Révision des Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) : principales nouveautés dès le 1er juillet 2026

Cet article présente un aperçu de la portée pratique des RULV ainsi que des principales modifications introduites par la révision qui entrera en vigueur le 1^er juillet 2026.

Les RULV en quelques mots

Les RULV revêtent une importance pratique considérable : elles régissent concrètement les rapports entre bailleurs et locataires en définissant leurs obligations respectives tout au long de la relation contractuelle, de l’entrée dans les locaux à leur restitution. Elles complètent ainsi les dispositions spécifiques du droit du bail qui figurent dans le CO.

Les RULV actuellement en vigueur ont été déclarées de force obligatoire jusqu’au 30 juin 2026. À l’approche de cette échéance, le Canton a nommé une commission paritaire composée de représentants des locataires et des propriétaires afin d’élaborer un nouveau texte. L’objectif principal de cette révision était d’intégrer la jurisprudence récente, d’actualiser les dispositions devenues obsolètes et de rechercher un consensus entre les partenaires sur chaque article.

Les nouvelles RULV entreront en vigueur le 1^er juillet 2026 et leur force obligatoire sera valable jusqu’au 30 juin 2032.

Les principales modifications

La révision comporte de nombreuses adaptations visant à moderniser et à simplifier les règles applicables aux rapports locatifs. Pour faciliter la lecture, le présent article se réfère exclusivement à la nouvelle numérotation des articles des RULV.

La révision tient compte de la dématérialisation des échanges. Ainsi, l’état des lieux d’entrée (art. 1 RULV) ne doit plus nécessairement être établi en présence des parties ni remis immédiatement : il pourra l’être ultérieurement, notamment par courriel.

Le nouvel art. 8 RULV impose désormais au bailleur de s’identifier « par son nom et son prénom ou sa raison sociale » lors de la conclusion du bail, de la notification d’une hausse de loyer, de nouvelles prétentions ou d’une résiliation. Les coordonnées complètes du bailleur ne sont pas obligatoires, le locataire pouvant obtenir certaines informations complémentaires auprès du registre foncier. En contrepartie, le locataire doit informer spontanément le bailleur de tout changement concernant son nom, son état civil, son adresse ou ceux de son conjoint ou partenaire enregistré. Cette nouveauté ne modifie toutefois en rien la possibilité qu’a chaque bailleur de se faire représenter par une gérance.

Certaines dispositions font l’objet de clarifications. C’est notamment le cas des règles en matière de sûretés (art. 2 RULV), qui mentionnent désormais expressément les « établissements soumis à la Loi fédérale sur les banques et caisses d’épargne, ayant leur siège en Suisse » pour le dépôt de la garantie, ainsi que la possibilité de constituer celle-ci « par le biais d’un organisme de cautionnement ». Il ne sera ainsi plus possible de constituer des sûretés par d’autres moyens que ceux-ci. Le montant maximum de trois mois de loyer net et le délai de trente jours pour fournir la preuve de la constitution de la garantie demeurent inchangés. En matière d’assurances, l’art. 5 RULV précise l’obligation pour les parties d’être couvertes par une assurance responsabilité civile pendant toute la durée du bail. L’art. 9 RULV définit également plus précisément les menus travaux pouvant être assumés par le locataire : il s’agit des travaux réalisables sans compétences particulières et à peu de frais.

La révision introduit également plusieurs modifications substantielles. L’art. 6 RULV prévoit désormais que l’avis comminatoire au sens de l’art. 257d CO doit être notifié à chacun des conjoints locataires, alors qu’une telle exigence ne valait auparavant que pour la résiliation. L’art. 7 RULV exige qu’une mise en demeure impartisse un délai minimal de dix jours avant que le bailleur puisse imposer le paiement trimestriel anticipé du loyer – une nouveauté importante, étant donné que jusqu’à présent cette imposition pouvait se faire plus rapidement.

En matière de sous-location (art. 21 RULV), le nouveau texte reprend la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en autorisant la sous-location de l’intégralité du logement lorsque le locataire rend vraisemblable sa volonté de réintégrer les locaux dans un avenir prévisible.

Plusieurs règles sont par ailleurs assouplies. La détention d’animaux (art. 15 RULV) est admise de manière plus large, pour autant qu’elle ne présente ni danger ni inconvénient particulier pour les autres locataires. L’usage particulier de l’ascenseur (art. 17 RULV) ne nécessite plus forcément une convention spécifique.

Un véritable changement de paradigme s’opère en matière d’installation de machines à laver (art. 18 RULV). Auparavant, l’installation d’une machine à laver dans les locaux loués ne pouvait se faire « qu’avec l’accord préalable écrit du bailleur ». Désormais, le régime s’inverse : « sauf inconvénient majeur et sous réserve d’une aération suffisante, le bailleur autorise le locataire à installer des machines à laver et à sécher le linge dans son logement ». L’installation doit toutefois être effectuée par un professionnel, ne pas causer de nuisances pour les autres locataires et toujours être effectuée après autorisation exprès du bailleur, aux frais du locataire. Par ailleurs, les activités artisanales sont désormais autorisées dans les locaux « tant qu’elles ne génèrent ni bruit ni nuisances » incommodantes (art. 20 RULV), ce qui vise notamment la fabrication artisanale de bijoux.

À l’inverse, certaines dispositions se veulent plus restrictives pour le locataire. Le locataire souhaitant rénover ou modifier la chose louée doit désormais soumettre, en plus des plans et projets de transformation, leurs coûts estimatifs (art. 24 RULV). Le régime des visites devient également plus contraignant pour le bailleur (art. 26 RULV) : les visites en vue de la relocation doivent désormais avoir lieu impérativement « sur rendez-vous ». De plus, elles ne peuvent plus se tenir les samedis à partir de midi, ni les dimanches et jours fériés, sauf cas urgent.

D’autres dispositions adaptent les RULV aux besoins actuels de la pratique en apportant diverses précisions, tandis que certaines règles devenues obsolètes sont supprimées.

Valeur contractuelle des RULV et droit transitoire

Les RULV ont une valeur contractuelle dès lors qu’elles sont intégrées au contrat de bail.

Les anciennes RULV pourront donc continuer à s’appliquer aux contrats existants, tandis que les nouvelles auront force obligatoire dès le 1^er juillet 2026.

Se pose alors la question de savoir quelles dispositions prévalent entre les anciennes RULV, intégrées au contrat de bail, et les nouvelles.

En cas de contradiction, les dispositions des nouvelles RULV prévaudront sur le contrat – et donc sur les anciennes RULV qui y auraient été incorporées – en raison de leur force obligatoire, quand bien même elles n’étaient pas en vigueur lors de la signature du bail.

Conclusion

Cette révision des RULV, fruit d’un travail paritaire mené en une année seulement, s’inscrit dans une volonté de modernisation et de simplification des règles applicables aux rapports locatifs dans le canton de Vaud.

La révision de l’OBLF actuellement mise en consultation répond à la même volonté d’actualisation du cadre normatif et fait l’objet d’un article ad hoc à son égard.

Les praticiens devront adapter leurs modèles contractuels et leurs pratiques en conséquence, en veillant au respect des nouvelles dispositions.