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Wolfgang Müller
Christian Wasser
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung beschlossen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 das Inkrafttreten per 1. Januar 2029 festgelegt. Der vorliegende Beitrag beleuchtet die zentralen steuerlichen Konsequenzen dieses Systemwechsels für Eigentümer von Wohnliegenschaften und zeigt Handlungsoptionen auf.
Hintergrund und gesetzliche Grundlagen der Reform
Die Besteuerung des Eigenmietwerts als steuerbares Einkommen stellt ein helvetisches Unikum dar, das 1934 auf Bundesebene als Krisenabgabe eingeführt wurde. Gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG sowie Art. 7 Abs. 1 StHG galt der Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften bisher als (fiktives) steuerbares Einkommen. Mit dem Systemwechsel wird diese Bestimmung aufgehoben.
Das Bundesgesetz über den Systemwechsel wurde am 20. Dezember 2024 verabschiedet und mit dem Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften verknüpft. Die Reform gilt ausschliesslich für Liegenschaften im Privatvermögen; Geschäftsvermögen bleibt unberührt.
Kernelemente des Systemwechsels: Wegfall des Eigenmietwerts und der Abzüge
Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung
Künftig entfällt bei der direkten Bundessteuer sowie bei den kantonalen Steuern die Besteuerung des Nutzungsvorteils selbstbewohnter Liegenschaften – sowohl bei Erst- als auch bei Zweitwohnungen. Besonders Eigentümer mit tiefer Verschuldung und amortisierter Hypothek profitieren, da der Eigenmietwert entfällt, ohne dass wesentliche Abzüge verloren gehen.
Wegfall des Liegenschaftsunterhaltsabzugs bei selbstgenutzten Liegenschaften
Als Gegenfinanzierung werden verschiedene Abzugsmöglichkeiten aufgehoben. Bei selbstgenutztem Wohneigentum können künftig weder effektive Unterhaltskosten noch Pauschalabzüge, Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten geltend gemacht werden. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug hingegen vollständig erhalten.
Eine Folge des Wegfalls ist, dass die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten für die Einkommenssteuer entfällt. Für die Grundstückgewinnsteuer bleibt sie jedoch relevant.
Wegfall der Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen
Auf Bundesebene können Investitionen in Energiespar- oder Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten künftig nicht mehr geltend gemacht werden. Den Kantonen bleibt es jedoch vorbehalten, diese Abzüge bis längstens 2050 weiterhin zu gewähren. Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene abziehbar.
Die neue Schuldzinsenregelung: Quotal-restriktive Methode
Grundsatz der Neuregelung
Mit dem Systemwechsel wird der Schuldzinsenabzug grundlegend neu ausgestaltet. Gemäss der neuen Regelung sind private Schuldzinsen nur noch im Verhältnis der nicht selbstgenutzten Liegenschaften zum gesamten Privatvermögen abzugsfähig (quotal-restriktive Methode). Steuerpflichtige ohne Renditeliegenschaften können Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr abziehen.
Schuldzinsenabzug für Ersterwerbende
Als Massnahme zur Wohneigentumsförderung wird ein befristeter Sonderabzug für Ersterwerbende eingeführt. Ehepaare können im ersten Jahr nach dem Erwerb bis CHF 10’000, übrige Steuerpflichtige bis CHF 5’000 abziehen. Dieser Betrag reduziert sich jährlich um zehn Prozent und endet nach zehn Jahren. Auch bei Erbschaften, Schenkungen und Zuzug aus dem Ausland kann der Abzug geltend gemacht werden.
Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften (Objektsteuer)
Verfassungsrechtliche Grundlage und Ausgestaltung
Mit der Reform wurde eine verfassungsrechtliche Grundlage für eine besondere kantonale Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften geschaffen. Diese Objektsteuer ermöglicht es den Kantonen, Steuerausfälle zu kompensieren. Die Schulden und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit werden bei deren Bemessung nicht berücksichtigt.
Abgrenzung der «überwiegenden Selbstnutzung»
Der Gesetzgeber überlässt den Kantonen die Konkretisierung des Begriffs “überwiegende Selbstnutzung”. Mögliche Kriterien sind eine zeitliche Abgrenzung (mehr als 182 Tage ohne Vermietung) oder eine ertragsbezogene Betrachtung. Auch die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz liegen im kantonalen Ermessen, wobei der Verkehrswert als Obergrenze dient.
Auswirkungen auf Renditeliegenschaften im Privatvermögen
Grundsätzliche Betroffenheit
Renditeliegenschaften sind nicht das primäre Ziel der Reform. Die Mieteinnahmen bleiben steuerbar und die Unterhaltskosten abzugsfähig. Der Systemwechsel wirkt sich dennoch in zwei Bereichen aus: Der Schuldzinsenabzug erfolgt neu nur noch quotal, und auf Bundesebene entfallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen.
Bedeutung von Immobiliengesellschaften als Haltestruktur
Attraktivität nach dem Systemwechsel
Mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung gewinnen Immobiliengesellschaften an Attraktivität. Da Unterhalts- und Schuldzinsabzüge im Privatvermögen stark eingeschränkt werden, könnte ein Anreiz entstehen, Liegenschaften in Gesellschaften zu überführen. Hält eine Gesellschaft Liegenschaften im Geschäftsvermögen, sind Abschreibungen, Unterhaltskosten und Finanzierungskosten weiterhin voll abzugsfähig.
