Que faire en cas d’acquisition d’un terrain pollué par des substances nuisibles ?


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Au cours des dernières décennies, les décharges, les activités industrielles ou des accidents ont introduit dans l’environnement des substances dont il est prouvé qu’elles ont des effets nocifs sur les ressources naturelles. En Suisse, environ 38 000 sites sont pollués par des substances et des déchets potentiellement dangereux pour l’environnement. Dans chaque canton, les sites pollués sont recensés dans le cadastre cantonal des sites pollués, lequel est accessible au public. La majorité de ces sites pollués n’ont pas d’impact immédiat sur l’environnement. Le Conseil fédéral estime qu’il y aurait environ 4000 sites à assainir, dont un peu plus d’un tiers l’a d’ores et déjà été.1

La présence de pollution est susceptible d’engendrer des coûts élevés pour l’élimination des matériaux pollués et, dans le cas de projets de construction, des retards coûteux dans la procédure de permis de construire ou pendant l’exécution de la construction. Dans ce contexte, l’acquéreur sera bien avisé de procéder à un examen approfondi de la contamination (existante) du site avant de l’acquérir.

Quelle est la différence entre un site pollué et un site contaminé ?

On entend par sites pollués les emplacements d’une étendue limitée pollués par des déchets (art. 2 al. 1 de l’Ordonnance sur les sites contaminés [OSites]). Si un site pollué cause en plus des atteintes nuisibles ou incommodantes, ou s’il existe un risque concret que de telles atteintes apparaissent, le site pollué doit être assaini et est donc considéré comme un site contaminé (art. 2 al. 2 et 3 OSites).

Selon l’art. 32c al. 1 de la Loi sur la protection de l’environnement (LPE), les cantons doivent veiller à ce que les sites contaminés soient assainis.

Qui doit supporter les coûts ?

C’est au détenteur du site (en général le propriétaire foncier) qu’il incombe de prendre les mesures nécessaires (investigation, surveillance et, le cas échéant, assainissement) en lien avec un site pollué. Il est également tenu dans la règle de les préfinancer.

Les coûts d’assainissement définitifs sont répartis a posteriori selon le principe du pollueur-payeur. En conséquence, le pollueur (lorsqu’il peut être identifié) doit supporter les coûts des mesures nécessaires à l’investigation, à la surveillance et à l’assainissement des sites pollués, respectivement contaminés (art. 32d al. 1 LPE). Si plusieurs pollueurs sont impliqués dans un cas d’assainissement, ils supportent les coûts en fonction de leur part de responsabilité. On fait appel en premier lieu au perturbateur par comportement (c’est-à-dire à la personne qui a provoqué la pollution du site par son propre comportement ou par le comportement de tiers sous sa responsabilité) et en second lieu seulement au perturbateur par situation (la personne qui a la maîtrise juridique ou effective du site pollué qui provoque l’état non conforme aux prescriptions, soit le détenteur du site).

A noter que dans le cas de sites pollués ne nécessitant pas un assainissement au sens de la loi, ce n’est qu’à des conditions strictes qu’il est possible de mettre à charge de tiers les coûts liés à l’évacuation de matériaux pollués (art. 32b bis LPE). C’est le cas par exemple si l’évacuation de ces matériaux s’avère nécessaire pour développer la parcelle.

Conclusion et recommandations

Compte tenu des coûts élevés qui pourraient survenir, il est essentiel d’examiner soigneusement les aspects juridiques et environnementaux liés au terrain pollué et les risques qui y sont associés. Les acquéreurs imprudents pourraient en effet être tenus pour responsables en tant que perturbateurs par situation, même s’ils ignoraient la présence de pollution sur la parcelle concernée.

Avant d’acquérir un terrain, il est donc conseillé de consulter à tout le moins le cadastre des sites pollués du canton concerné (par exemple, en faisant appel aux services cantonaux) afin de déterminer les risques de pollution liés à la vente du terrain et de les intégrer dans le processus d’achat. En fonction de l’emplacement et de l’historique du terrain, il est en outre recommandé de requérir une expertise des éventuels polluants qui pourraient se trouver sur la parcelle.

De même, dans le cadre de l’acquisition d’une parcelle, un texte contractuel clair est primordial. L’acquéreur sera donc bien avisé d’obtenir du vendeur la garantie de l’absence de toute pollution sur le terrain et son engagement à l’indemniser de tous éventuels futurs coûts qu’il pourrait devoir supporter en lien avec une procédure d’assainissement imposée par les autorités compétentes

1 Conseil fédéral, Environnement Suisse 2022 – Rapport du Conseil fédéral, 2022, p. 157.


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