Mehrleistungen des Vermieters

In der Schweiz profitieren Mieter von einer Schutzgesetzgebung in Bezug auf Mietzinserhöhungen. So gilt ein Mietzins als missbräuchlich, wenn er es dem Vermieter ermöglicht, einen übermässigen Ertrag aus der Mietsache zu erzielen, oder wenn er das Ergebnis eines offensichtlich überhöhten Kaufpreises sind (Art. 269 OR). Das Gesetz stellt jedoch klar, dass ein Mietzins, der durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters gerechtfertigt ist, in der Regel nicht missbräuchlich ist (Art. 269a lit. b OR). Gemäss Art. 14 Abs. 2 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) gelten als Mehrleistungen des Vermieters die folgenden energetischen Verbesserungen:

  • Massnahmen zur Reduktion der Energieverluste der Gebäudehülle;
  • Massnahmen zur rationellen Energienutzung;
  • Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen;
  • Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;
  • der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte mit geringerem Verbrauch.

In diesem Zusammenhang hat das Bundesgericht klargestellt, dass es nicht notwendig ist, eine tatsächliche qualitative Verbesserung der Mietsache nachzuweisen, wenn die Arbeiten generell als energetische Verbesserung ausgewiesen werden können. Als Mehrleistung des Vermieters gilt jedoch nur der Teil der Investitionskosten, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustands der Mietsache übersteigt, d.h. der Mehrwert (Art. 14 Abs. 3 VMWG).

Daraus folgt, dass der gesetzliche Rahmen auf Bundesebene eine vollständige Überwälzung der Kosten für Instandhaltungsarbeiten und energetische Verbesserungen auf die Miete zulässt, sofern sie zu einer Reduzierung der Nebenkosten führen4. Der Betrag, der in voller Höhe auf die Miete umgelegt werden kann, ist die Differenz zwischen den «theoretischen Instandhaltungskosten» und dem «Mehrwert», abzüglich der Subventionen, die der Eigentümer erhalten hat. Die entsprechende Mieterhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten und unter Vorlage von Belegen für die Berechnung mitgeteilt werden (Art. 14 Abs. 5 VMWG).

In jedem Fall dürfen Mietzinserhöhungen, die auf energetischen Verbesserungen beruhen, nicht missbräuchlich sein. Gemäss der VMWG gelten Erhöhungen als nicht missbräuchlich, wenn sie nur dazu dienen, die Kosten für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt, die sich aus der Investition ergeben, angemessen zu decken (Art. 14 Abs. 4 VMWG). Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Hauptschwierigkeit bei diesem Ansatz die Berechnung der Differenz zwischen den Kosten für die «theoretische Instandhaltung» und dem «Mehrwert» ist.

Das Energiespar-Contracting zur Gesamtenergieeffizienz

Zu der Möglichkeit, die durch Art. 14 VMWG gegeben ist, kommt die Möglichkeit hinzu, die sich aus Art. 6c VMWG ergibt, dem Energiespar-Contracting5. Dieses relativ neue Instrument ermöglicht es, dem Mieter die Kosten für einen solchen Vertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren als Nebenkosten in Rechnung zu stellen. Gemäss der Verordnung liegt ein solcher Vertrag vor, wenn sich ein Dienstleister gegen Vergütung verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete Energiesparmassnahmen zu senken. In diesen Verträgen verspricht der Dienstleister in den meisten Fällen, eine Energiebilanz des Gebäudes zu erstellen und anschliessend Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz durchzuführen. Häufig beinhaltet der Vertrag auch einen Teil der Wartung oder Instandhaltung der installierten Ausrüstung.

Es ist zu beachten, dass der Betrag, der dem Mieter jährlich für die Dauer von zehn Jahren in Rechnung gestellt wird, nicht höher sein darf als die Energiekosteneinsparungen, die der Mieter durch den Energieleistungsvertrag während des entsprechenden Abrechnungszeitraums erzielt hat. Die Vorschriften verlangen auch, dass die gezahlten Zuschüsse und Subventionen in der Berechnung abgezogen werden und dass die Wetterbedingungen bei der Schätzung der Einsparungen berücksichtigt werden.