Grenzen und Nachteile
Die Einbringung einer Liegenschaft in eine Immobiliengesellschaft löst oft erhebliche Steuern und Gebühren aus (Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuern). Eine steuerneutrale Einbringung setzt das Vorliegen eines Immobilienbetriebs voraus. Zudem verursachen Immobiliengesellschaften zusätzliche Komplexität, Kosten und können zu steuerlichen Doppelbelastungen führen. In der Praxis lohnt sich eine Einbringung oft nur beim Neukauf von Liegenschaften.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft
Preisentwicklung und Nachfrageeffekte
Gemäss dem Eidgenössischen Finanzdepartement entstehen jährliche Steuerausfälle von rund 2 Milliarden Franken. Mittelfristig werden zusätzliche Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent erwartet. Ab einem Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent würde die Reform sogar zu Mehreinnahmen führen.
Langfristig sinkt der Anreiz, sich hoch zu verschulden, was zur Verringerung der Privatverschuldung und zur Stabilität des Finanzsystems beitragen kann Mit dem Systemwechsel verteuern sich Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt um 20 bis 30 Prozent.
Handlungsempfehlungen für die Übergangsphase bis 2029
Sanierungen und Unterhaltsarbeiten vorziehen
Da das Inkrafttreten per 1. Januar 2029 festgelegt wurde, verbleiben noch etwa zweieinhalb Jahre, um von den heutigen Abzügen zu profitieren. Grössere Unterhalts- oder energetische Massnahmen sollten so geplant werden, dass sie steueroptimiert abgezogen werden können.
Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentümer könnten vermehrt Erneuerungsfonds schaffen oder aufstocken. Neugründungen oder Einlagen vor Inkrafttreten sind grundsätzlich abzugsfähig, wobei ungewöhnlich hohe Einzahlungen auf Steuerumgehung geprüft werden.
Überprüfung der Finanzierungsstrategie
Bis zum Inkrafttreten kann ein Abbau von Schulden steuerlich sinnvoll sein. Insbesondere Konstellationen mit verzinslichen Darlehen sollten überprüft werden. Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt auch von den Opportunitätskosten ab.
Prüfung alternativer Haltestrukturen
Je nach Situation sind alternative Strukturen wie die Einbringung in ein Unternehmen zu analysieren. Bei grösseren Vermögen empfiehlt es sich, frühzeitig Fachpersonen beizuziehen.
Interkantonale Aspekte und offene Umsetzungsfragen
Interkantonale Steuerausscheidung
Ein praktischer Vorteil der Reform besteht darin, dass für Einkommenssteuerzwecke keine interkantonale Steuerausscheidung mehr notwendig ist, sofern Liegenschaften in unterschiedlichen Kantonen vorhanden sind und diese ausschliesslich selbstgenutzt werden. Für die Vermögenssteuer ist eine Steuerausscheidung jedoch weiterhin notwendig.
Kantonale Unterschiede und ausstehende Praxis
Es bestehen noch viele Unklarheiten, und die konkrete Umsetzung ist in zahlreichen Themenbereichen noch offen. Die ESTV hat eine Arbeitsgruppe mit den kantonalen Steuerverwaltungen ins Leben gerufen. Erhebliche kantonale Unterschiede werden sich bei der Frage ergeben, ob Abzüge für Energiesparmassnahmen weiterhin zugelassen werden.
Zusammenfassende Gegenüberstellung
Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die wesentlichen Änderungen im Vergleich zwischen bisherigem und neuem Recht:
| Themenbereich | Bisheriges Recht | Neues Recht (Bund) | Neues Recht (Kantone/StHG) |
| Eigenmietwert | Besteuerung als Einkommen | Keine Besteuerung | Keine Besteuerung |
| Unterhaltskosten Eigenheim | Abziehbar (effektiv oder pauschal) | Kein Abzug | Kein Abzug |
| Unterhaltskosten Renditeliegenschaft | Abziehbar | Abziehbar | Abziehbar |
| Schuldzinsen (allgemein) | Abzug bis Vermögensertrag + CHF 50’000 | Quotaler Abzug nach Anteil vermieteter Liegenschaften am Gesamtvermögen | Quotaler Abzug |
| Schuldzinsen Ersterwerbende | Teil des allgemeinen Abzugs | Max. CHF 10’000/5’000, über 10 Jahre abnehmend | Analog |
| Energiesparmassnahmen | Voll abziehbar | Kein Abzug | Fakultativer Abzug bis max. 2050 |
| Denkmalpflege | Voll abziehbar | Abziehbar | Fakultativer Abzug |
| Rückbaukosten | Voll abziehbar | Kein Abzug | Fakultativer Abzug |
Hinweis: Die kantonale Ausgestaltung der fakultativen Abzüge steht grösstenteils noch aus. Die Angaben zum neuen Recht basieren auf dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024.
Fazit und Ausblick
Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung per 1. Januar 2029 markiert einen grundlegenden Paradigmenwechsel. Reform bringt für die Mehrheit der Eigenheimbesitzer eine steuerliche Entlastung, insbesondere für schuldenfreie Eigentümer. Gleichzeitig entsteht durch die quotal-restriktive Methode beim Schuldzinsenabzug eine neue Komplexität.
Die verbleibende Übergangsphase sollte aktiv genutzt werden, um Sanierungen steueroptimiert durchzuführen, die Finanzierungsstruktur zu überprüfen und alternative Haltestrukturen zu evaluieren.
Die zahlreichen offenen Auslegungsfragen werden durch die Praxis der Steuerbehörden zu klären sein. Wer die Entwicklungen aufmerksam verfolgt und steuerplanerische Handlungsoptionen frühzeitig prüft, wird von der Reform am meisten profitieren.
