Congé-rénovation : quels sont les obstacles juridiques ?


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En raison de la pénurie de terrains à bâtir pour les nouvelles constructions, de la densification croissante vers l’intérieur en raison des exigences plus strictes de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) révisée en 2014, ainsi que de l’âge des immeubles locatifs ou de l’état d’entretien des logements et/ou locaux commerciaux existants1, les bailleurs décident de plus en plus souvent de procéder à une rénovation complète (énergétique) de leur bien immobilier. Si leur immeuble comprend des logements et/ou des locaux commerciaux loués, deux options s’offrent à eux. 

Ils peuvent mettre en œuvre la rénovation de l’immeuble en cours de bail et en état d’occupation, étant donné que les locataires sont en principe tenus de tolérer les travaux de rénovation si ces derniers sont acceptables pour eux (art. 260 al. 1 du Code des obligations [CO]).  

Il est également possible de résilier les baux des locataires de l’immeuble concerné avant la rénovation (ce que l’on appelle un congé rénovation). Dans le cadre d’un congé rénovation, le bailleur résilie tous les contrats de bail à une date déterminée en indiquant comme motif – s’il le souhaite – qu’il voudrait assainir l’immeuble. A noter qu’il est également possible de donner un congé rénovation pour une seule chose louée, par exemple un appartement. 

Les bailleurs ont tendance à recourir au congé rénovation, en particulier dans le cas de grands projets de construction, d’autant plus que les travaux peuvent généralement être réalisés plus facilement, plus rapidement et à moindre coût en l’absence des locataires. De plus, de nombreux bailleurs espèrent également obtenir un loyer plus élevé pour les logements rénovés lors d’un nouveau bail que celui qui pourrait être obtenu par une augmentation de loyer dans le contrat existant.  

Admissibilité du congé rénovation 

Le locataire et le bailleur sont en principe libres de résilier le bail (à durée indéterminée) en respectant les délais et termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 1 CO). En règle générale, le congé rénovation ne requiert pas de motif de résiliation particulier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_246/2023 du 17 juillet 2023 consid. 3.1.1). Au contraire, un congé (rénovation) n’exige même pas de motif pour être valable. 

Un congé est toutefois annulable s’il est contraire au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). De manière générale, un congé est considéré comme contraire à la bonne foi lorsqu’il est donné sans intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et donc par pure chicane, ou lorsqu’il touche à des intérêts des parties qui sont dans une disproportion flagrante (ATF 145 III 143 consid. 3.1). Pour déterminer si un congé est contraire à la loyauté en vertu de l’art. 271 al. 1 CO, les circonstances au moment de la résiliation sont déterminantes (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1).

Un congé rénovation n’est pas considéré comme contraire à la bonne foi si : 

  • les travaux de rénovation prévus restreignent considérablement la continuité de l’utilisation de la chose louée. C’est notamment le cas lorsque l’occupation du logement concerné par le locataire retarde ou complique considérablement et de manière disproportionnée l’exécution des travaux. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une telle contrainte ne peut être invoquée lorsque les travaux en question consistent simplement à peindre des murs, à rénover l’extérieur ou à ajouter des balcons (ATF 135 III 112 consid. 4.2) ;
  • au moment de la résiliation, il existe un projet de rénovation mûr qui permet de déterminer si le départ du locataire est nécessaire en raison de la rénovation au sens précité. Dans ce contexte, le Tribunal fédéral a précisé qu’il n’est pas nécessaire qu’un permis de construire ou qu’une demande de permis de construire ait été déposée au moment de la résiliation. Cependant, des projets de construction vagues, dont on ne sait pas encore comment et sous quelle forme ils seront mis en œuvre, ne suffisent pas à justifier un congé rénovation. Ainsi, un tel congé est notamment contraire aux règles de la bonne foi lorsque le bailleur ne souhaite pas du tout réaliser le projet de construction, mais simplement relouer les appartements locatifs libérés, ou lorsque le projet de rénovation est manifestement incompatible avec les dispositions de droit public ou objectivement impossible, de sorte qu’il ne peut certainement pas être autorisé. 

Risques juridiques liés aux congés rénovation

Période de protection contre les congés 

Comme le congé rénovation est un congé ordinaire, il convient de respecter la période de protection contre les congés pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en cours ainsi que les délais (de trois ans) de protection après une telle procédure ou un accord extrajudiciaire (art. 271a al. 1 let. d et e ainsi que art. 271a al. 2 CO). Cela peut avoir pour conséquence que les baux de l’immeuble ne peuvent pas être résiliés en même temps parce que certains d’entre eux bénéficient de la protection contre le congé. 

Offre de déménagement temporaire par le locataire 

Les travaux prévus par le propriétaire ne seront pas retardés ou rendus plus difficiles si le locataire quitte le logement pour la durée des travaux alors que le bail est en cours. Cela signifie que si le locataire signale au bailleur qu’il est prêt à quitter les lieux pendant la durée des travaux avant que le bailleur notifie le congé, celui-ci peut être abusif. Selon le Tribunal fédéral, une promesse de déménagement donnée après la résiliation n’a aucune influence sur l’évaluation de la validité de la résiliation, car l’évaluation se limite au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1). 

