Revision der VMWG: Welche Änderungen sind geplant?

Die Motion Engler als Ausgangspunkt der Reform

Auslöser der Revision war die Motion 22.4448, die Ständerat Stefan Engler am 15. Dezember 2022 eingereicht hatte. Darin wurde der Bundesrat aufgefordert, zwei zentrale Fragen des Mietrechts auf Verordnungsstufe zu präzisieren: einerseits die Berechnung der zulässigen Nettorendite und andererseits die Definition des «übersetzten Ertrags» im Sinne von Art. 269 OR.

Art. 269 OR verbietet missbräuchliche Mietzinse, wenn mit dem Mietobjekt ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Weder das Gesetz noch die VMWG legen jedoch konkret fest, ab welchem Schwellenwert ein Ertrag als übersetzt gilt.

Zur Erinnerung: Wird ein Mietzins als missbräuchlich qualifiziert, ist er gestützt auf die massgebliche Renditeberechnung gerichtlich neu festzusetzen. Dies führt für die Mieterin oder den Mieter zu einer Reduktion des Mietzinses in der Zukunft sowie zur Rückerstattung der seit Festsetzung des missbräuchlichen Mietzinses zu viel bezahlten Beträge, höchstens jedoch für die letzten zehn Jahre.

Die Revision verfolgt somit das Ziel, nach mehreren wegweisenden Entscheiden des Bundesgerichts die Rechtssicherheit zu stärken und die massgeblichen Berechnungsparameter verbindlicher auszugestalten.

Hintergrund bildet insbesondere eine höchstrichterliche Rechtsprechungsänderung aus dem Jahr 2020 (BGE 147 III 14). Damals erhöhte das Bundesgericht die zulässige Marge der Eigenkapitalrendite über dem Referenzzinssatz von 0,5 % auf 2 %, sofern der Referenzzinssatz höchstens 2 % beträgt. Diese Rechtsprechung wurde 2024 für die Bruttorenditemethode bei neueren Liegenschaften bestätigt. Liegt der Referenzzinssatz bei höchstens 2 %, lässt das Bundesgericht einen Zuschlag von insgesamt 3,5 Prozentpunkten zu (1,5 % für laufende Kosten und Unterhalt sowie 2 % für das Eigenkapital).

Die vom Eidgenössischen Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung gemeinsam mit dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) durchgeführte Vernehmlassung dauerte bis zum 5. Juni 2026. Im Rahmen des Verfahrens konnten sich die verschiedenen staatlichen staatlichen Stellen, die Vermieter- und Mieterverbände sowie die Wissenschaft zum Entwurf äussern.

Die geplanten Änderungen der VMWG

Der Entwurf sieht keine grundlegende Neugestaltung des Mietrechts vor. Vielmehr sollen die technischen Regeln präzisiert werden, anhand derer beurteilt wird, ob ein Mietzins missbräuchlich ist. Die wichtigsten vorgesehenen Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Die Verordnung definiert erstmals den Begriff des übersetzten Ertrags und verankert die zulässige Renditemarge entsprechend dem Referenzzinssatz. Nach der heutigen Rechtsprechung sind bei einem Referenzzinssatz von höchstens 2 % zusätzlich 2 Prozentpunkte für das Eigenkapital zulässig. Bei der Bruttorendite entspricht dies einem Zuschlag von insgesamt 3,5 Prozentpunkten (1,5 % laufende Betriebs- und Unterhaltskosten + 2 % Eigenkapital). Der Revisionsentwurf regelt, wie sich die zulässige Nettorendite entwickelt, falls der Referenzzinssatz über 2 % steigt. Ab einem Referenzzinssatz von 2,25 % soll die zulässige Marge schrittweise um jeweils 0,25 Prozentpunkte sinken, bis sie bei einem Referenzzinssatz von über 5,75 % noch 0,5 Prozentpunkte beträgt.
• Der Entwurf präzisiert zudem den Kapitalisierungssatz, also den für die Investition massgeblichen Zinssatz sowie die Abschreibungsdauer und die Anrechnung der laufenden Kosten.
• Die Verordnung übernimmt damit die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze und ergänzt diese durch ein Stufenmodell, das Unsicherheiten bei Mietzinserhöhungen infolge steigender Referenzzinssätze reduzieren soll.

Ziel der Revision

Die Revision dient in erster Linie der Stärkung der Rechtssicherheit. Bislang waren Schlichtungsbehörden und Gerichte darauf angewiesen, die sich weiterentwickelnde bundesgerichtliche Rechtsprechung anzuwenden. Durch die Aufnahme präziser Definitionen und klarer Renditegrenzen in die VMWG sollen die Berechnungen nachvollziehbarer werden und Rechtsunsicherheiten sowie Streitigkeiten reduziert werden. Zudem soll das vorgesehene Stufensystem verhindern, dass steigende Referenzzinssätze zu sprunghaften Mietzinsentwicklungen führen. Die zulässige Renditemarge würde mit zunehmendem Referenzzinssatz schrittweise reduziert, wodurch extreme Ausschläge vermieden werden sollen.

Darüber hinaus bezweckt der Entwurf eine klarere Abgrenzung zwischen laufenden Unterhaltskosten und wertvermehrenden Investitionen. Gerade diese Unterscheidung führt in der Praxis regelmässig zu Diskussionen.

Insgesamt dürfte die Revision die Nachvollziehbarkeit von Mietzinsanpassungen im Zusammenhang mit Veränderungen des Referenzzinssatzes verbessern und die Vorhersehbarkeit zulässiger Renditen erhöhen, insbesondere bei neueren Liegenschaften und umfassenden Sanierungen.

Zu beachten ist allerdings, dass derzeit noch offen ist, wann die Änderungen in Kraft treten werden. Anpassungen sind bis zum endgültigen Erlass nicht ausgeschlossen. Bis dahin wird die geltende bundesgerichtliche Rechtsprechung weiterhin massgebend bleiben. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Gerichte künftig nicht wesentlich von den im Entwurf vorgesehenen Grundsätzen abweichen werden.

Zusammenfassend bringt die geplante Revision keine eigentliche Reform des Mietrechts mit sich. Vielmehr handelt es sich um eine willkommene Kodifizierung der bestehenden Rechtsprechung auf Verordnungsstufe. Dies dürfte die Praxis berechenbarer machen und dazu beitragen, mietrechtliche Auseinandersetzungen künftig etwas zu entschärfen.