Die beiden Massnahmen sind nicht kumulierbar. Daher sollte der Vermieter, wenn er die Durchführung von Energieoptimierungs- oder Renovierungsarbeiten in Erwägung zieht, die finanziellen Auswirkungen nach beiden Instrumenten, d.h. Art. 6c oder 14 VMWG, bewerten, um herauszufinden, welche Option für ihn wirtschaftlich vorteilhafter ist.

Kantonale Regelungen

Das Mietrecht auf Bundesebene ist in der gesamten Schweiz anwendbar. Einige Kantone haben jedoch den gesetzlichen Rahmen durch die Anpassung kantonaler Gesetze gestärkt. Dieser Artikel konzentriert sich auf das Gesetz über die Erhaltung und Förderung des Mietparks (LPPPL) im Kanton Waadt und das Gesetz über Abbruch, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern (LDTR) in Genf.

Besonderheiten im Kanton Waadt

Der Waadtländer Gesetzgeber hat vorgesehen, dass Titel II (Erhaltung des Mietbestandes) des LPPPL über Renovierungen (d.h. Art. 2 bis 26) nur auf Bezirke mit Wohnungsmangel anwendbar ist, d.h. auf Bezirke, in denen die Leerstandsquote drei Jahre lang unter 1,5% liegt. Für das Jahr 2024 unterliegen somit alle Bezirke des Kantons den Bestimmungen des Titels II des LPPPL, mit Ausnahme der Bezirke Aigle und Broye-Vully.

Nach dem LPPPL ist eine Bewilligung der kantonalen Behörde erforderlich, um grössere Renovierungsarbeiten durchzuführen. Wenn die Gesamtkosten weniger als 20% des Neuwerts der Brandversicherung (ECA) betragen oder wenn die Arbeiten nur zwei einzelne Wohnungen in einem Gebäude betreffen, kann die Behörde den Eigentümer von der Bewilligungspflicht befreien. Gemäss Art. 14 Abs. 1 LPPPL kann die Behörde die Auswirkung der Kosten der Arbeiten auf die Mietzinseinnahmen begrenzen, vorbehaltlich des Falls von energetischen Sanierungsarbeiten. Laut Verordnung (RLPPPL) heisst dies, dass die Kosten für solche Arbeiten vollständig auf die Miete umgelegt werden können.

Die kantonale Behörde wird einen Mietzins für die Zeit nach den Renovierungsarbeiten festlegen, indem sie den objektiven Mietertrag des Gebäudes unter Berücksichtigung der zulässigen Gesamtrendite von 3,5% bestimmt. Die Überwälzung von 100% der Renovierungskosten ist nur möglich, wenn der tatsächliche Mietertrag den objektiven Mietertrag nicht übersteigt. Andernfalls muss ein Abzug berechnet werden. Die Behörde wird den so festgelegten Mietzins über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren überprüfen, je nachdem, wie stark die Wohnraumknappheit am Standort der Liegenschaft ist. Im Falle eines kürzlich erfolgten Kaufs des Gebäudes hat die Rechtsprechung die Behörde jedoch verpflichtet, dem Eigentümer die Möglichkeit zu geben, eine ausreichende Rendite auf das investierte Eigenkapital zu erzielen, sofern das Gebäude nicht zu einem offensichtlich überhöhten Preis erworben wurde.

Besonderheiten im Kanton Genf

In Genf unterliegt jede Wohnimmobilie in einer Bauzone, mit Ausnahme von Einfamilienhäusern in der Bauzone 5 (Villenzone), dem LDTR. Die Renovierung, der Umbau oder die Nutzungsänderung einer Liegenschaft muss den Anforderungen des LDTR entsprechen, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geprüft werden. Nach Abschluss der Arbeiten legt die zuständige kantonale Behörde den Höchstbetrag des Mietzinses fest, der je nach Umfang der Renovierungsarbeiten für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren der staatlichen Kontrolle unterliegt.

