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Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert la consultation sur un avant-projet controversé visant à renforcer la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE ; dite «Lex Koller»). Les modifications proposées sont de grande envergure et ont déjà suscité, en amont, des réactions critiques de la part d’associations économiques et professionnelles. Outre les restrictions, largement débattues, relatives à l’acquisition de biens immobiliers destinés à des établissements stables, de résidences secondaires et de logements dans des appart-hôtels, le projet prévoit notamment de supprimer le privilège existant permettant aux personnes à l’étranger d’acquérir sans autorisation des parts de fonds immobiliers et de SICAV immobilières régulièrement négociées sur le marché1. Les motifs d’autorisation étant extrêmement limités, cela reviendrait de facto à une interdiction d’acquisition.
Dans son rapport explicatif accompagnant l’ouverture de la procédure de consultation du 15 avril 20262, le Conseil fédéral justifie cette mesure par un «retour au but premier de la loi» et souligne l’évolution radicale de la situation du marché : la capitalisation des fonds immobiliers est passée de 23 milliards de francs (2009) à environ 68,45 milliards de francs (2024). En outre, selon l’expertise commandée en externe par l’Office fédéral de la justice pour une analyse d’impact de la réglementation (AIR), jusqu’à 13 % des parts des 44 fonds immobiliers cotés en bourse pourraient être détenues par des investisseurs étrangers, ce qui correspondrait à un volume d’investissement estimé à 5,32 milliards de francs suisses. Le durcissement serait nécessaire pour endiguer la fuite des bénéfices vers l’étranger et empêcher le contournement du réassujettissement prévu des sociétés d’immeubles d’habitation cotées en bourse.
Contexte
La Lex Koller vise à empêcher « l’emprise étrangère sur le sol suisse » et soumet en principe l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger à une obligation d’autorisation (art. 1 et art. 2, al. 1, LFAIE).
Sont considérées comme des personnes à l’étranger les personnes physiques sans domicile ou autorisation d’établissement en Suisse, les personnes morales ayant leur siège à l’étranger ainsi que les sociétés domiciliées en Suisse qui sont contrôlées par des personnes à l’étranger (art. 5 LFAIE).
La LFAIE couvre non seulement l’acquisition directe, mais aussi l’acquisition dite indirecte de biens-fonds par le biais de véhicules intermédiaires, en particulier les sociétés immobilières, les fonds immobiliers et les SICAV immobilières. Les fonds immobiliers sont des placements collectifs de capitaux contractuels et ouverts qui investissent leurs ressources dans des valeurs immobilières (art. 58 ss de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux [LPCC]). La SICAV immobilière, en revanche, est conçue comme un placement collectif ouvert à capital variable, organisé sous forme de société anonyme (art. 36 ss en relation avec l’art. 58 LPCC). Ces deux véhicules sont tenus d’assurer, par l’intermédiaire d’une banque ou d’un négociant en valeurs mobilières, une cotation régulière de leurs parts en bourse ou hors bourse (art. 67 LPCC).
En vertu du droit en vigueur, les personnes à l’étranger peuvent acquérir sans autorisation des parts de ces fonds immobiliers et SICAV immobilières régulièrement négociées sur le marché (voir la section suivante), une exception que le Conseil fédéral souhaite désormais supprimer.
Situation juridique actuelle concernant les parts de fonds immobiliers et de SICAV immobilières
Conformément à l’art. 4, al. 1, let. c, LFAIE, l’acquisition de la propriété ou de l’usufruit d’une part d’un fonds immobilier est considérée comme une acquisition immobilière soumise à autorisation, pour autant que les parts ne fassent pas l’objet d’un négoce régulier sur le marché. À l’inverse, les personnes à l’étranger peuvent acquérir sans restriction et sans autorisation des parts de fonds immobiliers négociées régulièrement. Depuis la révision de la LPCC de 2013, il en va de même pour les SICAV immobilières : conformément à l’art. 4, al. 1, let. cbis de la LFAIE, l’acquisition d’actions d’une SICAV immobilière n’est soumise à autorisation que si celles-ci ne sont pas régulièrement négociées sur le marché.
En cas de cotation en bourse, l’existence d’un négoce régulier est présumée. Pour les parts non cotées, il convient d’examiner au cas par cas si au moins une cinquantaine de transactions ont lieu par an. Étant donné que l’art. 67 LPCC oblige la direction du fonds à garantir un négoce régulier, dans la pratique, la quasi-totalité des parts des fonds immobiliers agréés font l’objet d’un négoce régulier et peuvent donc être acquises librement par des personnes à l’étranger.