Logements vacants 

Il existe un risque de vacance, car dans la pratique, certains locataires quittent souvent le logement à la date de résiliation, tandis que d’autres contestent la résiliation et/ou bénéficient d’une prolongation. Ainsi, le moment de la rénovation n’est pas laissé à la seule discrétion du bailleur parce que la rénovation ne peut être entreprise que lorsque le dernier locataire a quitté les lieux. Le bailleur peut donc être confronté à des logements vacants avant la rénovation et devrait prendre en considération le risque que chaque résiliation de bail retarde le début des travaux en raison de la prolongation de certains baux2. 

Législation cantonale 

Dans les cantons de Genève et de Vaud, les bailleurs sont également tenus d’informer les locataires – en dehors de la résiliation du bail – des travaux de rénovation prévus qui entrent dans le champ d’application de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) à Genève et de la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) dans le canton de Vaud et leur donner la possibilité de donner leur avis sur le projet de construction dans un délai de 30 jours (art. 43 al. 1 LDTR ; art. 6 al. 3 LPPPL).

L’information et la consultation des locataires doivent avoir lieu avant le dépôt de la demande de permis de construire (art. 6 al. 1 du Règlement d’application de la LDTR genevoise ; art. 10 al. 1 du Règlement d’application de la LPPPL vaudoise [40 jours avant le dépôt de la demande de permis de construire]).

Conclusion 

Compte tenu de la législation en vigueur et de la nécessité de rénover de nombreux immeubles, les propriétaires sont de plus en plus intéressés à rénover leurs biens immobiliers tout en les reconstruisant ou en les agrandissant afin de créer des logements supplémentaires.  

Si les bailleurs décident de procéder à une rénovation totale de leur bien immobilier et de résilier au préalable les contrats de bail avec leurs locataires (et donc de ne pas envisager la rénovation en cours de bail et en état d’occupation), cela est en principe autorisé si certaines conditions sont remplies. Il faut que le projet de rénovation auquel le congé se réfère est effectivement censé d’être mis en œuvre, qu’il apparaisse comme mûr au moment de la résiliation et que la continuité de l’utilisation de la chose louée retarderait ou compliquerait considérablement les travaux de rénovation. En outre, le projet de construction doit être réalisable et ne pas sembler objectivement impossible.

Recommandations

Un projet de construction et les congés rénovation qui peuvent l’accompagner doivent être bien réfléchis et les risques doivent être évalués. Il est ainsi conseillé de vérifier à l’avance les contrats de bail en ce qui concerne les délais de préavis et les éventuelles périodes de protection contre les congés ou les procédures en cours, et de tenir compte des risques et des retards éventuels dans le planning des travaux. 

En outre, il est recommandé de disposer d’un projet de rénovation déjà mûr au moment de la résiliation (description des travaux, estimation des coûts, avant-projet, plans, et si déjà disponibles demande de permis de construire ou autorisation de construire), de motiver le congé et d’exposer brièvement, dans une lettre accompagnant la résiliation, quels travaux sont prévus.  

Avant de résilier un bail au motif d’une rénovation importante, il faut veiller – si possible – à ne pas engager de procédures de conciliation ou de procédures judiciaires (inutiles) en rapport avec la chose louée. Il est recommandé d’accéder sans difficulté aux demandes éventuelles du/des locataire(s) (p. ex. réduction du loyer en raison de la baisse du taux d’intérêt de référence), de manière à ce qu’il n’y ait pas de période de blocage des résiliations. 

Enfin, il est déconseillé de donner des informations préalables au congé, car le locataire pourrait être tenté de proposer de quitter temporairement les lieux et le congé rénovation pourrait ainsi être abusive. Il est notamment conseillé aux bailleurs d’immeubles locatifs dans les cantons de Genève et de Vaud de résilier les baux existants après la fin de la phase de planification concrète des projets de rénovation, mais avant le dépôt de la demande de permis de construire et avant l’exercice du devoir d’information prévu par la loi (dans le canton de Vaud, au moins 40 jours avant le dépôt de la demande de permis de construire), afin d’anticiper une éventuelle offre de relogement temporaire de la part du locataire.

1 Plus d’un million de maisons ne sont pas ou peu isolées et nécessitent donc une rénovation énergétique urgente. Aujourd’hui, on estime que le taux annuel de rénovation énergétique est d’environ 1% (Office fédéral de l’énergie OFEN, Hemmnisse für energetische Gebäudesanierungen, Schlussbericht vom 24. Januar 2022, p. 13 et 17).

2 Par ailleurs, les bailleurs qui rénovent des logements courent également un risque éventuel de vacance si les propriétaires fonciers voisins font appel contre l’octroi du permis de construire pour le projet de rénovation alors que les locataires ont quitté les logements sans contester leur congé rénovation.


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