In diesem Rahmen ist die Möglichkeit, die Kosten für die Renovierung auf den Mieter abzuwälzen, sehr begrenzt. Der Kanton stellt ein Formular zur Verfügung, mit dem der theoretische Anstieg pro Zimmer pro Jahr für die Renovierung mit und ohne energetische Sanierungsmassnahmen berechnet werden kann. Dier Mietzins unterliegt je nach Betrag einer „Obergrenze“ des LDTR, welche derzeit vom Staatsrat auf CHF 3’528 pro Zimmer pro Jahr festgelegt wurde. Solange diese Obergrenze nicht erreicht ist, können die Vermieter die Mietzinserhöhung nach den Grundsätzen von Art. 14 VMWG berechnen, der zwischen normalen Arbeiten und energetischen Verbesserungen unterscheidet. Mietzinse, die diese Obergrenze bereits überschritten haben, können grundsätzlich nicht erhöht werden.

Darüber hinaus erlaubt das LDTR auch, dass die mit Hilfe der staatlichen Formulare berechnete voraussichtliche Senkung der Nebenkosten (baisse prévisible des charges) auf den Mietzins übertragen werden kann, auch wenn dieser bereits die Obergrenze erreicht hat. Das LDTR erlaubt auch die Überwälzung eines mieterseitigen Energiebeitrags von maximal CHF 120 pro Zimmer pro Jahr auf den Mietzins. Daher kann eine „kleine“ Verschiebung der LDTR-Obergrenze möglich sein. Nach der politischen Vereinbarung vom Februar 2024 über die energetischen Sanierungen wird diese Verschiebung der Obergrenze aufgrund der Überwälzung der voraussichtlichen Senkung der Nebenkosten und des Energiebeitrags des Mieters jedoch nicht mehr möglich sein, wenn der Eigentümer staatliche Subventionen für sein Sanierungsprojekt erhalten hat. Die einzige Mietzinserhöhung, die in diesem Fall in Betracht kommt, ist die Erhöhung nach Art. 14 VMWG.

Es sei daran erinnert, dass Mietzinse, die bereits das 2,5-fache der vorgeschriebenen Obergrenze (d.h. CHF 8’820 pro Zimmer pro Jahr) überschreiten oder Luxuswohnungen betreffen, nicht der staatlichen Kontrolle unterliegen (Art. 10 Abs. 2 lit. b LDTR).

In Anbetracht der Tatsache, dass das LDTR den Vermieter daran hindert, den Grossteil der Kosten einer energetischen Verbesserung über den Mietzins an den Mieter weiterzugeben, stellt der gesetzliche Rahmen bislang eine wichtige Investitionsbremse für den Vermieter dar. Der einzige Trost für den Eigentümer ist die Tatsache, dass die Kontrolle des Mietzinses durch die zuständige Behörde das Risiko einer Anfechtung des Mietzinses nach der Renovierung durch den Mieter massiv verringert.

Der Genfer Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für Wohnungen vorgesehen, die vom Staat oder mit staatlicher Unterstützung gebaut wurden, d.h. für Wohnungen, die als LGL oder LUP bezeichnet werden. Bei LGL-Wohnungen, die dem Allgemeinen Gesetz über Wohnraum und Mieterschutz (LGL) unterliegen, kontrolliert der Staat den Mietzins während der Dauer der Unterstützung oder dauerhaft, wenn sich die Wohnungen in staatlichem Eigentum befinden (Art. 1 Abs. 3 LGL). Während der üblichen Dauer der LGL-Kontrolle von 25 Jahren erfordert eine Änderung des genehmigten Mietzinsspiegels aufgrund von energetischen Verbesserungen einen Antrag an die kantonale Behörde (Art. 42 Abs. 3 LGL). Für LUP-Wohnungen sieht das Gesetz über den gemeinnützigen Wohnungsbau (LUP) eine dauerhafte Kontrolle des Mietzinses vor, wenn sich diese in staatlichem Eigentum befinden und eine 50-jährige Kontrolle in den anderen Fällen. Da die Bestimmungen des LGL analog anwendbar sind, ist die Lösung für die Übertragung von energetischen Verbesserungen auf den Mietzinsspiegel die gleiche.

