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Jacques Johner
Thomas Jacaccia
Die RULV (« Règles et usages locatifs du canton de Vaud ») stellen einen Rahmenvertrag für Mietverträge dar, der paritätisch zwischen den wichtigsten Mieter- und Vermieterverbänden des Kantons ausgehandelt wurde: ASLOCA-Waadt, die Waadtländer Immobilienkammer (CVI), der Schweizerische Verband der Immobilienfachleute Waadt (USPI-Waadt) und die Westschweizer Sektion des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT-Romandie). Der Waadtländer Staatsrat hat ihnen auf dem gesamten Kantonsgebiet Allgemeinverbindlichkeit verliehen, sodass sie für alle Mietobjekte im Kanton Waadt gelten.
Dieser Artikel gibt eine Übersicht über die praktische Tragweite der RULV sowie über die wichtigsten Änderungen, die mit der am 1. Juli 2026 in Kraft tretenden Revision eingeführt werden.
Die RULV in Kürze
Die RULV sind von erheblicher praktischer Bedeutung: Sie regeln konkret die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern, indem sie deren jeweilige Pflichten während des gesamten Vertragsverhältnisses, vom Bezug der Räumlichkeiten bis zu deren Rückgabe, festlegen. Sie ergänzen damit die besonderen mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts (OR).
Die derzeit geltenden RULV wurden bis zum 30. Juni 2026 allgemeinverbindlich erklärt. Im Vorfeld dieses Ablaufdatums hat der Kanton eine paritätische Kommission aus Vertretern der Mieter und der Eigentümer eingesetzt, um einen neuen Text auszuarbeiten. Hauptziel dieser Revision war es, die jüngste Rechtsprechung zu berücksichtigen, überholte Bestimmungen zu aktualisieren und für jeden Artikel einen Konsens zwischen den Partnern zu finden.
Die neuen RULV treten am 1. Juli 2026 in Kraft und bleiben bis zum 30. Juni 2032 allgemeinverbindlich.
Die wichtigsten Änderungen
Die Revision umfasst zahlreiche Anpassungen, die darauf abzielen, die für Mietverhältnisse geltenden Regeln zu modernisieren und zu vereinfachen. Zur besseren Lesbarkeit bezieht sich der vorliegende Artikel ausschliesslich auf die neue Nummerierung der Artikel der RULV.
Die Revision trägt der Digitalisierung des Schriftverkehrs Rechnung. So muss das Übergabeprotokoll (Art. 1 RULV) nicht mehr zwingend in Anwesenheit der Parteien erstellt oder sofort ausgehändigt werden: Es kann zu einem späteren Zeitpunkt zugestellt werden, insbesondere per E-Mail.
Der neue Art. 8 RULV verpflichtet den Vermieter nun, sich beim Abschluss des Mietvertrags, bei der Mitteilung einer Mietzinserhöhung, bei neuen Ansprüchen oder bei einer Kündigung «mit seinem Namen und Vornamen oder seiner Firma» zu identifizieren. Die vollständigen Kontaktangaben des Vermieters sind nicht zwingend erforderlich, da der Mieter bestimmte zusätzliche Angaben beim Grundbuch einholen kann. Im Gegenzug muss der Mieter den Vermieter unaufgefordert über jede Änderung seines Namens, seines Zivilstands, seiner Adresse oder derjenigen seines Ehegatten oder eingetragenen Partners informieren. Diese Neuerung ändert jedoch nichts an der Möglichkeit jedes Vermieters, sich durch eine Liegenschaftsverwaltung vertreten zu lassen.
Bestimmte Bestimmungen werden präzisiert. Dies gilt insbesondere für die Vorschriften über Sicherheiten (Art. 2 RULV), in denen nun ausdrücklich «Institute mit Sitz in der Schweiz, die dem Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen (Bankengesetz, BankG) unterstellt sind» für die Hinterlegung der Sicherheitsleistung genannt werden, sowie die Möglichkeit, diese «über eine Bürgschaftsorganisation» zu stellen. Sicherheitsleistungen können somit nicht mehr auf andere Weise gestellt werden. Der Höchstbetrag von drei Nettomietzinsen und die Frist von 30 Tagen für den Nachweis der Leistung der Sicherheit bleiben unverändert. Im Bereich der Versicherungen präzisiert Art. 5 RULV die Pflicht der Parteien, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses durch eine Haftpflichtversicherung gedeckt zu sein. Art. 9 RULV definiert zudem genauer, welche kleineren Arbeiten vom Mieter übernommen werden können: Es handelt sich um Arbeiten, die ohne besondere Fachkenntnisse und mit geringem Aufwand ausgeführt werden können.