Révision prévue par le projet du Conseil fédéral
Suppression du privilège accordé aux fonds immobiliers et aux SICAV immobilières
Le projet vise essentiellement à supprimer l’exigence selon laquelle les biens ne doivent «pas être négociés régulièrement sur le marché» prévue à l’art. 4, al. 1, let. c et cbis de la loi sur l’acquisition d’immeubles par les étrangers (LFAIE). À l’avenir, l’acquisition de parts de fonds immobiliers et d’actions de SICAV immobilières par des personnes à l’étranger, qu’elles fassent ou non l’objet d’un négoce régulier, serait soumise à l’obligation d’autorisation prévue à l’art. 2, al. 1, LFAIE. Les motifs d’autorisation prévus par la LFAIE (art. 8 ss LFAIE) étant très restrictifs, cette soumission équivaut de facto à une interdiction d’acquisition pour les personnes à l’étranger.
Contrôles préventifs
Afin de faire respecter l’interdiction d’acquisition, le projet prévoit des mécanismes de contrôle préventifs. Les directions de fonds seroaient tenues d’exclure les personnes à l’étranger en tant qu’investisseurs potentiels dès le contrat de fonds, les statuts et le règlement de placement, pour autant que celles-ci ne disposent pas d’une autorisation définitive délivrée par l’autorité cantonale compétente (art. 67a de l’avant-projet de la LPCC [AP-LPCC]). Lors de l’approbation des documents du fonds, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers devrait vérifier si le cercle des investisseurs a été défini conformément à la loi. Dans le cadre des opérations boursières, où il n’y a pas de contact direct entre la direction du fonds et l’investisseur final, la responsabilité incombe aux participants à la bourse : l’art. 19b de l’avant-projet de la LFAIE (AP-LFAIE) prévoit un contrôle préventif avant la conclusion de la transaction au niveau du système de négociation. Ces obligations s’appliqueraient par analogie aux autres fonds de placements traditionnels et alternatifs (art. 71a AP-LPCC).
La proposition du Conseil fédéral, selon laquelle les banques devraient, préalablement à chaque transaction boursière, clarifier l’origine des capitaux, soulève de sérieux doutes quant à sa faisabilité3.
Conclusion
Le projet du Conseil fédéral marque un net revirement avec la tendance à la libéralisation de la Lex Koller. Pour les personnes à l’étranger, l’acquisition sans autorisation de parts cotées en bourse ou négociées régulièrement de fonds immobiliers et de SICAV immobilières serait supprimée, ce qui restreindrait considérablement l’accès des investisseurs étrangers au marché immobilier suisse par le biais de placements collectifs de capitaux. Les directions de fonds et les SICAV devraient adapter leurs documents de fonds, restreindre en conséquence le cercle des investisseurs et mettre en place de nouveaux processus de conformité pour le contrôle de ce cercle. Les participants à la bourse seraient soumis à des obligations de vérification supplémentaires lors de l’exécution de transactions portant sur des parts de fonds immobiliers cotés. Il est certain que la proposition du Conseil fédéral ne contribuera pas à son objectif déclaré, à savoir «détendre le marché du logement»4. Reste à voir si le projet sera mis en œuvre sous cette forme ; la consultation montrera quelles positions adopteront les acteurs du marché, les cantons et les associations professionnelles concernés.
1 Voir également notre article : Révision de la Lex Koller : le Conseil fédéral veut durcir les conditions d’acquisition immobilière par les étrangers, MLL News Portal, avril 2026, Révision de la Lex Koller : le Conseil fédéral veut durcir les conditions d’acquisition immobilière par les étrangers – MLL News Portal [consulté le 10 juin 2026].
2 Modification de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Rapport explicatif relatif à l’ouverture de la procédure de consultation [consulté le 10 juin 2026].
3 Voir à ce sujet la NZZ du 15 mai 2026, p. 25 : « Ein Bürokratiemonster für den Finanzplatz » [Un monstre bureaucratique pour la place financière], également disponible en ligne sous le titre «Umstrittene Verschärfung der Lex Koller : Ausländer sollen keine Schweizer Immobilienfonds mehr kaufen können» [Durcissement de la Lex Koller, pourquoi la proposition pourrait échouer] [consulté le 10 juin 2026].
4 Ch. 1.2.1 du rapport explicatif relatif à l’ouverture de la procédure de consultation.