Grundsätzlich handelt es sich bei LGL- oder LUP-Wohnungen um relativ neue Gebäude, bei denen sich die Frage der energetischen Sanierung und Verbesserungen noch nicht stellt. Darüber hinaus befinden sich die meisten dieser Wohnungen (noch) im Besitz des Staates oder einer öffentlich-rechtlichen Stiftung, so dass die Diskussion über die Genehmigung von Mietzinserhöhungen aufgrund von energetischen Verbesserungen quasi zwischen zwei staatlichen Institutionen stattfindet. Diese Fälle werden fürs erste in der Praxis marginal sein.

Folgen von Unregelmässigkeiten

Sanktionen in den kantonalen Gesetzen

Im Kanton Waadt kann das zuständige Departement bei Nichteinhaltung der Bestimmungen von Titel II des LPPPL, insbesondere von Art. 14, Verwaltungssanktionen (Art. 25), u.a. die sofortige Einstellung der Arbeiten, anordnen. Darüber hinaus kann eine strafrechtliche Geldstrafe von bis zu CHF 60’000 verhängt werden, wenn die Bewilligung durch vorsätzlich falsche oder unvollständige Angaben erlangt wurde, wenn eine vom Departement angeordnete Kontrolle verweigert wird oder wenn die mit der Bewilligung verbundenen Bedingungen nicht eingehalten werden (Art. 26). Auch wenn die Strafverfolgung nach drei Jahren verjährt (Art. 109 StGB als ergänzendes kantonales Recht), ist Vorsicht geboten, da die kantonale Rechtsprechung noch keine Gelegenheit hatte, sich zum dies a quo dieser zeitlich fortdauernden Verstösse zu äussern.

Im Kanton Genf kann das zuständige Departement bei Nichteinhaltung der Bestimmungen des LDTR Verwaltungssanktionen verhängen (Art. 44 Abs. 1 LDTR i.V.m. Art. 129-139 des Gesetzes über Bauten und Einrichtungen (LCI)). Diese können von einer Aussetzung der Arbeiten oder einer Anordnung zur Wiederherstellung der Konformität bis zur Verhängung einer Verwaltungsgeldstrafe von bis zu CHF 150’000 reichen. Grundsätzlich weist die Behörde den Vermieter an, den Mietzins gemäss den Bedingungen der Baugenehmigung festzulegen, wenn sie erfährt, dass dies nicht der Fall ist. Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass bereits zu diesem Zeitpunkt eine Geldstrafe verhängt wird. Die Rechtsprechung hat bestätigt, dass gegen die Entscheidung zur Festsetzung des Mietzinses bzw. der Geldstrafe Rechtsmittel eingelegt werden kann.

Bei Nichteinhaltung der Bestimmungen des LGL werden verbürgte Schulden und vom Staat gewährte Darlehen von Rechts wegen fällig und einforderbar, Steuervergünstigungen werden rückwirkend ab dem Datum ihrer Gewährung zurückerstattet und ursprünglich gezahlte Subventionen müssen unverzüglich zurückgezahlt werden (Art. 34 Abs. 1 LGL).

Das Recht des Staates, Verstösse zu ahnden, verjährt nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren nach der vollständigen Ausführung der gesetzlich verbotenen Handlungen.

Rückerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses

Im Falle von Arbeiten, die gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstossen, insbesondere wenn der nach den Arbeiten festgelegte Mietzins nicht dem staatlich festgelegten Mietzins entspricht oder wenn eine Bewilligung hätte eingeholt werden müssen, kann der Mieter die Rückerstattung des zu viel bezahlten Mietzinses auf der Grundlage der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR) verlangen. Die relative Frist von drei Jahren beginnt mit der tatsächlichen Kenntnis des Mieters von seinem Anspruch und nicht mit dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter bei Anwendung der nach den Umständen gebotenen Sorgfalt von seinem Recht hätte wissen können. Es obliegt dem Vermieter zu beweisen, dass diese Frist abgelaufen ist, indem er nachweist, dass der Mieter seinen Anspruch früher gekannt hat.

