Sanierungskündigung – Welche rechtlichen Hürden bestehen?


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Infolge der Knappheit von Bauland für Neubauten und der zunehmenden Verdichtung nach innen aufgrund der strengeren Vorgaben des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) aus dem Jahr 2014 sowie des Alters der Mietobjekte resp. des Unterhaltszustands der bestehenden Wohn- und/oder Geschäftsräume1 entscheiden sich Vermieter*innen zusehends, ihre Immobilie umfassend (energetisch) zu sanieren. Falls ihre Liegenschaft vermietete Wohn- und/oder Geschäftsräume enthält, stehen ihnen grundsätzlich zwei Optionen zur Verfügung. 

Sie können die Sanierung der Baute während laufender Mietverhältnisse und im bewohnten Zustand umsetzen, wobei die Mieter*innen grundsätzlich verpflichtet sind, die Sanierungsarbeiten zu dulden, sofern sie für sie zumutbar sind (Art. 260 Abs. 1 des Obligationenrechts [OR]).

Weiter ist es auch möglich, die Mietverträge der Mieter*innen in der betroffenen Liegenschaft vor der Sanierung zu kündigen (sog. Sanierungskündigung). Im Rahmen einer Sanierungskündigung löst der/die Vermieter*in sämtliche Mietverhältnisse zu einem festgelegten Datum auf, indem er – wenn überhaupt – als Begründung angibt, die Immobilie sanieren zu wollen (es besteht auch die Möglichkeit, eine Sanierungskündigung lediglich für ein einzelnes Mietobjekt wie etwa eine Wohnung auszusprechen). 

Insbesondere bei grösseren Bauvorhaben tendieren Vermieter*innen dazu, von der Sanierungskündigung Gebrauch zu machen, zumal die Arbeiten in aller Regel einfacher, schneller und kostengünstiger umgesetzt werden können. Viele Vermieter*innen versprechen sich mit diesem Vorgehen ausserdem einen höheren Mietzins – als durch eine Mietzinserhöhung im bestehenden Vertrag möglich wäre – für die sanierten Wohnungen 

Zulässigkeit der Sanierungskündigung

Mieter*innen und Vermieter*innen sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Die Sanierungskündigung setzt in aller Regel keinen besonderen Kündigungsgrund voraus (Urteil des Bundesgerichts 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1). Im Gegenteil, eine (Sanierungs-)Kündigung setzt für ihre Gültigkeit gar keine Begründung voraus. 

Eine Kündigung ist jedoch dann anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinanderstehen (BGE 145 III 143 E. 3.1). Für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR treuwidrig ist, sind die Umstände im Zeitpunkt der Kündigung massgebend (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). 

Eine Sanierungskündigung gilt dann nicht als treuwidrig, wenn: 

  • die geplanten Sanierungsarbeiten die Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn das Verbleiben der Mieter*in im betroffenen Mietobjekt unverhältnismässig die Durchführung der Arbeiten erheblich verzögert oder erschwert. Eine solche Einschränkung ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht zu erwarten, wenn es sich bei den fraglichen Arbeiten um reines Streichen von Wänden, blosse Aussenrenovationen oder Balkonanbauten handelt (BGE 135 III 112 E. 4.2); 
  • im Zeitpunkt der Kündigung ein ausgereiftes Sanierungsprojekt vorliegt, welches es erlaubt, zu beurteilen, ob der Auszug des/der Mieters/Mieterin aufgrund der Sanierung im vorgenannten Sinn notwendig ist. In diesem Zusammenhang hat das Bundesgericht festgehalten, dass zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine Baubewilligung und auch noch kein Baugesuch vorliegen muss. Andererseits reichen vage Bauprojekte, bei denen noch nicht klar ist, wie und in welcher Form sie umgesetzt werden, nicht aus, um eine Sanierungskündigung zu rechtfertigen. So verstösst eine Sanierungskündigung insbesondere dann gegen Treu und Glauben, wenn der/die Vermieter*in das Bauprojekt gar nicht realisieren will, sondern die freigewordenen Mietwohnungen lediglich neu vermieten will oder das Sanierungsvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen offensichtlich unvereinbar oder objektiv unmöglich ist, so dass es mit Sicherheit nicht bewilligt werden kann. 

Rechtliche Risiken im Zusammenhang mit der Sanierungskündigung

Kündigungssperrfrist

Da es sich bei der Sanierungskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, sind die Kündigungseinschränkung während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens sowie die (dreijährigen) Kündigungssperrfristen nach einem solchen Verfahren oder einer aussergerichtlichen Einigung auch bei der Sanierungskündigung zu beachten (Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR) und können dazu führen, dass nicht allen Mieter*innen der Liegenschaft gekündigt werden kann, weil einzelne der Mieter*innen in den Genuss des Kündigungsschutzes gekommen sind. 

Mieterseitiges Angebot des vorübergehenden Auszugs 

Die Arbeiten, welche der/die Vermieter*in geplant hat, werden gar nicht verzögert oder erschwert, wenn der/die Mieter*in, trotz laufendem Mietverhältnis, für die Dauer der Arbeiten aus der Wohnung auszieht. Das bedeutet: Signalisiert der/die Mieter*in dem/der Vermieter*in vor dem Aussprechen der Kündigung, die Bereitschaft für den Zeitraum der Bauphase auszuziehen, kann eine Kündigung unter Umständen missbräuchlich sein. Eine erst nach der Kündigung erfolgende Zusicherung des Auszugs hat bei der Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung gemäss Bundesgericht keinen Einfluss, da sich die Beurteilung auf den Zeitpunkt, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, beschränkt (Urteil des Bundesgerichts 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009 E. 3.1). 

