Changement de système dans l’imposition de la propriété immobilière : conséquences fiscales de la suppression de la valeur locative

Contexte et fondements juridiques de la réforme

L’imposition de la valeur locative en tant que revenu imposable constitue une particularité helvétique, introduite au niveau fédéral en 1934 sous la forme d’un impôt de crise. Conformément à l’art. 21, al. 1, let. b, LIFD ainsi qu’à l’art. 7, al. 1, LHID, la valeur locative des immeubles à usage propre était jusqu’à présent considérée comme un revenu (fictif) imposable. Ce changement de système entraîne l’abrogation de cette disposition. 

La loi fédérale sur le changement de système a été adoptée le 20 décembre 2024 et liée à l’arrêté fédéral sur les impôts cantonaux sur les immeubles en tant que résidences secondaires. La réforme s’applique exclusivement aux immeubles faisant partie de la fortune privée ; les immeubles faisant partie de l fortune commerciale ne sont pas concernés. 

Éléments clés du changement de système : suppression de la valeur locative et des déductions

Suppression de l’imposition de la valeur locative

À l’avenir, l’imposition de l’avantage lié à l‘usage des immeubles à usage personnel – – sera supprimée tant pour l’impôt fédéral direct que pour les impôts cantonaux, et ce aussi bien pour les résidences principales que pour les résidences secondaires. Les propriétaires peu endettés et dont l’hypothèque est amortie en bénéficieront tout particulièrement, car la valeur locative est supprimée sans perte de déductions substantielles. 

Suppression de la déduction pour l’entretien des immeubles en cas de biens immobiliers à usage personnel

En contrepartie, diverses possibilités de déduction sont supprimées. Pour les logements occupés par leur propriétaire, il ne sera plus possible à l’avenir de faire valoir ni les frais d’entretien effectifs, ni les déductions forfaitaires, ni les primes d’assurance, ni les frais de gestion. En revanche, pour les biens immobiliers loués, la déduction pour frais d’entretien est intégralement maintenue. 

Une conséquence de cette suppression est que la distinction entre les frais de maintien de la valeur et les frais d’augmentation de la valeur n’a plus d’importance pour l’impôt sur le revenu. Elle reste toutefois pertinente pour l’impôt sur les gains immobiliers et l’impôt sur la fortune. 

Suppression des déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement

Au niveau fédéral, les investissements dans des mesures d’économie d’énergie ou de protection de l’environnement ainsi que les frais de démantèlement ne pourront plus être déduits à l’avenir. Les cantons se réservent toutefois le droit de continuer à accorder ces déductions jusqu’en 2050 au plus tard. Les frais liés aux travaux de conservation des monuments historiques restent déductibles au niveau fédéral. 

La nouvelle réglementation sur les intérêts passifs : méthode proportionnelle restrictive

Principe de la nouvelle réglementation

Avec ce changement de système, la déduction des intérêts passifs est profondément remaniée. Selon la nouvelle réglementation, les intérêts passifs privés ne sont désormais déductibles qu’au prorata de la part des immeubles non utilisés à des fins d’habitation par rapport à la fortune privée totale (méthode restrictive proportionnelle). Les contribuables ne possédant pas d’immeubles de rendement ne peuvent en principe plus déduire les intérêts passifs. 

Déduction des intérêts passifs pour les primo-accédants

Une déduction spéciale temporaire est introduite pour les primo-accédants dans le cadre des mesures visant à promouvoir l’accession à la propriété. Les couples mariés peuvent déduire jusqu’à CHF 10 000 la première année suivant l’acquisition, les autres contribuables jusqu’à CHF 5 000 . Ce montant diminue de 10 % par an et prend fin au bout de dix ans. La déduction peut également être demandée en cas d’héritage, de donation ou d’arrivée de l’étranger. 

Impôt foncier spécial sur les résidences secondaires (impôt sur les biens immobiliers)

Base constitutionnelle et mise en œuvre

La réforme a créé une base constitutionnelle pour un impôt foncier cantonal spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées à des fins personnelles. Cet impôt sur les biens immobiliers permet aux cantons de compenser les pertes fiscales. Les dettes et la capacité économique ne sont pas prises en compte dans son calcul. 

Définition de l’« usage personnel prépondérant »

Le législateur laisse aux cantons le soin de préciser la notion d’« usage personnel prépondérant ». Les critères possibles sont une délimitation temporelle (plus de 182 jours sans location) ou une approche axée sur le rendement. La base de calcul et le taux d’imposition relèvent également de la compétence des cantons, la valeur vénale servant de plafond. 

Conséquences sur les immeubles de rendement faisant partie de la fortune privée

Incidence générale

Les immeubles de rendement ne constituent pas l’objectif principal de la réforme. Les revenus locatifs restent imposables et les frais d’entretien déductibles. Le changement de système a néanmoins des répercussions dans deux domaines : la déduction des intérêts passifs n’est désormais accordée qu’au prorata, et au niveau fédéral, les déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement sont supprimées.