Im Hinblick auf die absolute Frist von zehn Jahren entschied das Bundesgericht, dass der dies a quo der Zeitpunkt ist, an dem die Forderung fällig wird, und dass, wenn mehrere Zahlungen aufeinander folgen, dieser Tag dem Zeitpunkt jeder unrechtmässigen Zahlung entspricht. Nach Ansicht der Bundesrichter würde die Annahme des Gegenteils bedeuten, dass Ansprüche, die noch nicht entstanden sind, als verjährt angesehen würden. Folglich beginnt die in Art. 67 OR vorgesehene Frist von zehn Jahren für jede Miete unabhängig, nämlich von dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Mietzins bezahlt hat. Diese Lösung ähnelt derjenigen, die für die Rückerstattung von Retrozessionen gewählt wurde6.

Schlussfolgerungen und Empfehlungen

Es ist wichtig, dass Eigentümer ein energetisches Sanierungsprojekt im Voraus sorgfältig planen und dabei die sich ständig ändernden rechtlichen Rahmenbedingungen auf Bundes- und Kantonsebene berücksichtigen. Vermieter sollten auch die Besonderheiten der Liegenschaft und der Mieter berücksichtigen und dabei die Möglichkeit von Bundes- und/oder kantonalen Subventionen sowie mögliche Steuerabzüge im Auge behalten.

Da es jedoch in Genf nicht möglich ist, die Mietzinse für Wohnraum, der dem LDTR unterliegen, über die vorgeschriebene Obergrenze hinaus zu erhöhen, müssen die Gebäudeeigentümer sorgfältige Berechnungen anstellen, um festzustellen, ob die Einsparungen, die durch die Subventionen (und die vorhersehbare Senkung der Nebenkosten) im Zusammenhang mit den energetischen Renovierungsarbeiten erzielt werden, eine angemessene Rendite für ihre Immobilie nach den Arbeiten ermöglichen. In diesem Zusammenhang müssen sie sich die Frage stellen, wie sie ihre Immobilie mittel- und langfristig bewirtschaften wollen, insbesondere wenn ein Verkauf des Gebäudes in Betracht gezogen wird. Eine ähnliche Prüfung ist auch im Kanton Waadt aufgrund des dortigen gesetzlichen Rahmens angebracht.

Schlussendlich sind Vermieter gut beraten, den in der Baubewilligung festgelegten Mietzins einzuhalten, um negative Folgen zu vermeiden, die sich oft erst nach vielen Jahren bemerkbar machen. Es ist auch von entscheidender Bedeutung, dass die offiziellen Formulare für Mietzinserhöhungen, einschliesslich der Nebenkosten, sorgfältig ausgefüllt werden, um das Risiko einer Anfechtung des Mietzinses zu verringern.

1 Bundesamt für Energie, Energiestrategie 2050, 5. Dezember 2023, https://www.bfe.admin.ch/bfe/fr/home/politique/strategie-energetique-2050.html/ (abgerufen am 14. Mai 2024).
2 Der Bericht des Bundesamtes für Umwelt stellt fest, dass der Gebäudesektor seine Treibhausgasemissionen im Vergleich zum Benchmark von 1990 um 44% reduzieren konnte. Dieser Rückgang ist vor allem auf die Verbesserung der Energieeffizienz und die zunehmende Installation von Wärmepumpen, insbesondere bei der Sanierung von Gebäuden, zurückzuführen: BAFU, Treibhausgas-inventar 2022: Starker Rückgang der Emissionen aus Gebäuden, 15. April 2024, https://www.bafu.admin.ch/bafu/de/home/documentation/communique/anzeige-nsb-unter-medienmitteilungen.msg-id-100711.html (abgerufen am 14. Mai 2024).
3 Wir laden Sie ein, unseren Beitrag zu diesem Thema zu lesen: Serag, Munier, [Sanierungskündigungen], MLL News Portal, [Juni 2024].
4 Bundesgerichtsentscheid 4A_484/2011 vom 2. November 2011, E. 2.2 und zitierte Verweise.
5 Siehe auch unseren Artikel: Neuer Schub für das Energiespar-Contracting, in: Immo’23 Magazin DEU, S. 92, 12. Dezember 2022.
6 BGE 146 III 82, kürzlich bestätigt durch BGE 148 III 63.


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