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Jacques Johner
Thomas Jacaccia
Le Conseil fédéral a lancé, le 25 février 2026, une consultation visant à modifier partiellement l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette révision vise à adapter l’OBLF à la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral en matière du rendement net de la chose louée. L’objectif de cette révision partielle est de définir clairement quel rendement est considéré comme admissible pour quel taux d’intérêt de référence. Afin de garantir la sécurité juridique concernant la notion de « rendement excessif » mentionnée à l’art. 269 CO, le rendement brut et les investissements créant des plus-values sont pris en compte en plus du rendement net.
Ladite révision vise ainsi à clarifier la manière dont le rendement admissible d’un loyer est calculé, calcul qui a une influence directe sur l’augmentation potentielle des loyers.
La motion Engler : point de départ de la réforme
Tout a débuté par la motion 22.4448, déposée par le Conseiller aux États Stefan Engler le 15 décembre 2022, demandant au Conseil fédéral de préciser par voie d’ordonnance deux sujets sensibles du droit du bail: d’une part, la manière de calculer le rendement net admissible et, d’autre part, la définition d’un « rendement excessif » au sens de l’art. 269 CO.
En effet, l’art. 269 CO prohibe les loyers abusifs lorsque la chose louée procure un rendement excessif sans toutefois que la loi ou l’OBLF ne définissent précisément à partir de quel seuil ce rendement devient excessif.
À titre de rappel, lorsqu’un loyer est jugé abusif, il doit être refixé judiciairement selon le calcul du rendement applicable. Il en résulte, pour le locataire, un loyer réduit pour l’avenir ainsi que la restitution du trop-perçu depuis la fixation du loyer abusif, à concurrence au maximum des loyers des dix dernières années.
L’objectif affiché de cette révision est ainsi d’augmenter la sécurité juridique après plusieurs arrêts importants du Tribunal fédéral ayant fait évoluer les paramètres de calcul.
En toile de fond, le tournant jurisprudentiel de 2020 (ATF 147 III 14) qui a relevé la marge admissible de rendement net des fonds propres en sus du taux de référence – de 0,5 point à 2 points – tant que le taux de référence est inférieur ou égal à 2%. Ce revirement de jurisprudence a été confirmé en 2024 pour la méthode du rendement brut applicable aux immeubles récents : lorsque le taux de référence est inférieur ou égal à 2%, le Tribunal fédéral admet que l’on ajoute 3,5 points (1,5% pour frais d’entretien/charges + 2% pour les fonds propres) au taux de référence pour fixer un loyer qui ne soit pas excessif.
La consultation en cours, pilotée par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche, avec l’Office fédéral du logement (OFL), il s’est achevé le 5 juin 2026, après que les différentes entités étatiques mais aussi les associations de bailleurs et de locataires et les milieux académiques on put se prononcer.
Les modifications prévues de l’OBLF
Le projet ne consiste pas en une refonte générale du droit du bail, mais vise à préciser les règles techniques qui servent à vérifier si un loyer s’avère abusif. Voici ce qui est proposé et ce que cela signifie concrètement :
- l’ordonnance définit le rendement excessif et échelonne la marge de rendement selon le taux de référence. Aujourd’hui, tant que le taux de référence est inférieur ou égal à 2%, la jurisprudence admet 2 points supplémentaires pour les fonds propres (rendement net) et, côté rendement brut, une majoration agrégée de 3,5 points (1,5% de frais d’exploitation et d’entretien courants + 2% de fonds propres). Le projet de révision de l’OBLF définit d’ores et déjà le rendement net maximal si le taux de référence augmente au-dessus de 2% : à partir de 2,25%, la marge admissible diminuerait par paliers de 0,25 point, jusqu’à atteindre 0,5 point lorsque le taux d’intérêt de référence est supérieur à 5,75%.
- le projet précise également le taux de capitalisation, soit le « taux d’intérêt » appliqué à l’investissement, la durée de vie économique (l’amortissement) et la manière d’imputer les frais d’entretien courants.
- l’ordonnance codifie ainsi les principes posés par le Tribunal fédéral et introduit l’approche par paliers pour éviter des incertitudes quant à l’augmentation des loyers lorsque le taux d’intérêt hypothécaire de référence est supérieur à 2%.
But de cette révision
La révision projetée vise d’abord à renforcer la sécurité juridique. Jusqu’ici, commissions de conciliation et tribunaux devaient appliquer une jurisprudence récente. En inscrivant dans l’OBLF des définitions plus précises et des fourchettes de rendement admissible, le projet cherche à rendre les calculs plus lisibles et à limiter les incertitudes ainsi que les litiges. Il entend aussi mieux encadrer la hausse des taux d’intérêt de référence grâce à un système de paliers, qui réduit progressivement la marge de rendement admissible lorsque les taux augmentent, afin d’éviter des hausses de loyers trop brutales.
Le projet vise également à clarifier la distinction entre frais d’entretien et investissements créant une plus-value, une question qui suscite fréquemment des désaccords en pratique.
Cette révision améliorera la lisibilité des majorations de loyer liées à la hausse du taux de référence et offrira une meilleure prévisibilité de rendement, notamment pour les immeubles récents et les rénovations importantes.
Précisons toutefois que l’époque d’entrée en vigueur de cette modification n’est pas encore connue. Il n’est pas impossible que des modifications soient effectuées à l’issue de cette ordonnance. Toutefois, dans l’intervalle, la jurisprudence en vigueur devrait perdurer et on peut s’attendre à ce que les Tribunaux ne s’écartent pas réellement de ce qui est prévu dans le projet.
En résumé, la révision en cours ne réforme pas le droit du bail mais apporte une codification bienvenue, par ordonnance, permettant ainsi de rendre la pratique plus prévisible et un peu moins conflictuelle, au bénéfice, c’est à espérer, de toutes les parties.