Importance des sociétés immobilières en tant que structure de détention

Attractivité après le changement de système

Avec la suppression de l’imposition de la valeur locative, les sociétés immobilières gagnent en attractivité. Étant donné que les déductions pour frais d’entretien et intérêts passifs sont fortement limitées dans la fortune privée, cela pourrait inciter à transférer des biens immobiliers dans des sociétés. Si une société détient des biens immobiliers dans sa fortune commerciale, les amortissements, les frais d’entretien et les frais de financement restent entièrement déductibles. 

Limites et inconvénients

L’apport d’un bien immobilier dans une société immobilière entraîne souvent des impôts et des frais considérables (impôt sur les gains immobiliers, droits de mutation). Un apport fiscalement neutre présuppose l’existence d’une activité immobilière. De plus, les sociétés immobilières entraînent une complexité et des coûts supplémentaires et peuvent conduire à une double imposition. Dans la pratique, un apport n’est souvent rentable que lors de l’acquisition de nouveaux biens immobiliers. 

Conséquences sur le marché immobilier et l’économie nationale

Évolution des prix et effets sur la demande

Selon le Département fédéral des finances, cela entraîne un manque à gagner fiscal annuel d’environ 2 milliards de francs. À moyen terme, on s’attend à des hausses de prix supplémentaires de 2 à 3 %. À partir d’un taux hypothécaire d’environ 3 %, la réforme entraînerait même des recettes supplémentaires. 

À long terme, l’incitation à s’endetter fortement diminue, ce quipeut contribuer à réduire l’endettement privé et à assurer la stabilité du système financier. Avec ce changement de système, les investissements dans l’entretien des biens immobiliers augmentent de 20 à 30 %. 

Recommandations d’action pour la phase de transition jusqu’en 2029

Anticiper les rénovations et les travaux d’entretien

L’entrée en vigueur étant fixée au 1er janvier 2029, il reste encore environ deux ans et demi pour bénéficier des déductions actuelles. Les travaux d’entretien ou les mesures énergétiques d’envergure devraient être planifiés de manière à pouvoir être déduits de manière fiscalement optimisée. 

Fonds de rénovation dans la propriété par étages

Les copropriétaires pourraient créer davantage de fonds de rénovation ou les renflouer. Les nouvelles constitutions ou les versements effectués avant l’entrée en vigueur sont en principe déductibles, mais les versements inhabituellement élevés font l’objet d’un contrôle visant à détecter une éventuelle évasion fiscale. 

Révision de la stratégie de financement

Jusqu’à l’entrée en vigueur, une réduction de la dette peut être judicieuse sur le plan fiscal. Il convient notamment de réexaminer les situations impliquant des prêts portant intérêt. La pertinence d’un amortissement dépend également des coûts d’opportunité.

Examen de structures de détention alternatives

Selon la situation, il convient d’analyser des structures alternatives telles que l’apport dans une entreprise. Pour les patrimoines importants, il est recommandé de faire appel à des spécialistes à un stade précoce. 

Aspects intercantonaux et questions de mise en œuvre en suspens

Répartition fiscale intercantonale

L’un des avantages pratiques de la réforme réside dans le fait qu’aucune répartition fiscale intercantonale n’est plus nécessaire aux fins de l’impôt sur le revenu, pour autant que les biens immobiliers soient situés dans différents cantons et qu’ils soient exclusivement utilisés à des fins d’usage personnel. Une répartition fiscale reste toutefois nécessaire pour l’impôt sur la fortune.

Différences cantonales et pratiques en suspens

De nombreuses incertitudes subsistent et la mise en œuvre concrète reste en suspens dans de nombreux domaines. L’AFC a mis en place un groupe de travail avec les administrations fiscales cantonales. Des différences cantonales considérables apparaîtront quant à la question de savoir si les déductions pour les mesures d’économie d’énergie continueront d’être autorisées.

Tableau comparatif

Le tableau suivant donne un aperçu des principales modifications entre l’ancienne et la nouvelle législation :

Remarque : la mise en œuvre cantonale des déductions facultatives n’est pour l’essentiel pas encore définie. Les informations relatives à la nouvelle législation se fondent sur la loi fédérale sur le changement de système d’imposition de la propriété du logement du 20 décembre 2024.

Conclusion et perspectives

La suppression de l’imposition de la valeur locative au 1er janvier 2029 marque un changement de paradigme fondamental. La réforme apporte un allègement fiscal à la majorité des propriétaires de logements, en particulier à ceux qui n’ont pas de dettes. Dans le même temps, la méthode proportionnelle restrictive appliquée à la déduction des intérêts passifs introduit une nouvelle complexité. 

Il convient de mettre activement à profit la phase de transition restante pour réaliser des assainissements optimisés sur le plan fiscal, vérifier la structure de financement et évaluer des structures de détention alternatives. 

Les nombreuses questions d’interprétation en suspens devront être clarifiées par la pratique des autorités fiscales. Ceux qui suivent attentivement l’évolution de la situation et examinent à temps les options de planification fiscale tireront le meilleur parti de la réforme.