Leerstand 

Es besteht ein Leerstandrisiko, weil in der Praxis vielfach einige Mieter*innen das Mietobjekt bereits auf den Kündigungstermin verlassen, andere wiederum die Kündigung anfechten und/oder in den Genuss einer Erstreckung kommen. Dies führt auch dazu, dass der Sanierungszeitpunkt nicht im alleinigen Belieben des/der Vermieters/Vermieterin steht, sondern dass die Sanierung erst vorgenommen werden kann, wenn auch der/die letzte Mieter*in ausgezogen ist. Der/Die Vermieter*in sieht sich also mit Leerständen vor dem Umbau konfrontiert. Der/Die Vermieter*in muss bei jeder Sanierungskündigung damit rechnen, dass sich der Beginn der Arbeiten durch eine Erstreckung einzelner Mietverhältnisse verzögert.2

Kantonale Gesetzgebung 

In den Kantonen Genf und Waadt sind die Vermieter*innen zudem verpflichtet, die Mieter*innen – ausserhalb der Kündigung des Mietverhältnisses – über beabsichtigte Sanierungsarbeiten, die in den Anwendungsbereich des Gesetzes über den Abriss, Umbau und die Renovierung von Wohnhäusern (LDTR) in Genf bzw. des Gesetzes zur Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestandes (LPPPL) im Kanton Waadt fallen, vorzuinformieren und ihnen die Möglichkeit geben, innert 30 Tage zum Bauprojekt Stellung zu nehmen (Art. 43 Abs. 1 LDTR; Art. 6 Abs. 3 LPPPL).

Die Orientierung und Konsultation der Mieter*innen hat vor der Baugesuchseingabe zu erfolgen (Art. 6 Abs. 1 der LDTR-Durchführungsverordnung in Genf; Art. 10 Abs. 1 der LPPPL-Durchführungsverordnung im Kanton Waadt [40 Tage vor der Baugesuchseingabe]).

Fazit 

In Anbetracht der aktuellen Gesetzeslage und der Sanierungsbedürftigkeit vieler Liegenschaften sind Vermieter*innen zunehmend daran interessiert, ihre Immobilien zu sanieren und gleichzeitig umzubauen oder zu erweitern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.  

Wenn Vermieter*innen sich dazu entscheiden, eine Totalsanierung ihrer Immobilie durchzuführen und vorgängig die Mietverträge mit ihren Mieter*innen zu kündigen (also sich gegen die Sanierung der Baute während laufender Mietverhältnisse und im bewohnten Zustand entscheiden), so ist dies grundsätzlich zulässig, sofern gewisse Voraussetzungen gegeben sind. Es ist erforderlich, dass das angegebene Sanierungsprojekt tatsächlich umgesetzt werden soll, im Zeitpunkt der Kündigung als ausgereift erscheint und die Weiterbenutzung des Mietobjekts die Umsetzung des Bauvorhabens erheblich verzögern oder erschweren würde. Zudem muss das Umbauprojekt realisierbar sein und darf nicht objektiv unmöglich erscheinen. 

Empfehlungen

Ein Bauvorhaben und damit verbundene, vorhergehende Sanierungskündigungen müssen entsprechend gut durchdacht und auf ihre Risiken geprüft werden. So ist es ratsam, wenn die Mietverträge frühzeitig hinsichtlich Kündigungsfristen und eventuellen Kündigungssperrfristen oder laufenden Verfahren geprüft werden und der Bauterminplan mögliche Risiken und Verzögerungen berücksichtigt. 

Zudem empfiehlt es sich, im Zeitpunkt der Kündigung bereits ein ausgereiftes Sanierungsprojekt zu haben (Baubeschrieb, Kostenschätzung, Vorprojekt, Pläne, falls bereits vorhanden: Baugesuch oder Baubewilligung), die Sanierungskündigung zu begründen und in einem Begleitbrief zur Kündigung kurz darzulegen, welche konkreten Arbeiten vorgesehen sind.  

Im Vorfeld von Sanierungskündigungen ist darauf zu achten, dass wenn möglich – auf die Durchführung von (unnötigen) Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietobjekt verzichtet wird. Es empfiehlt sich, allfällige Anliegen der/die Mieter*innen (z. B. Mietzinsreduktion wegen gesunkenem Referenzzinssatz) anstandslos zu erfüllen, so dass keine Kündigungssperrfristen entstehen können. 

Schliesslich ist von Vorinformationen abzuraten, da der/die Mieter*in versucht sein könnte, den vorübergehenden Auszug anzubieten und die Sanierungskündigung damit missbräuchlich sein könnte. Vermieter*innen von Mietobjekten in den Kantonen Genf und Waadt ist zu raten, nach Abschluss der konkreten Planungsphase der Sanierungsprojekte die bestehenden Mietverhältnisse vor der Eingabe des Baugesuchs und der Wahrnehmung der gesetzlich vorgesehenen Informationspflicht (im Kanton Waadt mind. 40 Tage vor Baugesuchseingabe) zu kündigen, um einem allfälligen mieterseitigen Angebot des vorübergehenden Auszugs zuvorzukommen. 

1 Über eine Million Häuser sind nicht oder kaum gedämmt und damit energetisch dringend sanierungsbedürftig. Heute geht man davon aus, dass die jährliche Quote energetischer Erneuerungen bei rund einem Prozent liegt (Bundesamt für Energie BFEHemmnisse für energetische Gebäudesanierungen, Schlussbericht vom 24. Januar 2022, S. 13 und 17). 

2 Im Übrigen besteht für sanierende Vermieter*innen ein etwaiges Leerstandsrisiko, wenn zwar die Mieter*innen die Sanierungskündigungen nicht anfechten, jedoch benachbarte Grundeigentümer*innen gegen das Baugesuch für das Sanierungsprojekt ein Rechtsmittel einlegen.


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