Die Revision führt zudem mehrere wesentliche Änderungen ein. Art. 6 RULV sieht nun vor, dass die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung im Sinne von Art. 257d OR jedem Ehegatten zugestellt werden muss, der Mieter ist, während eine solche Anforderung zuvor nur für die Kündigung galt. Art. 7 RULV verlangt, dass in einer Mahnung eine Frist von mindestens zehn Tagen gesetzt wird, bevor der Vermieter die vierteljährliche Vorauszahlung des Mietzinses verlangen kann – eine wichtige Neuerung, da dies bisher schneller erfolgen konnte.
Im Bereich der Untermiete (Art. 21 RULV) greift der neue Text die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichts auf und erlaubt die Untermiete der gesamten Wohnung, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass er beabsichtigt, die Räumlichkeiten in absehbarer Zukunft wieder zu beziehen.
Zudem werden mehrere Vorschriften gelockert. Die Haltung von Tieren (Art. 15 RULV) wird in grösserem Umfang zugelassen, sofern sie weder eine Gefahr noch eine besondere Belästigung für die anderen Mieter darstellt. Die besondere Nutzung des Aufzugs (Art. 17 RULV) erfordert nicht mehr zwingend eine gesonderte Vereinbarung.
Ein echter Paradigmenwechsel vollzieht sich hinsichtlich der Installation von Waschmaschinen (Art. 18 RULV). Bislang durfte eine Waschmaschine in den gemieteten Räumlichkeiten «nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters» installiert werden. Nun kehrt sich die Regelung um: «Sofern keine erheblichen Nachteile bestehen und eine ausreichende Belüftung gewährleistet ist, gestattet der Vermieter dem Mieter, Waschmaschinen zu installieren und Wäsche in seiner Wohnung zu trocknen». Die Installation muss jedoch von einer Fachperson ausgeführt werden, darf keine Belästigung für die anderen Mieter verursachen und muss stets nach ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters auf Kosten des Mieters erfolgen. Darüber hinaus sind handwerkliche Tätigkeiten in den Räumlichkeiten nun gestattet, «sofern sie weder Lärm noch Belästigungen verursachen» (Art. 20 RULV), was insbesondere das handwerkliche Herstellen von Schmuck betrifft.
Umgekehrt sind einige Bestimmungen für den Mieter restriktiver. Ein Mieter, der die Mietsache renovieren oder verändern möchte, muss nun zusätzlich zu den Plänen und Umbauprojekten auch deren geschätzte Kosten vorlegen (Art. 24 RULV). Auch die Regelung für Besichtigungen wird für den Vermieter restriktiver (Art. 26 RULV): Besichtigungen im Hinblick auf eine Wiedervermietung müssen künftig zwingend «nach Vereinbarung» stattfinden. Zudem dürfen sie samstags ab 12 Uhr sowie sonntags und an Feiertagen nicht mehr stattfinden, ausser in dringenden Fällen.
Weitere Bestimmungen passen die RULV durch verschiedene Präzisierungen an die aktuellen Erfordernisse der Praxis an, während bestimmte, mittlerweile überholte Regeln gestrichen werden.
Vertragliche Geltung der RULV und Übergangsrecht
Die RULV haben vertragliche Geltung, sobald sie in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Die alten RULV können daher weiterhin auf bestehende Verträge angewendet werden, während die neuen ab dem 1. Juli 2026 allgemeinverbindlich gelten.
Es stellt sich daher die Frage, welche Bestimmungen Vorrang haben: die alten RULV, die in den Mietvertrag aufgenommen wurden, oder die neuen.
Im Falle eines Widerspruchs gehen die Bestimmungen der neuen RULV aufgrund ihrer Allgemeinverbindlichkeit dem Vertrag – und damit auch den darin aufgenommenen alten RULV – vor, selbst wenn sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags noch nicht in Kraft waren.
Fazit
Diese Revision der RULV, Ergebnis einer in nur einem Jahr durchgeführten paritätischen Zusammenarbeit, ist Teil des Bestrebens, die für Mietverhältnisse im Kanton Waadt geltenden Vorschriften zu modernisieren und zu vereinfachen.
Die derzeit in der Vernehmlassung befindliche Revision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) entspricht demselben Bestreben, den normativen Rahmen zu aktualisieren, und ist Gegenstand eines eigenen Artikels.
Praktiker müssen ihre Vertragsvorlagen und ihre Vorgehensweisen entsprechend anpassen und dabei auf die Einhaltung der neuen Vertragsbestimmung achten.
